Ratgeber Stockwerkeigentum

Stockwerkeigentum ist eine besondere Form des Miteigentums nach schweizerischem Recht. Es besteht aus zwei untrennbar verbundenen Teilen:

1. Miteigentumsanteil am gesamten Grundstück: Jede Eigentümerin ist Miteigentümerin der ganzen Liegenschaft. Wie gross ihr Anteil ist, bestimmt die Wertquote: ein Bruchteil am Wert der Liegenschaft, mit gemeinsamem Nenner (z. B. 150/1000). Sie bestimmt zugleich die Stimmkraft beim qualifizierten Mehr und, soweit das Reglement nichts anderes vorsieht, den Anteil an den gemeinschaftlichen Kosten.
2. Sonderrecht: das Recht, bestimmte Gebäudeteile ausschliesslich zu nutzen und innen auszubauen.

In der Verwaltung, Nutzung und baulichen Ausgestaltung der eigenen Räume ist man grundsätzlich frei, darf aber den anderen Eigentümern die Ausübung ihres gleichen Rechts nicht erschweren und die gemeinschaftlichen Bauteile nicht beeinträchtigen.

Sonderrecht und gemeinschaftliche Teile

• Sonderrechtsteile – Räume, die einer Einheit zugeordnet sind (Wohnung, Büro). Sie müssen eine wirtschaftliche Einheit bilden, in sich abgeschlossen sein und einen eigenen Zugang haben, der nicht über eine andere Stockwerkeinheit führt (ZGB Art. 712b Abs. 1). Ob dieser Zugang über das Treppenhaus oder direkt von aussen erfolgt, spielt keine Rolle. Dazu gehören meist auch Nebenräume wie das Kellerabteil, selbst wenn es nur mit Latten oder Gittern abgetrennt ist; was bei Ihnen gilt, steht im Begründungsakt.
• Gemeinschaftliche Teile – Tragkonstruktion, Fassade, Dach, Treppenhaus, Lift, Heizung und weitere Anlagen, die zwingend allen Eigentümern dienen; dazu alle Leitungen, die mehrere Einheiten versorgen, auch wenn sie durch ein Kellerabteil laufen (ZGB Art. 712b Abs. 2 Ziff. 3).

Sondernutzungsrecht

Nicht zu verwechseln mit dem Sonderrecht: Beim Sondernutzungsrecht (auch ausschliessliches Nutzungsrecht) bleibt ein gemeinschaftlicher Teil im gemeinsamen Eigentum, wird aber einer einzelnen Eigentümerin zur alleinigen Nutzung zugewiesen. Typische Beispiele:

• Gartensitzplätze, Gartenbeete und Terrassen. Bei Balkonen ist die Aussenseite als Teil der Fassade immer gemeinschaftlich; ob Boden und Innenseite Sonderrecht sind, steht im Begründungsakt
• Aussenparkplätze, je nachdem, was bei der Begründung des Stockwerkeigentums festgelegt wurde, auch Einstellplätze in der Tiefgarage

Begründet wird es im Begründungsakt, im Reglement oder durch protokollierten Versammlungsbeschluss, nicht durch blosse langjährige Nutzung. Der Berechtigte darf den Teil nutzen, aber nicht frei darüber verfügen (einen Tiefgaragenplatz kann er z. B. nicht an jemanden ausserhalb der Gemeinschaft verkaufen; an eine andere Eigentümerin im Haus liess er sich nach der bisherigen Rechtsprechung übertragen, wenn das Reglement nichts anderes sagt; ob seit 2012 zusätzlich die Versammlung zustimmen muss, ist offen, sprechen Sie eine Übertragung deshalb mit der Bewirtschaftung ab). Ist das Recht im Reglement oder durch Beschluss eingeräumt, braucht eine Änderung der Zuteilung nebst dem Beschluss der Versammlung (qualifiziertes Mehr) zusätzlich die Zustimmung der direkt betroffenen Eigentümer (ZGB Art. 712g Abs. 3 und 4). Ist es als Dienstbarkeit im Grundbuch eingetragen, also als eigenes Recht am Grundstück, gelten die Regeln des Grundbuchs.

