Ratgeber Stockwerkeigentum

Stockwerkeigentum ist eine besondere Form des Miteigentums nach schweizerischem Recht. Es besteht aus zwei untrennbar verbundenen Teilen:

1. Miteigentumsanteil am gesamten Grundstück: Jede Eigentümerin ist Miteigentümerin der ganzen Liegenschaft. Wie gross ihr Anteil ist, bestimmt die Wertquote: ein Bruchteil am Wert der Liegenschaft, mit gemeinsamem Nenner (z. B. 150/1000). Sie bestimmt zugleich die Stimmkraft beim qualifizierten Mehr und den Anteil an den gemeinschaftlichen Kosten.
2. Sonderrecht: das Recht, bestimmte Gebäudeteile ausschliesslich zu nutzen und innen auszubauen.

In der Verwaltung, Nutzung und baulichen Ausgestaltung der eigenen Räume ist man grundsätzlich frei, darf aber den anderen Eigentümern die Ausübung ihres gleichen Rechts nicht erschweren und die gemeinschaftlichen Bauteile nicht beeinträchtigen.

Sonderrecht und gemeinschaftliche Teile

• Sonderrechtsteile – Räume, die einer Einheit zugeordnet sind (Wohnung, Büro). Sie müssen funktional eigenständig, räumlich abgeschlossen und über gemeinschaftliche Teile zugänglich sein.
• Gemeinschaftliche Teile – Tragkonstruktion, Fassade, Dach, Treppenhaus, Lift, Heizung und weitere Anlagen, die zwingend allen Eigentümern dienen.

Sondernutzungsrecht

Nicht zu verwechseln mit dem Sonderrecht: Beim Sondernutzungsrecht (auch ausschliessliches Nutzungsrecht) bleibt ein gemeinschaftlicher Teil im gemeinsamen Eigentum, wird aber einer einzelnen Eigentümerin zur alleinigen Nutzung zugewiesen. Typische Beispiele:

• Gartensitzplätze, Gartenbeete, Balkone und Terrassen
• Aussenparkplätze, je nach Begründung auch Einstellplätze in der Tiefgarage

Begründet wird es im Begründungsakt, im Reglement oder durch protokollierten Versammlungsbeschluss, nicht durch blosse langjährige Nutzung. Der Berechtigte darf den Teil nutzen, aber nicht frei darüber verfügen (einen Tiefgaragenplatz kann er z. B. nicht an die Nachbarschaft verkaufen). Eine Änderung der Zuteilung braucht nebst dem Beschluss der Versammlung (qualifiziertes Mehr) zusätzlich die Zustimmung der direkt betroffenen Eigentümer (ZGB Art. 712g Abs. 3 und 4).

Im Grundbuch erhält jede Stockwerkeinheit ein eigenes Blatt; das Stammgrundstück bleibt daneben bestehen. Stockwerkeigentum in der heutigen Form gibt es in der Schweiz seit dem 1. Januar 1965.

Stockwerkeigentum entsteht nicht von Gesetzes wegen und nicht durch blossen Kauf. Es braucht materielle und formelle Voraussetzungen, und entsteht erst mit der Eintragung im Grundbuch.

Materielle Voraussetzungen

• Stammgrundstück – die Basis des Stockwerkeigentums: eine Liegenschaft (bebaut oder unbebaut) oder ein selbständiges und dauerndes Baurecht, das im Grundbuch aufgenommen ist.
• Teile im Sonderrecht – die künftigen Einheiten müssen je einen eigenständigen, in sich abgeschlossenen Raumbereich mit eigenem Zugang bilden (z. B. Wohnung, Büro, Gewerberaum).

Formelle Voraussetzungen

• Begründungsakt – der Rechtsgrund, entweder als Begründungsvertrag (mehrere Beteiligte) oder als einseitige Begründungserklärung (ein Eigentümer). Er bedarf zwingend der öffentlichen Beurkundung, auch notarielle Beurkundung genannt (ZGB Art. 712d Abs. 3).
• Eintragung im Grundbuch – die Eintragung wirkt konstitutiv, das heisst: Ohne Eintrag im Grundbuch gibt es kein Stockwerkeigentum, der Vertrag allein genügt nicht (ZGB Art. 712d Abs. 1). Für jede Einheit wird ein eigenes Blatt angelegt, das mit dem Blatt des Stammgrundstücks verknüpft ist (GBV Art. 23).

Zwingender Inhalt des Begründungsakts

Der Begründungsakt muss zwingend enthalten (ZGB Art. 712e Abs. 1):

1. die räumliche Ausscheidung der Einheiten (Sonderrechtsteile),
2. den Anteil jedes Stockwerks am Wert der Liegenschaft, in Bruchteilen mit einem gemeinsamen Nenner (Wertquote).

In der Praxis wird dazu ein Aufteilungsplan erstellt und beigelegt.

Gut zu wissen: Stockwerkeigentum lässt sich auf einer bestehenden Liegenschaft, an einem Baurecht oder bereits an einem erst zu erstellenden Gebäude begründen. Wird es vor Fertigstellung begründet, erfolgt ein entsprechender Hinweis im Grundbuch.

Für bestehende Gemeinschaften zählt vor allem: Begründungsakt, Aufteilungsplan und Wertquoten sind die Basisdokumente Ihrer Liegenschaft. Fehlen sie Ihnen oder sind sie unklar? Wir verschaffen Ihnen den Überblick, nehmen Sie Kontakt auf.

Grundsätzlich frei verfügbar

Als Stockwerkeigentümer haben Sie ein umfassendes Verfügungsrecht über Ihre Einheit. Sie können Ihre Stockwerkeinheit grundsätzlich frei:

• verkaufen (veräussern)
• vermieten oder zur Nutzung überlassen
• verpfänden oder anderweitig belasten
• vererben

Ein gesetzliches Vorkaufsrecht der übrigen Eigentümer besteht nicht, anders als beim gewöhnlichen Miteigentum.

Mögliche Einschränkungen

Der Begründungsakt oder eine Vereinbarung aller Eigentümer kann die freie Verfügbarkeit aber einschränken. Ein Mehrheitsbeschluss genügt dafür nicht, solche Rechte brauchen die Zustimmung aller (siehe Mehrheiten). Festgehalten sind sie danach meist im Reglement:

• Vertragliches Vorkaufsrecht der Gemeinschaft oder der übrigen Eigentümer.
• Einspracherecht (ZGB Art. 712c): Veräusserung, Belastung mit Nutzniessung oder Wohnrecht und sogar die Vermietung werden nur rechtsgültig, wenn die Gemeinschaft nicht binnen 14 Tagen seit Mitteilung Einsprache erhebt. Wichtig: Einsprache erheben kann nicht ein einzelner Nachbar. Nötig ist ein Beschluss der Gemeinschaft, in der Praxis also eine Versammlung innert dieser 14 Tage, und die Einsprache ist nur mit wichtigem Grund wirksam. Willkürlich ablehnen können die anderen also nicht.
• Zweckbeschränkung: Die Nutzung zu gewerblichen Zwecken kann im Begründungsakt oder Reglement ausgeschlossen werden, dann ist etwa eine Vermietung als Geschäftslokal nicht zulässig.

Vorkaufs- und Einspracherecht können im Grundbuch vorgemerkt, Nutzungsbeschränkungen aus Begründungsakt oder Reglement angemerkt werden. Vermieten Sie, haften Sie gegenüber der Gemeinschaft dafür, dass auch Ihre Mieter Reglement und Hausordnung einhalten.

Praxis-Tipp: Vor einem Verkauf oder einer Vermietung (und als Käufer vor dem Kauf) lohnt sich der Blick ins Reglement und ins Grundbuch. So sehen Sie, ob ein Vorkaufs-, Einsprache- oder Nutzungsrecht vereinbart wurde. Wir prüfen das für Sie. Kontakt aufnehmen

Eine Stockwerkeigentümergemeinschaft organisiert sich über ihre Organe. Das Gesetz lässt dabei bewusst Spielraum, damit jede Gemeinschaft ihre Struktur den eigenen Bedürfnissen anpassen kann. Vier Organe sind in der Praxis massgebend:

Die vier Organe

1. Versammlung der Stockwerkeigentümer – das oberste Organ. Sie bildet den gemeinsamen Willen, entscheidet über alle gemeinschaftlichen Angelegenheiten und tritt in der Regel mindestens einmal pro Jahr zusammen.
2. Bewirtschafter (im Gesetz Verwalter genannt), die Exekutive. Er führt die Beschlüsse der Versammlung aus, besorgt die laufende Bewirtschaftung und vertritt die Gemeinschaft nach aussen, etwa gegenüber Ämtern, Behörden und Handwerkern.
3. Ausschuss / Abgeordneter – freiwillig; das Scharnier zwischen Eigentümerschaft und Bewirtschafter. Aufgaben und Kompetenzen legt die Versammlung fest (eigene Karte).
4. Revisor – gesetzlich nicht vorgeschrieben, aber besonders in grösseren Gemeinschaften empfohlen. Er prüft die Jahresrechnung mittels Stichproben und orientiert die Versammlung über das Ergebnis (mehr dazu in Welche Aufgaben hat ein Revisor).

Grundprinzip: Die Versammlung entscheidet, der Bewirtschafter führt aus.

Was die Spielregeln festhält

Wer welche Aufgabe übernimmt und wie die Zusammenarbeit abläuft, regelt das Reglement der Gemeinschaft. Fehlt ein solches, kann jeder einzelne Stockwerkeigentümer verlangen, dass ein Reglement über Verwaltung und Benutzung aufgestellt wird (mehr dazu in Wie wird das Reglement geändert).

Hinweis: Ein klar gefasstes Reglement und ein gut eingespielter Ausschuss verkürzen die Wege spürbar, Entscheide reifen vor, der Bewirtschafter setzt sie sauber um.

Unser Ansatz: Eine funktionierende Organisation lebt von klaren Anträgen, korrekt gewählten Mehrheiten und sauberen Protokollen. Diese juristische Grundlage sichern wir mit eigener Fachkompetenz als Juristin ab, und weil wir selbst Stockwerkeigentümer sind, kennen wir die Zusammenarbeit zwischen Versammlung, Ausschuss und Bewirtschaftung aus beiden Blickwinkeln.

Die Bewirtschaftung führt die Geschäfte Ihrer Eigentümergemeinschaft: Sie sorgt dafür, dass Entscheide vorbereitet, getroffen und umgesetzt werden, die Finanzen sauber laufen und das Gebäude unterhalten wird. Das Gesetz nennt einen Mindestumfang an Aufgaben, in der Praxis ist die Liste deutlich länger.

Was die Bewirtschaftung übernimmt

• Versammlung – Einberufen und Leiten der Eigentümerversammlung, Protokollieren der Beschlüsse und Ausführen der gefassten Entscheide.
• Finanzen – Erstellen des Budgets für die nächste Rechnungsperiode, Führen der Buchhaltung und Jahresrechnung, Inkasso der Beiträge sowie Verwalten der Mittel des Erneuerungsfonds.
• Betrieb & Unterhalt – Regelmässige Liegenschaftskontrolle, Überwachung der technischen Anlagen, Beauftragung und Überwachung von Reparaturarbeiten sowie Koordination des Hauswarts. Bei dringlichen Schäden leiten wir umgehend die nötigen Sofortmassnahmen ein, damit kein grösserer Folgeschaden entsteht.
• Kosten & Versicherungen – Verteilung der Kosten nach Reglement und Gesetz sowie Abschluss der nötigen Versicherungsverträge.
• Anlaufstelle & Vertretung – Erste Ansprechstelle für die Eigentümerinnen und Eigentümer und Vertretung der Gemeinschaft nach aussen gegenüber Ämtern, Behörden, Lieferanten und Handwerkern.

Merksatz: Die Bewirtschaftung sorgt dafür, dass die Gemeinschaft funktioniert und das Gebäude seinen Wert behält, damit niemand aus der Eigentümerschaft die Bewirtschaftung im Alltag selbst stemmen muss.

Den genauen Umfang halten wir mit Ihnen in einem Bewirtschaftungsvertrag fest. Was Ihr Mandat konkret kostet, sehen Sie unverbindlich im Honorarrechner. An einen einmal geschlossenen Vertrag ist eine Gemeinschaft übrigens nicht für immer gebunden. Reagiert eine Verwaltung nicht oder bleibt sie untätig, lässt sie sich wieder ablösen.

Der Ausschuss ist ein freiwilliges Organ: Die Stockwerkeigentümerversammlung kann einen Ausschuss oder einen Abgeordneten wählen, sie muss es aber nicht (ZGB Art. 712m Abs. 1 Ziff. 3). Seine Funktion lässt sich am besten als Scharnier zwischen dem Bewirtschafter und der Eigentümerschaft beschreiben.

Praxisbeispiel: Bei einer grösseren Gemeinschaft oder einem laufenden Bauprojekt entlastet ein Ausschuss alle Beteiligten, er begleitet das Tagesgeschäft enger, als es die einmal jährliche Versammlung könnte.

Typische Aufgaben

• dem Bewirtschafter beratend zur Seite stehen
• dessen Geschäftsführung prüfen und im Blick behalten
• der Versammlung Bericht erstatten und Antrag stellen

Das Gesetz nennt nur eine grobe Aufzählung. Den genauen Umfang von Aufgaben und Kompetenzen legt deshalb die Versammlung selbst fest, etwa im Reglement oder durch Beschluss.

Welche Regeln gelten?

Auf die Versammlung und auf den Ausschuss ist ergänzend das Vereinsrecht anwendbar (ZGB Art. 64–69), soweit das Stockwerkeigentumsrecht keine besonderen Bestimmungen enthält (ZGB Art. 712m Abs. 2).

Abgrenzung zum Revisor

• Ausschuss: laufende Begleitung und Beratung des Bewirtschafters
• Revisor: punktuelle Prüfung der Finanzen (Jahresrechnung, Budget, Kostenverteilung)

Beide Organe ergänzen sich, mehr zur Finanzkontrolle in der Karte zum Revisor.

Unsicher, ob sich ein Ausschuss für Ihre Gemeinschaft lohnt? Wir beraten Sie gern, Kontakt.

Das Gesetz schreibt der Stockwerkeigentümergemeinschaft keinen Revisor vor. Dringend zu empfehlen ist er trotzdem, besonders in grösseren Gemeinschaften: Finanzielle Mängel lassen sich an der Eigentümerversammlung kaum aufdecken und sind eine häufige Konfliktquelle.

Wahl: Gewählt wird der Revisor durch die Versammlung. Es kann eine Person aus der Gemeinschaft oder eine aussenstehende Fachperson sein, entscheidend sind buchhalterische Kenntnisse, nicht blosses Interesse an Zahlen.

Was prüft der Revisor?

• Belege – Sind für alle Buchungen Belege vorhanden, die Beträge plausibel, Skonti und Rabatte weitergegeben? Lagen Aufträge im Kompetenzrahmen des Verwalters?
• Kontenführung – Gibt es einen klaren Kontenplan? Sind Aufwendungen richtig und kontinuierlich zugewiesen?
• Abschlussbuchungen – Sind Nebenkassen eingeflossen, Abschreibungen vorgenommen? Stimmen die Saldi mit Bank- und Postkonto überein?
• Kostenverteilung – Entspricht sie dem Reglement und dem Gesetz (ZGB Art. 712h)? Werden Sonderkosten korrekt einzelnen Eigentümern belastet?

Vorgehen bei Mängeln

1. Der Revisor informiert den Verwalter über festgestellte Mängel.
2. Er setzt eine Frist zur Behebung und kontrolliert die Korrektur.
3. Er verfasst einen Revisionsbericht zuhanden der Versammlung.
4. Er empfiehlt die Genehmigung oder Ablehnung der Jahresrechnung.
5. Bei Genehmigung empfiehlt er die Décharge (Entlastung) des Verwalters.

Geprüft wird mittels Stichproben, kein Revisor kontrolliert jeden Beleg einzeln. Werden Mängel festgestellt, sollte der Revisor an der Versammlung persönlich anwesend sein, um Fragen direkt zu beantworten.

Einberufung

Die Eigentümerversammlung wird vom Bewirtschafter einberufen und geleitet und findet mindestens einmal jährlich statt.

• Die Einladung enthält eine Traktandenliste; bereits ein Fünftel der Eigentümer kann eine Versammlung verlangen.
• Es gilt die reglementarische Einladungsfrist, empfehlenswert sind mindestens zehn Tage vorher.
• Anträge klar formulieren: Die Traktanden müssen so ausformuliert sein, dass jede Eigentümerin und jeder Eigentümer weiss, worum es geht, und sich vorab eine Meinung bilden kann; nötige Unterlagen (Jahresrechnung, Offerten, Verträge) gehören als Beilage dazu. Über nicht gehörig angekündigte Geschäfte darf kein Beschluss gefasst werden, ausser das Reglement lässt dies ausdrücklich zu (ZGB Art. 67 Abs. 3). Eine bewährte Gliederung für eigene Anträge finden Sie in unserer Vorlage (Download unten).
• Mit der Einladung wird zudem üblicherweise ein Vollmachtsformular mitgeschickt, damit sich Verhinderte vertreten lassen können.

Praxis: Bleibt der Bewirtschafter trotz Verlangen untätig, lässt sich die Einberufung notfalls gerichtlich durchsetzen. Nur wenn gar keine Verwaltung bestellt ist, kann nach überwiegender Auffassung jeder Eigentümer die Versammlung selbst einberufen.

Beschlussfähigkeit

• Die Versammlung ist beschlussfähig, wenn die Hälfte aller Eigentümer, die zugleich die Hälfte der Wertquoten halten, mindestens aber zwei, anwesend oder vertreten sind (ZGB Art. 712p Abs. 1).
• Ist sie nicht beschlussfähig, wird eine zweite Versammlung einberufen. Diese darf frühestens nach Ablauf von zehn Tagen seit der ersten stattfinden (ZGB Art. 712p Abs. 2).
• Die zweite Versammlung ist bereits mit einem Drittel der Eigentümer nach Köpfen, mindestens aber zwei, beschlussfähig (ZGB Art. 712p Abs. 3). Damit bleibt die Gemeinschaft handlungsfähig. So lässt sich auch bei schwacher Beteiligung zumindest der notwendige Unterhalt und Werterhalt sicherstellen.

Wie abgestimmt und gezählt wird (einfaches und qualifiziertes Mehr), steht in der Karte Welche Mehrheiten gelten bei Beschlüssen.

Stimmrecht und Vertretung

• Wer nicht teilnehmen kann, kann sein Stimmrecht mit einer schriftlichen Vollmacht durch eine andere Person ausüben lassen.
• Nutzniessung: Bei einer Nutzniessung darf jemand die Wohnung nutzen, ohne Eigentümer zu sein, etwa nach einer Erbteilung. Für das Stimmrecht gilt:
• Vereinbarung geht vor: Eigentümer und Nutzniesser können vertraglich frei regeln, wer das Stimmrecht ausübt, auch für Beschlüsse mit qualifiziertem Mehr oder Einstimmigkeit. Die Bewirtschaftung benötigt dazu eine Kopie des Nutzniessungsvertrags.
• Ohne Vereinbarung gilt die gesetzliche Auffangregel: Der Nutzniesser stimmt in allen Fragen der Bewirtschaftung ab, nicht aber bei nützlichen oder luxuriösen baulichen Massnahmen, dort entscheidet die Eigentümerin (ZGB Art. 712o Abs. 2).
• Über die gefassten Beschlüsse wird ein Protokoll geführt und aufbewahrt.

Tipp: Geben Sie Ihrer Stellvertretung eine schriftliche Vollmacht mit, und klären Sie vorab, wie sie bei den einzelnen Traktanden in Ihrem Sinn abstimmen soll.

Beschluss anfechten

Wer einem rechtswidrigen oder mangelhaften Beschluss nicht zustimmt, kann ihn gerichtlich anfechten, über die Verweisung ins Vereinsrecht (ZGB Art. 712m Abs. 2), in der Regel binnen Monatsfrist. Welche Voraussetzungen gelten, wie die Frist genau läuft und weshalb dieser Schritt gut überlegt sein will, erklärt die Karte Wie kann ein Beschluss der Eigentümerversammlung angefochten werden?

Fragen zur nächsten Versammlung? Nehmen Sie mit uns Kontakt auf.

Das Protokoll ist mehr als eine Formsache: Es dokumentiert die Beschlüsse für Anwesende, Abwesende und künftige Käufer, und es entscheidet über den Lauf der Anfechtungsfrist.

Pflicht und Form

Die Beschlüsse der Versammlung sind zu protokollieren, und das Protokoll ist von der Verwaltung oder der vorsitzenden Person aufzubewahren (ZGB Art. 712n Abs. 2). Gültig beschliessen kann die Gemeinschaft nur auf zwei Wegen: an der Versammlung, mündlich mit Protokollierung, oder schriftlich auf dem Zirkulationsweg mit Zustimmung aller (ZGB Art. 712m Abs. 2 in Verbindung mit Art. 66). Ein formloser mündlicher «Beschluss» ausserhalb der Versammlung ist unwirksam (BGE 127 III 506 E. 3). Dahinter steht die Beweisbarkeit: Was nicht protokolliert ist, lässt sich Jahre später nicht mehr nachvollziehen – gegenüber Rechtsnachfolgern, Käufern und vor Gericht zählt am Ende das Protokoll.

Was hineingehört

Das Gesetz schreibt dem Protokoll keine Form vor: Weder Ort, Datum noch Unterschrift sind heute Gültigkeitsvoraussetzungen; sie gehören zur bewährten Praxis, nicht zur Pflicht. Inhaltlich genügt ein Beschlussprotokoll: Was wurde beantragt, wie wurde entschieden. Ein Wortprotokoll, das jede Äusserung wiedergibt, verlangt das Gesetz nicht.

Checkliste: Das gehört ins Protokoll

• Gemeinschaft, Art der Versammlung (ordentlich oder ausserordentlich), Ort, Datum sowie Beginn und Ende
• Vorsitz und Protokollführung
• Präsenz: anwesende und vertretene Eigentümer samt Wertquoten und Vollmachten, Feststellung der Beschlussfähigkeit
• die Traktanden gemäss Einladung
• je Traktandum: der Antrag, das Abstimmungsergebnis (Ja, Nein, Enthaltungen; beim qualifizierten Mehr auch die Wertquoten) und ob der Beschluss zustande gekommen ist
• Erklärungen, die Eigentümer ausdrücklich protokollieren lassen, etwa Einwände gegen das Verfahren – wichtig für eine spätere Anfechtung
• Datum und Unterschrift der Protokollführung

Üblicherweise genehmigt die Versammlung das Protokoll an ihrer nächsten Sitzung.