Im Grundbuch erhält jede Stockwerkeinheit ein eigenes Blatt; das Stammgrundstück bleibt daneben bestehen. Umgangssprachlich heisst die einzelne Einheit meist Eigentumswohnung, rechtlich ist sie eine Stockwerkeinheit. Stockwerkeigentum in der heutigen Form gibt es in der Schweiz seit dem 1. Januar 1965.

Stockwerkeigentum entsteht nicht von Gesetzes wegen und nicht durch blossen Kauf. Es braucht materielle und formelle Voraussetzungen, und entsteht erst mit der Eintragung im Grundbuch.

Materielle Voraussetzungen

• Stammgrundstück – die Basis des Stockwerkeigentums: eine Liegenschaft (bebaut oder unbebaut) oder ein selbständiges und dauerndes Baurecht, das im Grundbuch aufgenommen ist.
• Teile im Sonderrecht – die künftigen Einheiten müssen je einen eigenständigen, in sich abgeschlossenen Raumbereich mit eigenem Zugang bilden (z. B. Wohnung, Büro, Gewerberaum).

Formelle Voraussetzungen

• Begründungsakt – der Rechtsgrund, entweder als Begründungsvertrag (mehrere Beteiligte) oder als einseitige Begründungserklärung (ein Eigentümer). Er bedarf der öffentlichen Beurkundung, auch notarielle Beurkundung genannt. Wird Stockwerkeigentum durch eine Verfügung von Todes wegen oder einen Erbteilungsvertrag begründet, genügt die im Erbrecht vorgeschriebene Form (ZGB Art. 712d Abs. 3).
• Eintragung im Grundbuch – die Eintragung wirkt konstitutiv, das heisst: Ohne Eintrag im Grundbuch gibt es kein Stockwerkeigentum, der Vertrag allein genügt nicht (ZGB Art. 712d Abs. 1). Für jede Einheit wird ein eigenes Blatt angelegt, das mit dem Blatt des Stammgrundstücks verknüpft ist (GBV Art. 23).

Zwingender Inhalt des Begründungsakts

Der Begründungsakt muss zwingend enthalten (ZGB Art. 712e Abs. 1):

1. die räumliche Ausscheidung der Einheiten (Sonderrechtsteile),
2. den Anteil jedes Stockwerks am Wert der Liegenschaft, in Bruchteilen mit einem gemeinsamen Nenner (Wertquote).

In der Praxis wird dazu ein Aufteilungsplan erstellt und beigelegt.

Gut zu wissen: Stockwerkeigentum lässt sich auf einer bestehenden Liegenschaft, an einem Baurecht oder bereits an einem erst zu erstellenden Gebäude begründen. Wird es vor Fertigstellung begründet, erfolgt ein entsprechender Hinweis im Grundbuch.

Für bestehende Gemeinschaften zählt vor allem: Begründungsakt, Aufteilungsplan und Wertquoten sind die Basisdokumente Ihrer Liegenschaft. Fehlen sie Ihnen oder sind sie unklar? Wir verschaffen Ihnen den Überblick, nehmen Sie Kontakt auf.

Grundsätzlich frei verfügbar

Als Stockwerkeigentümer haben Sie ein umfassendes Verfügungsrecht über Ihre Einheit. Sie können Ihre Stockwerkeinheit grundsätzlich frei:

• verkaufen (veräussern)
• vermieten oder zur Nutzung überlassen
• verpfänden oder anderweitig belasten
• vererben

Ein gesetzliches Vorkaufsrecht der übrigen Eigentümer besteht nicht, anders als beim gewöhnlichen Miteigentum.

Mögliche Einschränkungen

Der Begründungsakt oder eine Vereinbarung aller Eigentümer kann die freie Verfügbarkeit aber einschränken. Ein Mehrheitsbeschluss genügt dafür nicht, solche Rechte brauchen die Zustimmung aller (siehe Mehrheiten). Festgehalten sind sie danach meist im Reglement:

• Vertragliches Vorkaufsrecht zugunsten der übrigen Eigentümer. Ob auch die Gemeinschaft selbst ein solches Recht erwerben und ausüben kann, ist umstritten; der massgebende Kommentar verneint es in der Regel.
• Einspracherecht (ZGB Art. 712c): Sieht Begründungsakt oder Reglement es vor, gilt: Veräusserung, Belastung mit Nutzniessung oder Wohnrecht und sogar die Vermietung werden nur rechtsgültig, wenn die Gemeinschaft nicht binnen 14 Tagen seit Mitteilung Einsprache erhebt. Wichtig: Einsprache erheben kann nicht ein einzelner Nachbar. Nötig ist ein Beschluss der Gemeinschaft, in der Praxis also eine Versammlung innert dieser 14 Tage, und die Einsprache ist nur mit wichtigem Grund wirksam. Eine Versammlung in 14 Tagen gelingt nur, wenn das Reglement dafür eine kurze Einberufungsfrist kennt; sonst müssen alle Eigentümer ohne förmliche Einladung zusammenkommen. Willkürlich ablehnen können die anderen also nicht.
• Zweckbeschränkung: Die Nutzung zu gewerblichen Zwecken kann im Begründungsakt oder Reglement ausgeschlossen werden, dann ist etwa eine Vermietung als Geschäftslokal nicht zulässig.

Gegenüber einer Käuferin wirksam sind Vorkaufs- und Einspracherecht nur, wenn sie im Grundbuch vorgemerkt sind. Fehlt die Vormerkung, bleibt der Verkauf gültig, und die übrigen Eigentümer können sich nur an den Verkäufer halten. Nutzungsbeschränkungen aus Begründungsakt oder Reglement binden dagegen auch Käufer, ob sie im Grundbuch angemerkt sind oder nicht (ZGB Art. 649a). Deshalb gehört vor dem Kauf das Reglement gelesen.

Ein Wort zur Vermietung: Das Reglement bindet Ihre Mieterschaft nicht von selbst. Übertragen Sie die Pflichten aus Reglement und Hausordnung deshalb im Mietvertrag; gegenüber der Gemeinschaft stehen Sie für Ihre Mieter ein.

Praxis-Tipp: Vor einem Verkauf oder einer Vermietung (und als Käufer vor dem Kauf) lohnt sich der Blick ins Reglement und ins Grundbuch. So sehen Sie, ob ein Vorkaufs-, Einsprache- oder Nutzungsrecht vereinbart wurde. Wir prüfen das für Sie. Kontakt aufnehmen

Eine Stockwerkeigentümergemeinschaft organisiert sich über ihre Organisationselemente. Von Organen spricht man nur bei juristischen Personen, und eine Stockwerkeigentümergemeinschaft ist keine. Das Gesetz lässt bewusst Spielraum, damit jede Gemeinschaft ihre Struktur den eigenen Bedürfnissen anpassen kann. Vier Elemente sind in der Praxis massgebend:

Die vier Organisationselemente

1. Versammlung der Stockwerkeigentümer – die oberste Instanz und das einzige zwingende Element. Sie bildet den gemeinsamen Willen, entscheidet über alle gemeinschaftlichen Angelegenheiten und hat mindestens einmal pro Jahr stattzufinden.
2. Bewirtschafter (im Gesetz Verwalter genannt), die ausführende Stelle. Er führt die Beschlüsse der Versammlung aus, besorgt die laufende Bewirtschaftung und vertritt die Gemeinschaft nach aussen, etwa gegenüber Ämtern, Behörden und Handwerkern. Das Gesetz zwingt die Gemeinschaft nicht, einen zu bestellen; jede einzelne Eigentümerin kann die Bestellung aber gerichtlich durchsetzen, wenn die Versammlung keine zustande bringt (ZGB Art. 712q).
3. Ausschuss / Abgeordneter – freiwillig; das Scharnier zwischen Eigentümerschaft und Bewirtschafter. Was er darüber hinaus darf, legt die Versammlung fest, mit Grenzen (eigene Karte).
4. Revisor – gesetzlich nicht vorgeschrieben, aber besonders in grösseren Gemeinschaften empfohlen. Er prüft die Jahresrechnung mittels Stichproben und orientiert die Versammlung über das Ergebnis (mehr dazu in Welche Aufgaben hat ein Revisor).

Grundprinzip: Die Versammlung entscheidet, der Bewirtschafter führt aus.