Zustellung: je später, desto länger die Unsicherheit

Eine gesetzliche Frist für die Zustellung gibt es nicht; bewährt hat sich der Versand innert eines Monats. Der Grund: Für Eigentümer, die an der Versammlung fehlten, beginnt die einmonatige Anfechtungsfrist in der Regel erst mit der Zustellung des Protokolls. Solange es aussteht, bleibt offen, ob die gefassten Beschlüsse Bestand haben.

Fehler im Protokoll

Eine Protokollierung, die ungenau oder unvollständig ist, den Inhalt des gefassten Beschlusses aber klar erkennen lässt, macht den Beschluss nicht nichtig. Das Protokoll kann jederzeit berichtigt werden, und der Beschluss selbst lässt sich innert Monatsfrist anfechten (BGer 5A_364/2011 E. 3.4). Praktisch: Berichtigung schriftlich bei der Verfasserin des Protokolls verlangen und spätestens bei der Genehmigung an der nächsten Versammlung die Vorbehalte protokollieren lassen. Bei blossen Wortmeldungen lohnt sich der Streit selten, das Protokoll muss nicht jede Nuance wiedergeben.

Ausblick auf die Gesetzesrevision: Geplant ist, dass Beschlüsse für ihre Gültigkeit ein datiertes und unterzeichnetes Protokoll voraussetzen, das allen Eigentümern mitzuteilen und geeignet aufzubewahren ist. Was heute bewährte Praxis ist, würde damit zur Gültigkeitsvoraussetzung. Die Revision ist noch nicht in Kraft.

Beschlüsse der Stockwerkeigentümergemeinschaft brauchen je nach Tragweite unterschiedliche Mehrheiten. Das Gesetz kennt drei Stufen: das einfache Mehr für den Alltag, das qualifizierte Mehr für gewichtigere Geschäfte und die Einstimmigkeit für die einschneidendsten Entscheide. Wer die Hürden kennt, plant Traktanden richtig und vermeidet anfechtbare Beschlüsse.

Einfaches Mehr: die Mehrheit der Köpfe

Beschlossen wird mit der Mehrheit der Stimmen der anwesenden oder vertretenen Eigentümer (über das Vereinsrecht, ZGB Art. 67 Abs. 2). Massgebend sind ausschliesslich die anwesenden oder vertretenen Köpfe. Die Wertquoten spielen hier keine Rolle. Gezählt wird an den Anwesenden, eine Enthaltung wirkt deshalb faktisch wie eine Nein-Stimme. Wer verhindert ist, erteilt also besser eine Vollmacht. Der Gesetzgeber setzt die Anforderungen bewusst tief an, um die Handlungsfähigkeit der Gemeinschaft zu erhalten. So werden einfache Verwaltungsaufgaben und der laufende Unterhalt (Werterhalt) erledigt.

Typische Beschlüsse mit einfachem Mehr:

• Einfache Verwaltungsaufgaben – z. B. Genehmigung von Jahresrechnung, Budget und Vorjahresprotokoll, Erstellung der Hausordnung, Eröffnung eines Erneuerungsfonds, Wahl des Bewirtschafters
• Unterhalt und Werterhalt – notwendige bauliche Massnahmen, die Wert und Gebrauchsfähigkeit der Liegenschaft erhalten, etwa Reparaturen oder die Sanierung von Dach und Fassade (ZGB Art. 647c)

Qualifiziertes Mehr: Köpfe und Wertquoten zusammen

Für gewichtigere Entscheide reicht die Kopfmehrheit allein nicht: Es braucht kumulativ die Mehrheit der anwesenden oder vertretenen Köpfe und Eigentümer, die zugleich mehr als die Hälfte der gesamten Wertquoten vertreten, also z. B. mindestens 501/1000 (ZGB Art. 647b). Die Köpfe werden relativ (nach den Anwesenden), die Wertquoten absolut (am gesamten Wert) gemessen; beide Mehrheiten müssen gemeinsam erreicht sein. Dass nach den Anwesenden gezählt wird, obwohl der Gesetzeswortlaut von der «Mehrheit aller» spricht, erklärt der Kasten in der Karte bauliche Massnahmen.

Zahlenbeispiel aus der Praxis: Eine Gemeinschaft besteht aus 20 Eigentümern mit insgesamt 1000/1000 Wertquoten. An der Versammlung sind 15 Eigentümer mit 750 Wertquoten anwesend oder vertreten. Das qualifizierte Mehr beträgt somit 8 Kopfstimmen mit mindestens 501 Wertquoten.

Das qualifizierte Mehr gilt unter anderem für:

• Wichtigere Verwaltungshandlungen – etwa die Bestellung eines Bewirtschafters mit erweiterten Kompetenzen (ZGB Art. 647b)
• Wertsteigerung – nützliche bauliche Massnahmen, die den Wert oder die Gebrauchstauglichkeit verbessern (ZGB Art. 647d)
• Änderungen des Reglements

Einstimmigkeit: alle müssen zustimmen

Für die einschneidendsten Beschlüsse verlangt das Gesetz die Zustimmung sämtlicher im Grundbuch eingetragener Eigentümer, nicht nur der Anwesenden. Ein einziges Nein verhindert den Beschluss. Und weil die Einstimmigkeit die aktive Zustimmung aller verlangt, wirkt auch eine Enthaltung wie ein Nein, ebenso, wenn ein Eigentümer der Versammlung fernbleibt.

Beschlüsse, die Einstimmigkeit erfordern:

• Änderung der gesetzlichen Zuständigkeitsordnung für Nutzung und Verwaltung (ZGB Art. 712g Abs. 2)
• Änderung der räumlichen Ausscheidung von gemeinschaftlichen Teilen und Teilen im Sonderrecht (ZGB Art. 712b Abs. 3)
• Begründung und Aufhebung gegenseitiger Vorkaufsrechte sowie des Einspracherechts (ZGB Art. 712c)
• Veränderung der Wertquoten (ZGB Art. 712e Abs. 2): Nötig sind die Zustimmung aller unmittelbar Betroffenen und die Genehmigung der Versammlung. Sind alle Eigentümer betroffen, läuft das auf Einstimmigkeit hinaus.
• Anordnung luxuriöser baulicher Massnahmen (ZGB Art. 647e Abs. 1)
• Verkauf, Belastung oder Änderung der Zweckbestimmung des gemeinschaftlichen Grundstücks (ZGB Art. 648 Abs. 2)
• Aufhebung des Stockwerkeigentums (ZGB Art. 712f Abs. 2). Ausnahme: Jeder einzelne Eigentümer kann die Aufhebung verlangen, wenn das Gebäude zu mehr als der Hälfte seines Wertes zerstört ist und der Wiederaufbau für ihn nur mit einer schwer tragbaren Belastung möglich wäre, oder wenn es seit über 50 Jahren aufgeteilt und baulich so schlecht ist, dass es sich nicht mehr bestimmungsgemäss nutzen lässt (Abs. 3).

Sonderfall Ausschlussklage: Der Beschluss, gegen einen Eigentümer die Ausschlussklage zu erheben, braucht keine Einstimmigkeit, sondern die Ermächtigung durch einen Mehrheitsbeschluss aller übrigen Eigentümer. Anders als sonst zählen hier ausnahmsweise alle Eigentümer ausser der betroffenen Person, nicht nur die an der Versammlung Anwesenden (ZGB Art. 649b Abs. 2; BGer 5A_735/2019 E. 3.3.1). Der Ausschluss ist der schärfste Eingriff, deshalb die höhere Hürde. In kleinen Gemeinschaften läuft das faktisch auf die Zustimmung aller übrigen hinaus.

Merksatz: Je weitreichender der Entscheid, desto höher die Hürde. Vom Alltagsgeschäft (einfaches Mehr) über gewichtige Massnahmen (qualifiziertes Mehr) bis zum Eingriff in die Grundordnung (Einstimmigkeit) steigen die Anforderungen Stufe um Stufe.

Wir bereiten Traktanden so vor, dass das richtige Quorum von Anfang an klar ist, und sorgen für rechtssichere Protokolle. Fragen zu einem konkreten Beschluss? Kontaktieren Sie uns.

Interessant wird vor allem die Frage, mit welchem Mehr sie entscheidet: Ob Dachsanierung, Wärmepumpe oder neue Gemeinschaftssauna, für Bauarbeiten an gemeinschaftlichen Teilen hängt das nötige Mehr von der Kategorie der Massnahme ab. Die Einordnung ist darum oft die eigentliche Streitfrage, denn wird mit dem falschen Mehr beschlossen, ist der Beschluss anfechtbar.

Zuerst die Abgrenzung: Verwaltungshandlung oder bauliche Massnahme?

Nicht jede Arbeit an der Liegenschaft ist eine bauliche Massnahme. Bauliche Massnahmen verändern, erneuern oder erweitern die Bausubstanz der gemeinschaftlichen Liegenschaft: der Umbau der Eingangshalle, ein neuer Bodenbelag im Treppenhaus, ein Neubau auf dem gemeinschaftlichen Grundstück. Alles andere ist laufender Betrieb und folgt den Regeln über die Verwaltungshandlungen:

• Gewöhnliche Verwaltungshandlungen, etwa kleine Reparaturen ohne nennenswerte Kosten, erledigt die Bewirtschaftung im Alltag (ZGB Art. 647a).
• Wichtigere Verwaltungshandlungen, etwa die Anstellung eines Hauswarts oder der Abschluss und die Auflösung von Mietverträgen, brauchen das qualifizierte Mehr (ZGB Art. 647b).

Für die baulichen Massnahmen selbst kennt das Gesetz drei Kategorien:

Notwendig: einfaches Mehr

Arbeiten, die Wert und Gebrauchsfähigkeit der Liegenschaft erhalten, sind notwendige bauliche Massnahmen (ZGB Art. 647c):

• Reparatur des undichten Dachs, Ersatz der defekten Heizung durch Gleichwertiges
• Sanierungen zur Erfüllung behördlicher Auflagen (z. B. Liftsicherheit)
• Stützmauer gegen den abrutschenden Hang

Es genügt das einfache Mehr der anwesenden oder vertretenen Eigentümer. Das Bundesgericht hat das für die nützlichen Massnahmen entschieden (BGE 144 III 510 zu ZGB Art. 647d); für die notwendigen Massnahmen folgt die herrschende Lehre derselben Zählweise.

Die Zählweise ist umstritten, massgebend ist die Rechtsprechung: Gezählt wird die Mehrheit der anwesenden oder vertretenen Eigentümer; beim qualifizierten Mehr bleibt zusätzlich mehr als die Hälfte aller Wertquoten nötig. So hat es das Bundesgericht für die nützlichen Massnahmen entschieden (BGE 144 III 510 E. 2.2.4, zu Art. 647d), und die herrschende Lehre wendet dieselbe Zählweise auf die notwendigen Massnahmen an (Art. 647c). Der Wortlaut beider Artikel verlangt zwar die «Mehrheit aller Miteigentümer», gerechnet an der Gesamtzahl; in der Praxis gilt aber die Zählweise der Rechtsprechung.

Hinter der Rechtsprechung steht der Zweck des Gesetzes: Der Werterhalt soll nicht an Abwesenheiten scheitern. Deshalb ist die Zweitversammlung bereits mit einem Drittel der Eigentümer beschlussfähig (ZGB Art. 712p Abs. 2 und 3), und deshalb garantiert das Gesetz jedem einzelnen Eigentümer unentziehbar den Anspruch, die für Wert und Gebrauchsfähigkeit notwendigen Arbeiten durchzusetzen, notfalls über das Gericht (ZGB Art. 647 Abs. 2 Ziff. 1). Die laufende Revision des Stockwerkeigentumsrechts soll die Zählweise im Sinn der Rechtsprechung klären.

Bei unmittelbar drohendem Schaden darf zudem jeder Eigentümer von sich aus sofort handeln (ZGB Art. 647 Abs. 2 Ziff. 2).

Nützlich: qualifiziertes Mehr

Massnahmen, die den Wert steigern oder Wirtschaftlichkeit und Gebrauchsfähigkeit verbessern, sind nützlich (ZGB Art. 647d Abs. 1):

• Fassadenisolation und andere energetische Sanierungen
• Heizungsersatz mit Systemwechsel (z. B. Wärmepumpe), Photovoltaikanlage auf dem gemeinschaftlichen Dach
• Balkonverglasung für alle Einheiten

Nötig ist das qualifizierte Mehr: die Mehrheit der anwesenden Köpfe, die zugleich mehr als die Hälfte aller Wertquoten vertritt, wie bei den Mehrheiten beschrieben. Massstab für den Nutzen ist das Gesamtinteresse der Gemeinschaft, nicht das Interesse Einzelner. Zwei Schranken gelten auch bei erreichtem Mehr: Erschwert die Massnahme einem Eigentümer den bisherigen Gebrauch erheblich und dauernd, geht es nicht ohne seine Zustimmung (Abs. 2). Und sind die Kosten für einen Eigentümer unzumutbar, können die übrigen die Massnahme nur durchsetzen, wenn sie den unzumutbaren Teil übernehmen (Abs. 3).

Zur Zählweise: Auch Art. 647d spricht dem Wortlaut nach von der «Mehrheit aller Miteigentümer». Gezählt wird nach der Rechtsprechung aber gleich wie beim einfachen Mehr: die Köpfe nach den Anwesenden, die Wertquoten-Hälfte an allen Quoten (BGE 144 III 510 E. 2.2.4). Die Einzelheiten stehen im Kasten oben beim einfachen Mehr.

Luxuriös: Einstimmigkeit

Dient eine Massnahme nur der Verschönerung, der Ansehnlichkeit oder der Bequemlichkeit, ist sie luxuriös und braucht die Zustimmung aller Eigentümer (ZGB Art. 647e Abs. 1), etwa eine Gemeinschaftssauna, die marmorverkleidete Eingangshalle oder der Springbrunnen im Garten. Auch eine an sich praktische Massnahme gilt als luxuriös, wenn sie im Individualinteresse einzelner Eigentümer liegt: Das Bundesgericht stufte das durchgehende Verlegen von Platten auf einer Attika-Sondernutzungsfläche so ein, weil die Gemeinschaft selbst keinen Nutzen davon hat (BGE 141 III 357).

Der Ausweg ohne Einstimmigkeit (ZGB Art. 647e Abs. 2): Das qualifizierte Mehr genügt, wenn der nicht zustimmende Eigentümer in seinem Nutzungs- und Gebrauchsrecht nicht dauernd beeinträchtigt wird und die übrigen ihm für die bloss vorübergehende Beeinträchtigung Ersatz leisten und seinen Kostenanteil übernehmen.

Grenzfälle: im Zweifel das strengere Quorum

Die Abgrenzung nützlich/luxuriös ist eine Würdigung des Einzelfalls. Faustregel des Bundesgerichts: Je kleiner die Wertsteigerung im Verhältnis zu den Kosten, desto eher luxuriös; die Anhebung eines Gartensitzplatzes auf Balkonniveau war noch nützlich (BGer 5C.110/2001). Im Zweifel empfiehlt sich deshalb das strengere Quorum, also die strengere Mehrheitsanforderung.

Achtung, verbreiteter Irrtum: Wird mit einem zu tiefen Mehr beschlossen, ist der Beschluss anfechtbar, aber nicht automatisch unwirksam. Ficht ihn niemand innert eines Monats an, wird er gültig und verbindlich, auch für die Überstimmten, und alle tragen die Kosten mit. Vorbehalten bleibt der besondere Schutz bei den luxuriösen Massnahmen: Gegen den Willen eines Eigentümers dürfen sie nur ausgeführt werden, wenn alle drei Bedingungen von ZGB Art. 647e Abs. 2 erfüllt sind (siehe Kasten oben), zu denen auch die Übernahme seines Kostenanteils gehört. Wer nicht einverstanden ist, muss also handeln, und zwar innert Monatsfrist.

Zwei Dinge noch: Das Reglement kann für bauliche Massnahmen abweichende Quoren vorsehen. Prüfen Sie es zuerst. Und die Finanzierung aus dem Erneuerungsfonds ändert am Quorum nichts, denn die Verwendung folgt der Massnahme.

Nicht jeder unliebsame Beschluss lässt sich kippen: Die Anfechtung setzt eine Rechtsverletzung voraus und ist an eine kurze Frist gebunden. Wer beides kennt, verliert sein Recht nicht durch Zuwarten.

Wer anfechten kann und wie lange

Anfechten kann jeder Eigentümer, der dem Beschluss nicht zugestimmt hat: wer Nein gestimmt hat, sich enthalten hat oder an der Versammlung gefehlt hat. Wer zugestimmt hat, direkt oder durch eine Vertretung, kann den Beschluss nicht mehr angreifen. Die Frist beträgt einen Monat seit Kenntnis des Beschlusses (ZGB Art. 75 in Verbindung mit Art. 712m Abs. 2): für Anwesende ab der Versammlung, für Abwesende in der Regel ab Zustellung des Protokolls.

Eine Reklamation bei der Verwaltung genügt nicht: Die Anfechtung müssen Sie innert Monatsfrist bei der zuständigen Stelle einreichen, in der Regel zuerst bei der Schlichtungsbehörde Ihres Kantons; bereits das Schlichtungsgesuch wahrt die Frist. Erkundigen Sie sich früh, welche Stelle zuständig ist, denn die Frist läuft weiter. Das gilt auch, wenn das Reglement zuerst eine Schlichtung vorsieht. Und Reglementsklauseln, welche die Monatsfrist verlängern oder verkürzen, sind ungültig.

Die Gründe: Gesetz oder Reglement verletzt

Erfolg hat eine Anfechtung nur, wenn der Beschluss oder das Vorgehen an der Versammlung gegen das Gesetz oder das Reglement verstösst; dass einem ein Beschluss nicht passt, genügt nicht. Typische Gründe:

• Falsches Quorum – beschlossen mit einfachem Mehr, wo das qualifizierte Mehr oder Einstimmigkeit nötig gewesen wäre, häufig bei baulichen Massnahmen
• Formfehler – mangelhafte Einberufung, Beschluss über ein nicht gehörig angekündigtes Traktandum (ZGB Art. 67 Abs. 3) oder fehlende Beschlussfähigkeit (ZGB Art. 712p)
• Kompetenzüberschreitung – die Versammlung entscheidet über etwas, das ihr nicht zusteht, etwa einen Eingriff ins Sonderrecht einzelner Eigentümer

Verfahrensfehler sofort rügen, nicht aufsparen

Wer einen Verfahrensmangel erkennt, muss ihn nach Treu und Glauben vor der Beschlussfassung beanstanden, damit er behoben werden kann; wer schweigt und den Mangel für eine spätere Klage aufspart, verwirkt das Anfechtungsrecht (BGE 136 III 174 E. 5.1). Dasselbe gilt in der Versammlung selbst: Wird ein Antrag ohne Abstimmung übergangen, muss der Betroffene an Ort und Stelle eine Abstimmung verlangen; wer stattdessen erst nachträglich klagt, handelt rechtsmissbräuchlich (BGer 5A_537/2011 E. 5.3.1). Praktisch heisst das: Einwand an der Versammlung anbringen und protokollieren lassen.

Nichtige Beschlüsse: die Ausnahme ohne Frist

Verstösst ein Beschluss gegen elementare Vorschriften, ist er nichtig, also von Anfang an unwirksam, ohne dass es einer Anfechtung braucht; die Nichtigkeit kann jederzeit geltend gemacht werden. Beispiele: Es wurden nicht alle Eigentümer zur Versammlung eingeladen, oder die Versammlung verkauft einen gemeinschaftlichen Teil ohne die nötige Zustimmung aller (ZGB Art. 648 Abs. 2). Nicht hierher gehören die luxuriösen baulichen Massnahmen: Dort lässt das Gesetz den Weg über das qualifizierte Mehr ausdrücklich zu (ZGB Art. 647e Abs. 2). Die Abgrenzung zur blossen Anfechtbarkeit ist aber schwierig und die Nichtigkeit die Ausnahme: Im Zweifel den Beschluss trotzdem innert Monatsfrist anfechten.

Gut überlegt: Man klagt gegen die eigenen Nachbarn

Rechtlich richtet sich die Anfechtungsklage gegen die Stockwerkeigentümergemeinschaft, faktisch klagt man damit gegen alle übrigen Eigentümer. Und anders als bei einem gewöhnlichen Rechtsstreit geht man sich danach nicht aus dem Weg: Man bleibt Nachbarn und Miteigentümer und sieht sich an jeder Versammlung wieder. Die Folgen für das Klima im Haus sind unkalkulierbar und können lange nachwirken.

Umso wichtiger ist, was ohnehin rechtlich geboten ist: Anträge präzise und vollständig formulieren, Miteigentümer frühzeitig einbinden, Bedenken früh einbringen und die Sorgen der anderen ernst nehmen. Damit lässt sich schon von vornherein viel Konfliktpotenzial entschärfen. Eine gute Bewirtschaftung erkennt solche Fallstricke und handelt, bevor aus einem Antrag eine Klage wird.

Das Reglement ist die interne Verfassung der Stockwerkeigentümergemeinschaft. Es regelt Verwaltung und Benutzung der Liegenschaft sowie die Rechte und Pflichten der Eigentümer. Für seine Änderung gelten unterschiedliche Quoren, je nachdem, welche Bestimmungen betroffen sind.

Grundsatz: Qualifiziertes Mehr

Erlass und Änderung des Reglements erfordern das qualifizierte Mehr, die Mehrheit der Köpfe und zugleich mehr als die Hälfte der Wertquoten (z. B. mindestens 501/1000). Wie die Quoren im Einzelnen funktionieren, lesen Sie unter Welche Mehrheiten gelten bei Beschlüssen.

Ausnahme: Einstimmigkeit

Einstimmigkeit aller Stockwerkeigentümer ist zwingend, wenn:

• das Reglement selbst für Änderungen Einstimmigkeit vorsieht, oder
• Bestimmungen über die Zuständigkeit für Verwaltungshandlungen und bauliche Massnahmen geändert werden sollen, also Regelungen, die von den gesetzlichen Quoren nach ZGB Art. 647–647e abweichen.

Praxisbeispiel: Möchte eine Gemeinschaft für notwendige Unterhaltsarbeiten künftig eine Zweidrittelmehrheit statt des gesetzlichen einfachen Mehrs verlangen, bedarf diese Reglementsänderung nach herrschender Lehre der Einstimmigkeit, und ebenso ihre spätere Rückgängigmachung.