Was die Spielregeln festhält

Wer welche Aufgabe übernimmt und wie die Zusammenarbeit abläuft, regelt das Reglement der Gemeinschaft. Fehlt ein solches, kann jeder einzelne Stockwerkeigentümer verlangen, dass ein Reglement über Verwaltung und Benutzung aufgestellt wird (mehr dazu in Wie wird das Reglement geändert).

Hinweis: Ein klar gefasstes Reglement und ein gut eingespielter Ausschuss verkürzen die Wege spürbar, Entscheide reifen vor, der Bewirtschafter setzt sie sauber um.

Unser Ansatz: Eine funktionierende Organisation lebt von klaren Anträgen, korrekt gewählten Mehrheiten und sauberen Protokollen. Diese juristische Grundlage sichern wir mit eigener Fachkompetenz als Juristin ab, und weil wir selbst Stockwerkeigentümer sind, kennen wir die Zusammenarbeit zwischen Versammlung, Ausschuss und Bewirtschaftung aus beiden Blickwinkeln.

Die Bewirtschaftung führt die Geschäfte Ihrer Eigentümergemeinschaft: Sie sorgt dafür, dass Entscheide vorbereitet, getroffen und umgesetzt werden, die Finanzen sauber laufen und das Gebäude unterhalten wird. Das Gesetz umschreibt die Aufgaben und Pflichten der Verwaltung in ZGB Art. 712s und 712t, abschliessend ist diese Aufzählung nicht. Umgangssprachlich heisst diese Rolle oft Hausverwaltung; gemeint ist die Verwaltung der Gemeinschaft und ihrer gemeinschaftlichen Teile, nicht die Vermietung einzelner Wohnungen.

Was die Bewirtschaftung übernimmt

• Versammlung – Einberufen und Leiten der Eigentümerversammlung, Protokollieren der Beschlüsse und Ausführen der gefassten Entscheide.
• Finanzen – Erstellen des Budgets für die nächste Rechnungsperiode, Führen der Buchhaltung und Jahresrechnung, Beitragsläufe und Mahnwesen sowie Verwalten der Mittel des Erneuerungsfonds.
• Betrieb & Unterhalt – Regelmässige Liegenschaftskontrolle, Überwachung der technischen Anlagen, Beauftragung und Überwachung von Reparaturarbeiten sowie Koordination des Hauswarts. Bei dringlichen Schäden leiten wir umgehend die nötigen Sofortmassnahmen ein, damit kein grösserer Folgeschaden entsteht.
• Kosten & Versicherungen – Wir bereiten die Kostenverteilung nach Reglement und Gesetz vor und legen sie der Versammlung zur Genehmigung vor. Über die Versicherungen entscheidet die Versammlung; wir holen die Offerten ein und wickeln die beschlossenen Verträge ab.
• Anlaufstelle & Vertretung – Erste Ansprechstelle für die Eigentümerinnen und Eigentümer und Vertretung der Gemeinschaft nach aussen gegenüber Ämtern, Behörden, Lieferanten und Handwerkern.

Merksatz: Die Bewirtschaftung sorgt dafür, dass die Gemeinschaft funktioniert und das Gebäude seinen Wert behält, damit niemand aus der Eigentümerschaft die Bewirtschaftung im Alltag selbst stemmen muss.

Den genauen Umfang halten wir mit Ihnen in einem Bewirtschaftungsvertrag fest. Was Ihr Mandat konkret kostet, sehen Sie unverbindlich im Honorarrechner. An einen einmal geschlossenen Vertrag ist eine Gemeinschaft übrigens nicht für immer gebunden. Reagiert eine Verwaltung nicht oder bleibt sie untätig, lässt sie sich wieder ablösen.

Der Ausschuss ist ein freiwilliges Gremium: Die Stockwerkeigentümerversammlung kann einen Ausschuss oder einen Abgeordneten wählen, sie muss es aber nicht (ZGB Art. 712m Abs. 1 Ziff. 3). Seine Funktion lässt sich am besten als Scharnier zwischen dem Bewirtschafter und der Eigentümerschaft beschreiben.

Praxisbeispiel: Bei einer grösseren Gemeinschaft oder einem laufenden Bauprojekt entlastet ein Ausschuss alle Beteiligten, er begleitet das Tagesgeschäft enger, als es die einmal jährliche Versammlung könnte.