Wirkung und Bindung

• Eine Reglementsänderung gilt, ohne besondere Regelung, nur für Tatsachen, die nach ihrem Inkrafttreten eingetreten sind. Auf eine bereits bestehende Nutzung wirkt sie nicht automatisch zurück (BGer 5A_690/2011).
• Das Reglement ist auch ohne Grundbuchanmerkung für Rechtsnachfolger, Nutzniesser und Wohnberechtigte verbindlich.
• Die Anmerkung im Grundbuch ist dennoch empfehlenswert, da das Reglement und seine Änderungen dann beim Grundbuchamt eingesehen werden können.

Achtung beim Kauf: Da eine nicht im Grundbuch angemerkte Reglementsänderung trotzdem gültig ist, sollten Käufer beim Verkäufer ausdrücklich nach allfälligen Änderungen fragen und die Protokolle der letzten Stockwerkeigentümerversammlungen prüfen. Das aktuelle Reglements-Exemplar inkl. aller Nachträge ist beim Verwalter erhältlich.

Gemeinschaftliche Kosten und Lasten tragen die Stockwerkeigentümer grundsätzlich nach ihren Wertquoten. Das ist der gesetzliche Verteilschlüssel, solange das Reglement nichts anderes vorsieht (ZGB Art. 712h Abs. 1).

Merksatz: Wer eine grössere Wertquote hält, trägt einen entsprechend grösseren Anteil an den gemeinsamen Kosten, und hat zugleich mehr Gewicht bei Beschlüssen mit qualifiziertem Mehr.

Die Wertquote bestimmt also den Kostenanteil jeder Einheit.

Was zählt zu den gemeinschaftlichen Kosten?

Das Gesetz zählt die gemeinschaftlichen Kosten und Lasten auf (ZGB Art. 712h Abs. 2):

• Unterhalt, Reparatur und Erneuerung der gemeinschaftlichen Bauteile und Anlagen
• Betriebskosten wie Heizung, Wasser, Allgemeinstrom, Reinigung und Hauswartung
• Versicherungsprämien (z. B. Gebäudeversicherung)
• das Bewirtschaftungshonorar und weitere Kosten der gemeinschaftlichen Verwaltung
• Beiträge an den Erneuerungsfonds, sofern die Gemeinschaft einen solchen führt
• gemeinschaftliche Steuern und öffentlich-rechtliche Abgaben

Abweichungen vom Wertquoten-Schlüssel

Das Reglement kann einen anderen Verteilschlüssel vorsehen. Und dienen gemeinschaftliche Bauteile oder Anlagen einzelnen Einheiten gar nicht oder nur in ganz geringem Masse, muss dies bei der Kostenverteilung berücksichtigt werden (ZGB Art. 712h Abs. 3). Das ist keine blosse Möglichkeit der Gemeinschaft, sondern ein Anspruch der betroffenen Eigentümer:

• Heizung und Warmwasser häufig nach effektivem Verbrauch statt nach Wertquote
• Lift mit reduziertem Anteil für Einheiten im Erdgeschoss, die ihn kaum nutzen
• Sonderkosten nach dem Verursacherprinzip: Wer den Aufwand auslöst, trägt ihn

Praxisbeispiel: Verbraucht eine Familie nachweislich mehr Wasser als ein nur am Wochenende bewohntes Apartment, lässt sich der Wasserbezug verbrauchsabhängig abrechnen, wenn das Reglement oder ein Beschluss dies vorsieht.

Wir sorgen für eine nachvollziehbare, reglementskonforme Kostenverteilung und legen sie in der Jahresabrechnung transparent offen. Fragen zu Ihrem Verteilschlüssel? Kontaktieren Sie uns.

Die Beiträge an die gemeinschaftlichen Kosten sind eine gesetzliche Pflicht: Jeder Stockwerkeigentümer trägt sie nach Massgabe seiner Wertquote (siehe Wie die Kosten verteilt werden). Zahlt jemand nicht, steht die Gemeinschaft aber nicht mit leeren Händen da: Das Gesetz sichert sie gleich doppelt ab.

Gesetzliches Pfandrecht (ZGB Art. 712i)

• Die Gemeinschaft hat Anspruch auf ein Pfandrecht an der Stockwerkeinheit des säumigen Eigentümers, für die Beitragsforderungen der letzten drei Jahre.
• Es wird im Grundbuch eingetragen und haftet direkt an der Einheit.

Retentionsrecht (ZGB Art. 712k)

• Für die Beitragsforderungen der letzten drei Jahre hat die Gemeinschaft an den beweglichen Sachen in den Räumen des säumigen Eigentümers ein Retentionsrecht wie ein Vermieter. Geltend gemacht wird es über das Betreibungsamt.

So läuft es in der Praxis ab

1. Zahlungserinnerung und Mahnung – meist ist die Sache hier erledigt.
2. Betreibung der offenen Beiträge, wenn die Mahnung erfolglos bleibt.
3. Pfandrecht eintragen – die Bewirtschaftung (oder, ohne Bewirtschafter, ein von der Versammlung ermächtigter Eigentümer) verlangt nach Ablauf des Geschäftsjahrs die Eintragung des Gemeinschaftspfandrechts im Grundbuch.
4. Verwertung – zahlt der Eigentümer weiterhin nicht, kann die Einheit auf dem Betreibungsweg verwertet (versteigert) werden, um die Forderung zu decken.

Wichtig: Das Pfandrecht erhält seinen Rang nach dem Eintragungsdatum (Alterspriorität), es geht bestehenden Hypotheken also nicht vor. Ist die Einheit bereits über ihren Wert belastet, bringt der Eintrag wenig. Das klären wir vorher ab, damit keine unnötigen Kosten entstehen.

In der Praxis bleiben die beiden Sicherungsrechte meist im Hintergrund: Als Ihr Bewirtschafter behalten wir offene Beiträge im Blick, mahnen rechtzeitig und leiten bei Bedarf die weiteren Schritte ein, damit die Gemeinschaftskasse nicht unter einzelnen Säumigen leidet. Fragen dazu? Sprechen Sie uns an.

Der Erneuerungsfonds ist das gemeinsame Sparkonto der Eigentümergemeinschaft für grössere Erneuerungen, zum Beispiel Dach, Fassade, Heizung oder Lift. Jede Eigentümerin und jeder Eigentümer zahlt regelmässig ein, in der Regel als feste Position im Jahresbudget. Über die Schaffung und die Höhe der Einlagen entscheidet die Versammlung.

Verwaltungsfonds oder Erneuerungsfonds?

Die gemeinschaftlichen Kosten laufen über zwei getrennte Töpfe:

• Verwaltungsfonds: laufende Kosten, Unterhalt und Instandhaltung, Versicherungen, Bewirtschaftungshonorar, Energie, Reinigung.
• Erneuerungsfonds: Instandsetzung und Erneuerung, also grössere Renovationen und Sanierungen.

Wichtig: Laufende Instandhaltung gehört nicht in den Erneuerungsfonds, sondern läuft übers laufende Budget. Der Erneuerungsfonds ist allein für die kostspieligen, selten anfallenden Erneuerungen reserviert.

Wie hoch sollten die Einlagen sein?

Berechnet wird die Einlage üblicherweise in Prozenten des Gebäudeversicherungswerts, den die kantonale Gebäudeversicherung periodisch schätzt. Als Richtwert gilt:

• 0.6 bis 1.0 % des Gebäudeversicherungswerts pro Jahr.
• Ältere Liegenschaften tendenziell am oberen Rand oder darüber, weil mehr Bauteile dem Ende ihrer Lebensdauer entgegengehen.

Statt eines pauschalen Prozentsatzes lohnt sich ein Investitionsplan: Wann werden welche Mittel gebraucht? Daraus leitet sich die jährliche Speisung des Fonds sauber ab.

Achtung Sonderumlage: In der Praxis ist der Erneuerungsfonds meist zu wenig geäufnet (angespart). Steht dann eine dringende Sanierung an, reicht das Angesparte nicht, und die Eigentümer müssen kurzfristig eine Sonderumlage leisten. Genau das wollen wir vermeiden.

Steuer-Hinweis: Ihr Anteil am Erneuerungsfonds ist ein Vermögenswert und muss in der Steuererklärung deklariert werden. Der Anteil berechnet sich nach den Wertquoten.

Unsere Strategie: Wir planen den Fonds vorausschauend über den gesamten Lebenszyklus der Liegenschaft, damit jede grosse Erneuerung rechtzeitig finanziert ist, ohne böse Überraschungen. Was das für Ihre Liegenschaft bedeutet, rechnen wir Ihnen im Honorarrechner durch oder im persönlichen Gespräch.

Wir machen mehr als Verwaltung, wir kommen aus einer anderen Ecke. Eine klassische Verwaltung kümmert sich vor allem um Post, Abrechnung und Versammlung. Wir schauen auf Ihre Liegenschaft durch mehrere Fachbrillen, die wir selbst tragen:

• als Eigentümer – wir sind selbst Stockwerkeigentümer und wissen aus eigener Erfahrung, was eine Gemeinschaft erwarten darf.
• als Facility-Management-Spezialist – Betrieb, Unterhalt und Werterhalt über den ganzen Lebenszyklus, nicht nur fürs laufende Jahr.
• als Brandschutzfachmann – die Sicherheits- und Eigentümerverantwortung, die viele Verwaltungen gar nicht abdecken.
• als Juristin – klare Anträge, korrekt gewählte Mehrheiten, Konflikte früh entschärft statt teuer ausgetragen.
• als Ökonomin – betriebswirtschaftliche Weitsicht und effiziente, digitale Abläufe.

Der entscheidende Unterschied: Wir schreiben nicht nur darüber, wir bringen die Leistung selbst ein, statt sie nur zu beauftragen und weiterzureichen.

Ein konkretes Beispiel: Viele Erneuerungsfonds sind zu wenig geäufnet (angespart), nicht weil die Eigentümer sparsam waren, sondern weil sich kaum jemand systematisch durchrechnet, wann welche grossen Kostenposten im Lebenszyklus einer Liegenschaft anfallen. Genau das tun wir und leiten daraus eine Fondsstrategie ab: Welche Bauteile müssen wann erneuert werden, was kostet das, und wie viel muss die Gemeinschaft pro Jahr zurücklegen? Alle Eigentümerinnen und Eigentümer wissen, was geplant ist und was auf sie zukommt. Keine Überraschungen aus dem Nichts.

Wie hoch die Verwaltungskosten für Ihr Stockwerkeigentum ausfallen, hängt von Grösse, Modell und Aufwand ab. Viele Verwaltungen rechnen nach dem klassischen Schema ab: ein Basishonorar, jede Zusatzleistung separat. Wir setzen auf transparente Preismodelle, die zum tatsächlichen Bedarf passen.

Konkret stehen drei Modelle zur Wahl:

• Pauschal – ein Betrag, alles erledigt: Festes Monatshonorar für den vereinbarten Leistungsumfang. Ideal für volle Planbarkeit.
• Flex – fair abgerechnet, transparent geleistet: Reduzierte Grundpauschale für den laufenden Betrieb. Mehraufwand wird zum einheitlichen Standard-Stundensatz verrechnet und mit Stundenrapport ausgewiesen. Sie sehen genau, wofür jeder Franken eingesetzt wird. Die Höhe der Grundpauschale ist wählbar. So finden wir gemeinsam die Balance, die zu Ihrer Liegenschaft passt.
• Individuell: rein nach tatsächlichem Aufwand, ohne Grundpauschale. Wer wenig braucht, zahlt wenig.