Typische Aufgaben

• dem Bewirtschafter beratend zur Seite stehen
• dessen Geschäftsführung prüfen und im Blick behalten
• der Versammlung Bericht erstatten und Antrag stellen

Das Gesetz nennt nur eine grobe Aufzählung. Was der Ausschuss darüber hinaus darf, legt die Versammlung fest, etwa im Reglement oder durch Beschluss: zum Beispiel eine Ausgabenlimite oberhalb derjenigen der Bewirtschaftung. Räumt sie dem Ausschuss Entscheidungsbefugnisse ein, die ihr selbst zustehen, braucht dieser Beschluss nach dem massgebenden Kommentar die Zustimmung aller. Ohne besondere Ermächtigung bleibt es bei dem, was das Gesetz als Beispiel nennt: beraten, prüfen, Bericht erstatten und Antrag stellen; Aufträge vergeben oder der Bewirtschaftung Weisungen erteilen darf der Ausschuss dann nicht. Was das Gesetz der Versammlung selbst zuweist, kann sie nicht an den Ausschuss abgeben: Beschlüsse über bauliche Massnahmen, das Reglement, die Zweckbestimmung (wofür die Liegenschaft genutzt wird). Der Bewirtschafter selbst gehört nicht in den Ausschuss.

Welche Regeln gelten?

Auf die Versammlung und auf den Ausschuss ist ergänzend das Vereinsrecht anwendbar (ZGB Art. 64–69c, ohne Art. 69, sowie Art. 75 zur Anfechtung), soweit das Stockwerkeigentumsrecht keine besonderen Bestimmungen enthält (ZGB Art. 712m Abs. 2).

Abgrenzung zum Revisor

• Ausschuss: laufende Begleitung und Beratung des Bewirtschafters
• Revisor: punktuelle Prüfung der Finanzen (Jahresrechnung, Budget, Kostenverteilung)

Ausschuss und Revisor ergänzen sich, mehr zur Finanzkontrolle in der Karte zum Revisor.

Unsicher, ob sich ein Ausschuss für Ihre Gemeinschaft lohnt? Wir beraten Sie gern, Kontakt.

Das Gesetz schreibt der Stockwerkeigentümergemeinschaft keinen Revisor vor. Dringend zu empfehlen ist er trotzdem, besonders in grösseren Gemeinschaften: Finanzielle Mängel lassen sich an der Eigentümerversammlung kaum aufdecken und sind eine häufige Konfliktquelle.

Wahl: Gewählt wird der Revisor durch die Versammlung. Es kann eine Person aus der Gemeinschaft oder eine aussenstehende Fachperson sein, entscheidend sind buchhalterische Kenntnisse, nicht blosses Interesse an Zahlen.

Was prüft der Revisor?

• Belege – Sind für alle Buchungen Belege vorhanden, die Beträge plausibel, Skonti und Rabatte weitergegeben? Lagen Aufträge im Kompetenzrahmen des Verwalters?
• Kontenführung – Gibt es einen klaren Kontenplan? Sind Aufwendungen richtig und kontinuierlich zugewiesen?
• Abschlussbuchungen – Sind Nebenkassen eingeflossen, Abschreibungen vorgenommen? Stimmen die Saldi mit Bank- und Postkonto überein?
• Kostenverteilung – Entspricht sie dem Reglement und dem Gesetz (ZGB Art. 712h)? Werden Sonderkosten korrekt einzelnen Eigentümern belastet?

Vorgehen bei Mängeln

1. Der Revisor informiert den Verwalter über festgestellte Mängel.
2. Er setzt eine Frist zur Behebung und kontrolliert die Korrektur.
3. Er verfasst einen Revisionsbericht zuhanden der Versammlung.
4. Er empfiehlt die Genehmigung oder Ablehnung der Jahresrechnung.
5. Bei Genehmigung empfiehlt er die Décharge (Entlastung) des Verwalters. Die Décharge ist ein Verzicht: Für alles, was der Versammlung offengelegt wurde, kann sie den Verwalter danach nicht mehr haftbar machen. Wer Mängel kennt, erteilt sie nicht oder nur mit Vorbehalt.

Geprüft wird mittels Stichproben, kein Revisor kontrolliert jeden Beleg einzeln. Werden Mängel festgestellt, sollte der Revisor an der Versammlung persönlich anwesend sein, um Fragen direkt zu beantworten.

Einberufung

Die Eigentümerversammlung wird vom Bewirtschafter einberufen und geleitet, wenn die Versammlung nichts anderes beschliesst, und findet mindestens einmal jährlich statt. Den Vorsitz kann sie mit einfachem Mehr für ein Traktandum oder die ganze Sitzung einem Eigentümer übertragen, sofern das Reglement nichts anderes vorsieht; das ist der Weg, wenn über die Ablösung der Bewirtschaftung selbst abgestimmt wird.

• Die Einladung enthält eine Traktandenliste; bereits ein Fünftel der Eigentümer kann eine Versammlung verlangen. Gezählt wird nach Köpfen, nicht nach Wertquoten: Eine Einheit zählt einmal, auch wenn sie mehreren Personen gehört, und eine Person zählt einmal, auch wenn sie mehrere Einheiten hält. Das Reglement kann diese Hürde senken, aber nicht erhöhen; bei weniger als fünf Eigentümern genügt ohnehin eine einzelne Person, bei acht Eigentümern sind es zwei.
• Es gilt die Einladungsfrist aus Ihrem Reglement, empfehlenswert sind mindestens zehn Tage vorher. Nicht zu verwechseln mit den zehn Tagen aus ZGB Art. 712p Abs. 2: Dort geht es um den Abstand zur zweiten Versammlung, die nötig wird, wenn an der ersten zu wenige Eigentümer anwesend sind.
• Anträge klar formulieren: Die Traktanden müssen so ausformuliert sein, dass jede Eigentümerin und jeder Eigentümer weiss, worum es geht, und sich vorab eine Meinung bilden kann; nötige Unterlagen (Jahresrechnung, Offerten, Verträge) gehören als Beilage dazu. Über nicht gehörig angekündigte Geschäfte darf kein Beschluss gefasst werden, ausser das Reglement lässt dies ausdrücklich zu (ZGB Art. 67 Abs. 3). Eine bewährte Gliederung für eigene Anträge finden Sie in unserer Antragsvorlage.
• Mit der Einladung wird zudem üblicherweise ein Vollmachtsformular mitgeschickt, damit sich Verhinderte vertreten lassen können.

Anträge an der Versammlung selbst. Hier werden zwei Dinge oft verwechselt. Ein neues Geschäft auf die Traktandenliste zu bringen, verlangt die Frist aus Ihrem Reglement. Ein Antrag zu einem Geschäft, das bereits traktandiert ist, braucht dagegen keine Ankündigung. Schauen Sie zuerst ins Reglement: Verlangt es, dass Kandidaturen vorher angemeldet werden, gilt das. Sonst dürfen Sie, wenn «Wahl der Verwaltung» auf der Liste steht, an der Versammlung eine andere Firma vorschlagen und darüber abstimmen lassen, auch wenn deren Name vorher nirgends stand: Angekündigt sein muss, dass gewählt wird, nicht wer kandidiert. Eine Versammlungsleitung, die Ihnen deswegen das Wort entzieht, liegt falsch.

Die Grenze verläuft am angekündigten Geschäft selbst: Zum Traktandum «Wahl der Verwaltung» gehört jeder Vorschlag dazu, wer die Verwaltung führen soll; nicht dazu gehört ein Antrag, der ein anderes Thema aufmacht. Achten Sie deshalb auf den Wortlaut. Steht dort nur «Abberufung der Verwaltung», ist die Wahl einer neuen damit noch nicht angekündigt, und die Gemeinschaft stünde nach dem Beschluss ohne Verwaltung da. Beides gehört auf die Liste.

Wenn trotzdem beschlossen wird. Ein Beschluss über ein nicht angekündigtes Geschäft ist fehlerhaft, aber nicht von vornherein unwirksam. Er kann angefochten werden, und zwar nur von jemandem, der ihm nicht zugestimmt hat, und nur innert eines Monats, seit diese Person vom Beschluss erfahren hat; wer an der Versammlung fehlte, für den beginnt die Frist in der Regel erst mit der Zustellung des Protokolls. Verlängern lässt sie sich nicht, und wie eine Anfechtung praktisch abläuft, steht unter Wie kann ein Beschluss angefochten werden. Wer den Mangel schon an der Versammlung bemerkt, muss ihn vor der Abstimmung beanstanden und ins Protokoll nehmen lassen; wer schweigt und ihn für eine spätere Klage aufspart, verliert das Recht dazu in aller Regel.