Welches Modell passt, zeigt sich im persönlichen Gespräch und nach einer Begehung vor Ort, abgestimmt auf die Erwartungen und Bedürfnisse der Gemeinschaft. Für Individuell (nach Aufwand) erstellen wir ein persönliches Angebot: Nehmen Sie Kontakt auf.

Richtwert in zwei Minuten: Berechnen Sie im Honorar-Rechner unverbindlich Ihre Richtwerte für Pauschal und Flex, und stellen Sie dort gleich Ihr Pflichtenheft als PDF zusammen.

Drei Profile, drei Ausgangssituationen:

• Basis – Das Pflichtprogramm: Die Gemeinschaft hat einen engagierten Ausschuss, der selbst koordiniert und entscheidet. Die Bewirtschaftung übernimmt die administrativen Pflichtaufgaben: Versammlung, Finanzen, Betrieb, Sicherheit. Geeignet für kleine oder junge Liegenschaften mit vorhandenem Know-how.
• Modular – Nur was gebraucht wird: Die Gemeinschaft will professionelle Unterstützung, behält aber die Kontrolle über wichtige Entscheide. Die Module lassen sich gezielt wählen, je nachdem, wo die eigenen Fähigkeiten aufhören und professionelle Unterstützung beginnen soll.
• Komplett – Das Sorglospaket: Die Eigentümerschaft will sich nicht mit operativen Fragen befassen. Alles läuft über die Bewirtschaftung, damit der Kopf frei bleibt für das, was wirklich zählt.

Ein Pflichtenheft hält fest, welche Leistungen Ihre Gemeinschaft von der Bewirtschaftung erwartet. Es ist die Grundlage für vergleichbare Offerten, gerade bei einem Wechsel. Massstab sind die gesetzlichen Aufgaben der Bewirtschaftung und die Beschlüsse der Versammlung. Diese Pflicht-Leistungen gehören in jedes Pflichtenheft. Sie entsprechen unserem Basis-Paket:

1. Administration & Versammlung

Ordentliche Versammlung vorbereiten und durchführen (Traktanden, Protokoll, Beschlüsse umsetzen), Reglementspflege, Antragsprüfung, laufende Eigentümerkommunikation sowie Vertretung der Gemeinschaft nach aussen.

2. Finanzen & Jahresbudget

Jahresbudget, Jahresrechnung und Erneuerungsfonds führen und ausweisen; Zahlungsverkehr und Rechnungsfreigabe gemäss Kompetenzordnung; Beitragsläufe, Mahnwesen, Versicherungsverwaltung, Vermögens- und Steuerausweis.

3. Betrieb & Unterhalt

Unterhalt und Handwerker koordinieren, Störungs- und Schadenfälle abwickeln, dringliche Sofortmassnahmen zur Schadenabwehr, Service- und Providerverträge, Schlüssel- und Zutrittsverwaltung, Hausordnung (Einstellhalle/Tiefgarage inbegriffen, sofern vorhanden).

4. Sicherheit & Gefahrenorganisation

Sichtkontrollen in Gemeinschaftsbereichen, Mängeljournal, Wartungs- und Kontrollfristen nachverfolgen, Nachweise verlässlich führen, damit die Werkeigentümerverantwortung der Gemeinschaft (Haftung für Schäden, die vom Gebäude ausgehen) nachweisbar bleibt.

Optional: Umgebung

Falls vorhanden: Pflege von Aussenflächen, saisonale Themen wie Winterdienst, Dienstleistertermine und Abnahmen.

Ein gutes Pflichtenheft hört hier aber nicht auf. Die Pflichtaufgaben sichern den laufenden Betrieb, Ihr Vermögen sichern sie noch nicht. Genau deshalb schauen wir über den gesamten Lebenszyklus, mit Zustandsaufnahme, Mittel- und Langfristplanung und vorausschauender Fondsstrategie (mehr unter Werterhalt und Erneuerungsfonds).

Abberufung: Erfüllt ein Bewirtschafter das vereinbarte Pflichtenheft nicht, kann ihn die Versammlung unter Vorbehalt allfälliger Entschädigungsansprüche jederzeit abberufen (ZGB Art. 712r Abs. 1).

Pflichtenheft als PDF – frei verfügbar: Stellen Sie Ihr Pflichtenheft im Honorar-Rechner nach Ihren Bedürfnissen zusammen und laden Sie es kostenlos als PDF herunter, ohne Anmeldung und ohne Kontaktdaten. Ideal, um es in der Gemeinschaft zu besprechen oder Offerten vergleichbar einzuholen.

Den Rest klären wir im Kennenlerngespräch.

Eine passive oder schwer erreichbare Verwaltung ist einer der häufigsten Gründe für Ärger in der Gemeinschaft: Anfragen bleiben unbeantwortet, Mängel werden nicht behoben, die Abrechnung kommt zu spät. Die gute Nachricht: Als Eigentümergemeinschaft sind Sie nicht ausgeliefert, das Gesetz gibt Ihnen mehrere Hebel.

Ihre Möglichkeiten: Schritt für Schritt

1. Schriftlich Frist setzen – Halten Sie die offenen Punkte fest und fordern Sie die Verwaltung schriftlich und mit Frist zur Erledigung auf. Das schafft Klarheit und dient später als Beleg.
2. Versammlung verlangen – Reagiert die Verwaltung nicht, kann bereits ein Fünftel der Eigentümer die Einberufung einer Versammlung oder die Traktandierung eines Geschäfts verlangen. Hat die Gemeinschaft gar keine Verwaltung mehr, kann jeder Eigentümer selbst einberufen.
3. Abberufung beschliessen – Die Versammlung kann den Verwalter jederzeit abberufen (ZGB Art. 712r Abs. 1), in der Regel mit einfachem Mehr. Eine vertragliche Kündigungsfrist steht dem nicht entgegen.
4. Notfalls über das Gericht – Lehnt die Versammlung eine sachlich gebotene Abberufung trotz wichtiger Gründe ab, kann jeder einzelne Eigentümer binnen Monatsfrist die gerichtliche Abberufung verlangen (ZGB Art. 712r Abs. 2). Das Bundesgericht bejaht wichtige Gründe, wenn Pflichtverletzungen das Vertrauensverhältnis zerstört haben und die Fortsetzung nach Treu und Glauben unzumutbar ist; dabei können auch viele einzeln geringfügige Verstösse in der Gesamtwürdigung genügen (BGer 5A_521/2016 E. 2.4).

Wichtig: Die Abberufung beendet das Amt, aber nicht automatisch den Vertrag. Das Gesetz sagt es selbst: Abberufen werden kann jederzeit, aber «unter Vorbehalt allfälliger Entschädigungsansprüche» (ZGB Art. 712r Abs. 1). Das Honorar kann also bis zum Vertragsende geschuldet bleiben. Ob sich auch der Vertrag selbst trotz vereinbarter Kündigungsfrist sofort auflösen lässt (OR Art. 404), ist für den Verwaltungsvertrag nicht abschliessend geklärt. Wird er zur Unzeit aufgelöst, also in einem für die Verwaltung ungünstigen Moment und ohne sachlichen Grund, können Entschädigungsansprüche entstehen (OR Art. 404 Abs. 2). Dauerhaft an eine untätige Verwaltung gebunden ist eine Gemeinschaft aber nie: Das Amt endet mit dem Beschluss.

Und dann?

Genau hier kommen wir ins Spiel: Wie der Wechsel konkret abläuft, vom Beschluss bis zur Übergabe, lesen Sie unter Wie wechseln wir von unserer bisherigen Verwaltung.

Unser Ansatz: Erreichbarkeit ist kein Extra, sondern Grundleistung. Sie haben eine feste Ansprechperson, klare Reaktionszeiten und ein Portal, in dem Sie jederzeit sehen, was läuft.

Nahtlose Übernahme: Wir übernehmen die Bewirtschaftung kurzfristig, auch wenn Ihre Gemeinschaft gerade ganz ohne Verwaltung dasteht. Schildern Sie uns Ihre Situation unverbindlich im Kennenlerngespräch.

Häufig ist der Auslöser, dass die bisherige Verwaltung nicht mehr zuverlässig reagiert oder die Eigentümer mit der Betreuung unzufrieden sind. Der Wechsel selbst ist einfacher, als viele denken, wir begleiten Sie in drei Schritten.

1. Kündigungsfrist prüfen

Der erste Blick gilt Ihrem bestehenden Verwaltungsvertrag:

1. Rechtlich ist dieser Vertrag ein einfacher Auftrag (OR Art. 394 ff.).
2. Das Abberufungsrecht der Versammlung ist zwingend: Eine vereinbarte Kündigungsfrist steht der jederzeitigen Abberufung nicht entgegen (ZGB Art. 712r Abs. 1). Das Gesetz stellt dieses Recht aber ausdrücklich unter den «Vorbehalt allfälliger Entschädigungsansprüche»: Das Amt endet sofort, die Honorarpflicht aus dem Vertrag kann weiterlaufen. Ob der Vertrag selbst nach OR Art. 404 trotz vereinbarter Frist sofort auflösbar ist, ist für den Verwaltungsvertrag nicht abschliessend geklärt.
3. Das Gesetz nennt es Kündigung «zur Unzeit» (OR Art. 404 Abs. 2): Löst die Gemeinschaft den Vertrag in einem für die Verwaltung ungünstigen Moment und ohne sachlichen Grund auf, etwa mitten in einer laufenden Sanierung oder kurz vor Abschluss der Jahresrechnung, muss sie den daraus entstehenden Schaden ersetzen. Hat die Verwaltung durch ihre Arbeit aber selbst Anlass zur Auflösung gegeben, entfällt dieser Anspruch. Der geordnete Weg über die vertragliche Frist ist deshalb meist der sinnvollste.

2. Beschluss der Versammlung

Der Wechsel wird an der Eigentümerversammlung beschlossen. Von uns erhalten Sie vorab alles, was die Gemeinschaft für den Entscheid braucht:

• eine transparente Offerte,
• eine übersichtliche Leistungsübersicht,
• einen fertig formulierten Antragstext für die Traktandenliste.

Wie ein solcher Antrag aufgebaut ist, zeigt der Musterantrag für den Verwaltungswechsel.

3. Übergabe: das ist unsere Arbeit

Die Übernahme von der bisherigen Verwaltung organisieren wir:

• Unterlagen, Buchhaltung, Verträge und Schlüssel werden strukturiert übergeben und dokumentiert.
• Zum Stichtag läuft der Betrieb nahtlos weiter, ohne Lücke.
• Von Ihrer Gemeinschaft braucht es nur eine Ansprechperson (z. B. aus dem Ausschuss), die für Rückfragen erreichbar ist und Unterschriften koordiniert.

Den ganzen Ablauf kompakt, mit der Rollenverteilung zwischen Gemeinschaft und Bewirtschaftung und dem rechtlichen Rahmen, zeigt die Seite Verwaltung wechseln.

Tipp: Wegen der Kündigungsfristen lohnt es sich, einen Wechsel frühzeitig anzustossen, auch wenn der Start erst aufs neue Jahr geplant ist.

Wechsel-Paket für Ihre Versammlung: Offerte, Leistungsübersicht und Antragstext erhalten Sie von uns kostenlos und unverbindlich, damit Ihre Gemeinschaft auf sicherer Grundlage entscheiden kann. Der erste Schritt: ein Kennenlerngespräch.

Der Wechsel wird an der Eigentümerversammlung beschlossen. Damit der Beschluss gültig zustande kommt, muss das Geschäft in der Einladung gehörig angekündigt sein (ZGB Art. 67 Abs. 3): mit klarer Antragsformulierung und der Offerte der neuen Bewirtschaftung als Beilage. Die folgende Vorlage können Sie übernehmen und anpassen; eckige Klammern sind Platzhalter.

Ausgangslage (für die Einladung)

Teilantrag 1: Beendigung des bisherigen Verwaltungsmandats

Der Antrag regelt Amt und Vertrag getrennt, denn mit der Abberufung allein endet die Honorarzahlungspflicht nicht:

Teilantrag 2: Wahl der neuen Verwaltung

Teilantrag 3: Ermächtigung zum Vertragsschluss

Rechtlicher Rahmen für die Beschlussfassung

Massgebend ist zuerst Ihr Reglement: Für die Wahl kann es strengere Mehrheiten vorsehen. Die Abberufung dagegen ist zwingendes Recht: Die Versammlung kann die Verwaltung jederzeit mit einfachem Mehr abberufen (ZGB Art. 712r Abs. 1); reglementarische Erschwerungen sind nach herrschender Lehre unwirksam.

Von Gesetzes wegen gilt: Beschlussfähig ist die Versammlung, wenn die Hälfte aller Eigentümer (mindestens zwei), die zusammen mindestens die Hälfte der Wertquoten vertreten, anwesend oder vertreten ist (ZGB Art. 712p Abs. 1). Eine zweite Versammlung (frühestens nach Ablauf von zehn Tagen seit der ersten) ist bereits mit einem Drittel aller Eigentümer, mindestens aber zwei, beschlussfähig. Gewählt und abberufen wird mit dem einfachen Mehr der anwesenden und vertretenen Stimmen (ZGB Art. 712m Abs. 2 in Verbindung mit Art. 67 Abs. 2); Enthaltungen wirken dabei faktisch wie Nein-Stimmen, es lohnt sich also, Vollmachten zu organisieren.

Räumt der neue Verwaltungsvertrag Befugnisse ein, die über gewöhnliche Verwaltungshandlungen hinausgehen, verlangt die Lehre für die Wahl das qualifizierte Mehr (ZGB Art. 647b Abs. 1). Nötig sind solche Befugnisse in der Regel nicht: Entscheide fällt die Versammlung, und dringliche Massnahmen zur Schadenabwehr deckt das Gesetz ohnehin (ZGB Art. 712s Abs. 1). Sieht eine Offerte dennoch weitergehende Kompetenzen vor, lohnt sich die Frage, wofür sie nötig sind.

Lehnt die Versammlung eine Abberufung trotz wichtiger Gründe ab, kann jeder Eigentümer binnen Monatsfrist die gerichtliche Abberufung verlangen (ZGB Art. 712r Abs. 2).

Variante: Mehrhaus-Überbauung mit gemeinsamer Verwaltung

Werden mehrere Gemeinschaften (STWEG und z. B. eine Miteigentümergemeinschaft Einstellhalle) von derselben Verwaltung betreut, wird der Antrag in jeder Gemeinschaft separat zur Abstimmung gebracht. Für das Ergebnis gibt es zwei Wege:

• Variante A, gekoppelt: Der Beschluss wird unter der aufschiebenden Bedingung gefasst, dass auch die übrigen Gemeinschaften dem Wechsel zustimmen. Das sichert die einheitliche Betreuung, gibt aber faktisch jedem Haus ein Veto.
• Variante B, unabhängig: Jede Gemeinschaft entscheidet für sich; der Wechsel erfolgt für die zustimmenden Gemeinschaften. Keine Blockade, dafür können unterschiedliche Verwaltungen nebeneinander entstehen; für gemeinsame Anlagen braucht es dann eine bewusste Regelung.

Zu beachten: Für eine gewöhnliche Miteigentümergemeinschaft (z. B. Einstellhalle) gelten die Versammlungsregeln des Stockwerkeigentums nicht automatisch. Massgebend sind Art. 647 ff. ZGB bzw. die Nutzungs- und Verwaltungsordnung; die Bestellung einer Verwaltung mit erweiterten Befugnissen braucht dort die Mehrheit aller Miteigentümer, die zugleich den grösseren Teil der Sache vertritt (Art. 647b Abs. 1 ZGB).

Tipp: Bei Variante A lohnt es sich, die Stimmung in allen Gemeinschaften vor der Versammlung informell abzuholen. Sonst scheitert der ganze Wechsel an einer einzigen Gemeinschaft.

Massgeschneidert statt Muster: Im Rahmen unseres Wechsel-Pakets passen wir den Antragstext kostenlos auf Ihre Gemeinschaft an, abgestimmt auf Offerte, Leistungsübersicht und Ihre Fristen. Der erste Schritt: ein Kennenlerngespräch.

Die Erfahrung vieler kleiner Stockwerkeigentümergemeinschaften: Auf Anfragen kommen Absagen oder gar keine Antwort. Viele Verwaltungen richten ihr Angebot an grossen Mandaten aus; unter zwanzig oder dreissig Einheiten gilt ein Mandat schnell als zu aufwendig für den Ertrag. Mit Ihrer Gemeinschaft hat das nichts zu tun, mit dem Geschäftsmodell der Anbieter viel.

Ärgerlich ist es trotzdem, denn die Pflichten bleiben dieselben: Versammlung, Jahresrechnung, Unterhalt und die Verantwortung als Werkeigentümerin bestehen unabhängig davon, ob die Liegenschaft sechs oder sechzig Einheiten zählt.

Unser Ansatz: Gemeinschaften mit überschaubarer Grösse sind bei uns keine Ausnahme, sondern der Normalfall. Als regionale Bewirtschaftung mit schlanken Strukturen betreuen wir auch kleine Liegenschaften wirtschaftlich, mit denselben Leistungen, die grosse Gemeinschaften erhalten.

Passt das für Ihre Liegenschaft? Den Richtwert für Ihre Grösse liefert der Honorar-Rechner in zwei Minuten. Ob es menschlich passt, klären wir im Kennenlerngespräch.

Werterhalt entsteht nicht durch einzelne Sanierungen, sondern durch konsequente Planung über den ganzen Lebenszyklus des Gebäudes. Wer Bauteile rechtzeitig im Blick hat, vermeidet teure Notmassnahmen, Folgeschäden und schleichenden Wertverlust, und weiss, was finanziell auf die Gemeinschaft zukommt.

In der Praxis steuern wir den Werterhalt in klaren Schritten:

• Zustandsaufnahme & Mängelliste – den baulichen Zustand systematisch erfassen, Mängel festhalten und nach Dringlichkeit priorisieren.
• Mittelfristplanung (rund 5 Jahre) – das kommende Jahresbudget und die vier Folgejahre: anstehende Instandsetzungen terminieren, damit Massnahmen nicht überraschend zusammenfallen.
• Langfristplanung (rund 20 Jahre) – die zu erwartende Nutzungsdauer der Bauteile als Basis der Erneuerungsfonds-Strategie: welches Bauteil wann erneuert wird, was es kostet und wie viel die Gemeinschaft jährlich zurücklegen sollte.
• Arbeiten bündeln – zusammengehörende Massnahmen koordiniert vergeben, statt sie einzeln auszulösen; das senkt die Kosten spürbar.
• Störungen & Schäden geordnet abwickeln – schnell reagieren, dokumentieren und wiederkehrende Probleme an der Ursache lösen statt nur das Symptom.

Aus dieser Langfristplanung ergibt sich direkt die nötige Höhe des Erneuerungsfonds. Wie er funktioniert und was er kosten sollte, lesen Sie unter Erneuerungsfonds.

Werkeigentümerhaftung (OR Art. 58): Entsteht durch einen Mangel am Gebäude ein Schaden, etwa weil ein Ziegel vom Dach fällt und eine Passantin verletzt, haftet die Eigentümerschaft auch ohne eigenes Verschulden (Kausalhaftung). Der beste Schutz ist deshalb dokumentierter Unterhalt mit nachweislichen Kontrollen: Was geprüft, gewartet und behoben wurde, lässt sich jederzeit belegen.

Unser Ansatz: Den Werterhalt über den ganzen Lebenszyklus zu planen, statt nur Mängel abzuarbeiten, ist unsere Kernkompetenz als Facility-Management-Spezialist. Wir nehmen den Zustand auf, priorisieren Massnahmen und führen sie in einer Mittel- und Langfristplanung zusammen, damit Entscheide über die Jahre stimmig bleiben und der Erneuerungsfonds zur tatsächlichen Substanz passt.

Worum es geht

Sicherheit in der Nutzungsphase ist vor allem eine Frage der Organisation: sicherheitsrelevante Bereiche regelmässig prüfen, Befunde dokumentieren und Kontroll- sowie Wartungsfristen zuverlässig nachverfolgen.

Zwei Schwerpunkte stehen dabei im Vordergrund:

• Brandschutz im Betrieb: Fluchtwege frei halten, Brandschutztüren auf Funktion prüfen, Abschottungen auf Intaktheit kontrollieren, Befunde laufend in einem Mängeljournal festhalten und Behebung nachverfolgen.
• Absturzsicherung bei Dacharbeiten: Prüfstatus der Anschlagpunkte und Sicherungen im Blick behalten und Arbeiten auf dem Dach nur mit gültigem Nachweis freigeben.

Fehlt die regelmässige Kontrolle oder deren Dokumentation, bleiben Mängel unentdeckt: Das erhöht das Risiko von Personen- und Sachschäden und damit auch das Haftungsrisiko der Eigentümerschaft.

Unser Ansatz: Den Brandschutz im Betrieb prüfen wir mit eigener Fachkompetenz, als Brandschutzfachmann. So bleibt die Sicherheits- und Eigentümerverantwortung nachweisbar in einer Hand, statt an Dritte delegiert.

Was ist ein ZEV?

Ein Zusammenschluss zum Eigenverbrauch (ZEV) erlaubt es, den Strom einer gemeinsamen Photovoltaikanlage innerhalb der Liegenschaft direkt zu verteilen. Jede Einheit bezieht zuerst den günstigeren Solarstrom; der Überschuss wird ins Netz eingespeist.

Gegenüber dem Verteilnetzbetreiber tritt die Gemeinschaft als Einheit auf, mit nur noch einem Zähler und Anschlusspunkt. Der interne Verbrauch jeder Einheit wird separat gemessen (Submetering) und ist die Basis für die Abrechnung.

Seit 2025 kommen erweiterte Modelle dazu. Beim virtuellen Zusammenschluss (vZEV) dürfen seit dem 1. Januar 2025 die bestehende Anschlussleitung und die Infrastruktur beim Netzanschlusspunkt mitgenutzt werden (EnV Art. 14 Abs. 3). Mehrere Gebäude am selben Anschlusspunkt lassen sich so ohne eigene Leitung zusammenschliessen; wer wie viel Solarstrom bezieht, wird über die Stromzähler rechnerisch zugeteilt. Die Lokale Elektrizitätsgemeinschaft (LEG) geht seit dem 1. Januar 2026 einen Schritt weiter: Sie erlaubt es, selbst erzeugten Strom über das öffentliche Netz an andere zu verkaufen, höchstens innerhalb der Gemeinde und auf derselben Netzebene, also der Spannungsstufe, an der die Gebäude angeschlossen sind (StromVG Art. 17d). Dafür ist die Netznutzung vergünstigt: aktuell um 40 Prozent, bzw. um 20 Prozent, wenn der Strom über den Transformator fliesst (StromVV Art. 19h); das Gesetz erlaubt bis zu 60 Prozent (StromVG Art. 17e Abs. 3). Welches Modell zu Ihrer Liegenschaft passt, klären wir mit Ihnen.