Daraus folgt für den häufigsten Fall: Sind alle Eigentümer anwesend und stimmen alle zu, hält ein solcher Beschluss in der Praxis, weil niemand übrig bleibt, der ihn angreifen könnte. Verlassen würden wir uns darauf trotzdem nicht. Halten Sie im Protokoll fest, dass alle anwesend waren und niemand widersprochen hat, und ziehen Sie den sicheren Weg vor: das Geschäft ordentlich ankündigen, notfalls an einer zweiten Versammlung.

Praxis: Bleibt der Bewirtschafter trotz Verlangen untätig, lässt sich die Einberufung notfalls gerichtlich durchsetzen. Selbst einberufen kann eine einzelne Eigentümerin nur, wenn gar keine Verwaltung bestellt ist oder Ihr Reglement ihr dieses Recht ausdrücklich gibt.

Beschlussfähigkeit

• Die Versammlung ist beschlussfähig, wenn die Hälfte aller Eigentümer, die zugleich die Hälfte der Wertquoten halten, mindestens aber zwei, anwesend oder vertreten sind (ZGB Art. 712p Abs. 1).
• Ist sie nicht beschlussfähig, wird eine zweite Versammlung einberufen. Diese darf frühestens nach Ablauf von zehn Tagen seit der ersten stattfinden (ZGB Art. 712p Abs. 2).
• Die zweite Versammlung ist bereits mit einem Drittel der Eigentümer nach Köpfen, mindestens aber zwei, beschlussfähig (ZGB Art. 712p Abs. 3). Bei acht Eigentümern heisst das: erste Versammlung vier Köpfe mit zusammen mindestens der Hälfte der Wertquoten, zweite Versammlung drei Köpfe. Damit bleibt die Gemeinschaft handlungsfähig. So lässt sich auch bei schwacher Beteiligung zumindest der notwendige Unterhalt und Werterhalt sicherstellen.

Wie abgestimmt und gezählt wird (einfaches und qualifiziertes Mehr), steht in der Karte Welche Mehrheiten gelten bei Beschlüssen.

Stimmrecht und Vertretung

• Wer nicht teilnehmen kann, kann sein Stimmrecht mit einer Vollmacht durch eine andere Person ausüben lassen. Geben Sie die Vollmacht schriftlich; manche Reglemente, gerade in kleineren Gemeinschaften, lassen nur andere Eigentümer, Familienangehörige oder Bewohner als Vertreter zu, prüfen Sie das vorher.
• Nutzniessung: Bei einer Nutzniessung darf jemand die Wohnung nutzen, ohne Eigentümer zu sein, etwa nach einer Erbteilung. Für das Stimmrecht gilt:
• Vereinbarung geht vor: Eigentümer und Nutzniesser können sich über die Stimmabgabe verständigen, im Einzelfall oder generell, und eine Person bestimmen, die das Stimmrecht ausübt. Vollständig abtreten lässt sich das Stimmrecht nicht, wohl aber per Vollmacht ausüben. Legen Sie der Bewirtschaftung die Vereinbarung oder Vollmacht vor, damit die Stimmabgabe an der Versammlung unbestritten ist.
• Ohne Vereinbarung gilt die gesetzliche Auffangregel: Der Nutzniesser stimmt in allen Fragen der Bewirtschaftung ab, nicht aber bei nützlichen oder luxuriösen baulichen Massnahmen, dort entscheidet die Eigentümerin (ZGB Art. 712o Abs. 2).
• Über die gefassten Beschlüsse wird ein Protokoll geführt und aufbewahrt.

Tipp: Geben Sie Ihrer Stellvertretung eine schriftliche Vollmacht mit, und klären Sie vorab, wie sie bei den einzelnen Traktanden in Ihrem Sinn abstimmen soll.