Was wir für Sie übernehmen

Wir führen die gesamte ZEV-Abrechnung. Sie müssen sich um nichts kümmern:

• Messdaten quartalsweise prüfen – auf Stimmigkeit und Vollständigkeit
• Akonto-Rechnungen (Vorauszahlungen) je Einheit erstellen
• Jahresschlussabrechnung pro Einheit, transparent und nachvollziehbar
• Solartarif jährlich neu kalkulieren – fair für Bezüger und Anlage
• Mutationen bei Handänderungen sauber nachführen
• Abstimmung mit dem Netzbetreiber und Anschlussbedingungen

Transparente Kosten

Einzig die Softwarelizenz des Abrechnungstools läuft separat als Drittkosten, offen ausgewiesen, nicht versteckt im Honorar. So sehen Sie genau, wofür Sie zahlen.

Ein gut bewirtschafteter ZEV senkt die Energiekosten der Bewohner und steigert den Wert der Liegenschaft. Die Einführung selbst ist ein Beschluss der Eigentümerversammlung. Wir bereiten ihn vor und begleiten Sie. Reden wir über Ihre Anlage: Kontakt.

QSS 2 ist die Qualitätssicherungsstufe 2 der Vereinigung Kantonaler Feuerversicherungen (VKF). Sie wird durch die VKF-Vorschriften anhand objektiver Kriterien festgelegt: Geschosszahl, Nutzung und Komplexität. Typisch für mittelkomplexe Wohnbauten und kleinere Geschäftsbauten.

Eine anerkannte Fachperson auf QSS 2 darf Brandschutzkonzepte für Bauten dieser Stufe erstellen und unterzeichnen. Die Anerkennung erfolgt durch Eintrag im Register des Swiss Safety Center (Swissi).

Unsere Reg.-Nr.: CH/16/P-FD/054, nachprüfbar im Verzeichnis des Swiss Safety Center. Was das für Ihre Liegenschaft bedeutet, zeigt unsere Übersicht zu Brandschutzkonzepten bis QSS 2.

Ob ein Brandschutzkonzept zwingend ist, hängt von der Qualitätssicherungsstufe (QSS) ab. Diese ergibt sich aus den VKF-Vorschriften anhand objektiver Kriterien: Geschosszahl, Nutzung und Komplexität.

So unterscheiden sich die Stufen

• QSS 1 (einfache Wohnbauten): Die Einhaltung der VKF-Standardlösungen genügt, ein eigenes Brandschutzkonzept ist nicht zwingend.
• QSS 2 (grössere Mehrfamilienhäuser): Die kantonale Brandschutzbehörde verlangt im Rahmen der Baueingabe ein Brandschutzkonzept, das eine anerkannte Fachperson erstellt und unterzeichnet.
• Bestandsbauten: Grundsätzlich gilt Bestandsschutz. Ein Konzept wird sinnvoll oder zur Pflicht bei wesentlichen Sanierungen, Umnutzungen oder behördlichen Auflagen.

Unabhängig von der Konzeptpflicht trägt die Eigentümerschaft die Werkeigentümerhaftung nach OR Art. 58: Bei Schäden infolge eines Mangels am Gebäude haftet die Eigentümerschaft ohne Verschuldensnachweis (Kausalhaftung). Eine dokumentierte Bestandsaufnahme schafft Klarheit über den effektiven Zustand und unterstützt die Pflichten der Eigentümerschaft.

Mehr zur laufenden Verantwortung in der FAQ-Karte Sicherheitsprüfung im Betrieb; wie wir von der Bestandsaufnahme zum Konzept kommen, beschreibt die Seite Brandschutz für Stockwerkeigentum.

Der konkrete Bedarf wird in der Erstabklärung geprüft.

Das Treppenhaus ist das Fluchttreppenhaus Ihrer Liegenschaft: Im Ereignisfall müssen alle Bewohner sicher hinaus- und die Rettungskräfte ungehindert hineinkommen. Deshalb gelten dort erhöhte Anforderungen: Brandlasten – also alles Brennbare – und Hindernisse gehören nicht in den Fluchtweg.

Die wichtigsten Regeln fürs Fluchttreppenhaus

• Freie Durchgangsbreite von mindestens 1,20 m einhalten
• Kein Papier, keine Abfalleimer, kein Brennholz oder andere brennbare Materialien lagern
• Kein Mobiliar aus brennbaren Materialien aufstellen
• E-Bikes und E-Trottinetts weder abstellen noch aufladen
• Keine Druckgasbehälter oder Gasflaschen lagern
• Türen zu Wohnungen und Nebenräumen sind Brandschutztüren: stets geschlossen halten

Toleriert wird, was nicht brennbar ist und den Fluchtweg nicht einengt: etwa pro Wohnung ein geschlossener, fest montierter Schuhschrank aus nichtbrennbarem Material wie Metall. Im Stockwerkeigentum ist das Treppenhaus gemeinschaftlich; das Reglement oder die Hausordnung kann strengere Regeln vorsehen.

Brandschutztüren nicht verändern: Rahmen und Türblatt sind als Einheit geprüft und zertifiziert. Nachträgliche Änderungen können die Zulassung aufheben; Anpassungen sind mit dem Hersteller abzustimmen.

Warum das alle angeht

Die Brandschutzvorschriften der VKF sind schweizweit verbindlich und gelten nicht nur beim Bauen, sondern auch im laufenden Betrieb. Unabhängig davon haftet die Eigentümerschaft als Werkeigentümerin nach OR Art. 58 ohne Verschulden für Schäden, die vom Gebäude ausgehen (mehr zur Haftung). Für ein freies, sicheres Treppenhaus ist die Gemeinschaft also gemeinsam verantwortlich – und im Ereignisfall auf der sicheren Seite, wenn die Fluchtwege frei und die Brandschutztüren geschlossen sind.

Vertiefung: Brandschutz in den Fluchtwegen (BFB), Sicherheit im Treppenhaus (hausinfo), VKF-Brandschutzvorschriften

Ja. Bestandsaufnahmen, Brandschutzkonzepte bis QSS 2 und Sanierungsbegleitung bieten wir auch eigenständig an, für Stockwerkeigentum, Einfamilien- und Doppeleinfamilienhäuser. Renditeliegenschaften decken wir nicht ab. Leistungen und Ablauf im Detail: Brandschutz als eigenständige Leistung.

Bei laufender Bewirtschaftung ist die halbjährliche betriebliche Sichtkontrolle als Teil des Mandats wählbar (im Honorar-Rechner als Modul SEC 2).

Wir arbeiten mit Open-Source-Programmen für Dokumente, Aufgaben und Kommunikation. Entscheidend ist aber nicht die Technik, sondern was sie Ihnen als Eigentümer bringt:

• Alles jederzeit einsehbar – Protokolle, Reglement, Jahresrechnungen und Verträge liegen im Portal bereit. Kein Nachfragen, kein Warten auf Bürozeiten.
• Anliegen mit Status statt verlorener E-Mails – Eine Schadenmeldung oder Frage wird zum nachvollziehbaren Vorgang: Sie sehen, wer daran arbeitet und wo er steht.
• Ein sicherer Zugang – zentrales Login, ohne externe Cloud-Dienste, mit Servern in der Schweiz und in der EU.
• Open Source, wo immer möglich – transparent, unabhängig und ohne Lizenzkosten, die am Ende die Gemeinschaft trägt.

Ihre Daten gehören Ihrer Gemeinschaft. Sollte sich Ihre Gemeinschaft eines Tages anders entscheiden, geben wir sämtliche Unterlagen und Daten vollständig und geordnet heraus. Wir wissen aus Erfahrung, wie mühsam Aktenübergaben sein können – bei uns sind sie es nicht.

Die meisten Konflikte im Stockwerkeigentum entstehen nicht aus bösem Willen, sondern aus Formfehlern: unklare Anträge, das falsche Quorum, ein spät verschicktes Protokoll. Unsere Arbeitsweise setzt genau dort an.

• Anträge geprüft, bevor sie traktandiert werden – Anträge stellen die Eigentümer selbst; eine bewährte Gliederung bietet unsere Antragsvorlage (Download unten). Wir prüfen die Anträge vor dem Versand auf Klarheit und Vollständigkeit; braucht es Korrekturen oder Präzisierungen, nehmen wir mit dem Antragsteller Kontakt auf. So wird jedes Geschäft gehörig traktandiert, und die Versammlung kann gültig darüber beschliessen.
• Das richtige Quorum je Geschäft – wir prüfen vor jeder Versammlung, ob einfaches Mehr, qualifiziertes Mehr oder Einstimmigkeit gilt, gerade bei baulichen Massnahmen, wo die Abgrenzung am häufigsten schiefgeht.
• Fristen und Formalitäten im Griff – Einberufung, Traktandenliste, Beschlussfähigkeit, Stimmrechte und Vollmachten laufen nach klaren Abläufen; nichts hängt davon ab, dass jemand zufällig an eine Frist denkt.
• Das Protokoll nach Checkliste, zügig zugestellt – mit Präsenz, Wertquoten, Anträgen und Abstimmungsergebnissen (siehe Checkliste), verschickt innert eines Monats, damit für alle Klarheit herrscht und Fristen sauber laufen.

Und das Zwischenmenschliche? Das bleibt bewusst bei den Eigentümern: Wer einen Antrag stellt, tut gut daran, vor der Versammlung das Gespräch mit den Miteigentümern zu suchen. Wir sorgen dafür, dass die Form stimmt – so entstehen die typischen Fallstricke gar nicht erst, die später zu einer Anfechtung führen.

Gute Unterlagen gehören für uns zur transparenten Arbeitsweise. Was sich in der Praxis bewährt, stellen wir deshalb allen zur Verfügung: Eigentümern, Gemeinschaften und auch denen, die (noch) kein Mandat bei uns haben. Sie dürfen die Vorlagen innerhalb Ihrer Eigentümergemeinschaft frei verwenden und weitergeben.

• Antragsvorlage für die Eigentümerversammlung: bewährte Gliederung von der Ausgangslage über Finanzierung und Risiken bis zum beschlussfähigen Antrag, inklusive Eventualantrag für bauliche Massnahmen. Download unten, als Word- oder LibreOffice-Datei.
• Musterantrag für den Verwaltungswechsel: der ausformulierte Beschlussantrag samt Erläuterungen, direkt in der Karte Wie wird der Antrag für den Verwaltungswechsel formuliert.
• Pflichtenheft für die Bewirtschaftung: auf Ihre Gemeinschaft zugeschnitten als PDF, erstellt in zwei Minuten mit dem Honorarrechner. Was hineingehört, erklärt die Karte Pflichtenheft.

Die Sammlung wächst: Weitere Vorlagen und Merkblätter, etwa zum Brandschutz, folgen laufend.