Beschluss anfechten

Wer einem rechtswidrigen oder mangelhaften Beschluss nicht zustimmt, kann ihn gerichtlich anfechten, über die Verweisung ins Vereinsrecht (ZGB Art. 712m Abs. 2), in der Regel binnen Monatsfrist. Welche Voraussetzungen gelten, wie die Frist genau läuft und weshalb dieser Schritt gut überlegt sein will, erklärt die Karte Wie kann ein Beschluss der Eigentümerversammlung angefochten werden?

Fragen zur nächsten Versammlung? Nehmen Sie mit uns Kontakt auf.

Das Protokoll ist mehr als eine Formsache: Es dokumentiert die Beschlüsse für Anwesende, Abwesende und künftige Käufer, und es entscheidet über den Lauf der Anfechtungsfrist.

Pflicht und Form

Die Beschlüsse der Versammlung sind zu protokollieren, und das Protokoll ist von der Verwaltung oder der vorsitzenden Person aufzubewahren (ZGB Art. 712n Abs. 2). Gültig beschliessen kann die Gemeinschaft nur auf zwei Wegen: an der Versammlung, mündlich mit Protokollierung, oder schriftlich auf dem Zirkulationsweg mit Zustimmung aller (ZGB Art. 712m Abs. 2 in Verbindung mit Art. 66). Ein formloser mündlicher «Beschluss» ausserhalb der Versammlung ist unwirksam (BGE 127 III 506 E. 3). Dahinter steht die Beweisbarkeit: Was nicht protokolliert ist, lässt sich Jahre später nicht mehr nachvollziehen. Gegenüber Rechtsnachfolgern, Käufern und vor Gericht zählt am Ende das Protokoll.

Was hineingehört

Das Gesetz schreibt dem Protokoll keine Form vor. Ein Teil der Lehre und der kantonalen Rechtsprechung verlangt allerdings die Unterschrift von Protokollführung und Vorsitz, abgeleitet aus dem Aktienrecht. Wer sicher sein will, lässt unterschreiben und regelt es im Reglement. Inhaltlich genügt ein Beschlussprotokoll: Was wurde beantragt, wie wurde entschieden. Ein Wortprotokoll, das jede Äusserung wiedergibt, verlangt das Gesetz nicht.

Checkliste: Das gehört ins Protokoll

• Gemeinschaft, Art der Versammlung (ordentlich oder ausserordentlich), Ort, Datum sowie Beginn und Ende
• Vorsitz und Protokollführung
• Präsenz: anwesende und vertretene Eigentümer samt Wertquoten und Vollmachten, Feststellung der Beschlussfähigkeit
• die Traktanden gemäss Einladung
• je Traktandum: der Antrag, das Abstimmungsergebnis (Ja, Nein, Enthaltungen; beim qualifizierten Mehr auch die Wertquoten) und ob der Beschluss zustande gekommen ist
• Erklärungen, die Eigentümer ausdrücklich protokollieren lassen, etwa Einwände gegen das Verfahren, wichtig für eine spätere Anfechtung
• Datum und Unterschrift von Protokollführung und Vorsitz

Üblicherweise genehmigt die Versammlung das Protokoll an ihrer nächsten Sitzung.

Zustellung: je später, desto länger die Unsicherheit

Eine gesetzliche Frist für die Zustellung gibt es nicht; bewährt hat sich der Versand innert zwei Wochen. Zwei Gründe: Für Eigentümer, die an der Versammlung fehlten, beginnt die einmonatige Anfechtungsfrist in der Regel erst mit der Zustellung des Protokolls; solange es aussteht, bleibt offen, ob die gefassten Beschlüsse Bestand haben. Für die Anwesenden läuft die Frist dagegen schon ab der Versammlung, und ohne Protokoll fehlt ihnen die Grundlage für eine Klage.

Fehler im Protokoll

Eine Protokollierung, die ungenau oder unvollständig ist, den Inhalt des gefassten Beschlusses aber klar erkennen lässt, macht den Beschluss nicht von Anfang an unwirksam (nicht nichtig). Wichtig sind zwei Fristen, die oft verwechselt werden:

• Den Beschluss anfechten können Sie innert eines Monats, seit Sie von ihm Kenntnis haben (ZGB Art. 75). Das Reglement kann diese Frist nicht verlängern.
• Das Protokoll berichtigen lassen können Sie bis zur nächsten Eigentümerversammlung. Ist es dort genehmigt, lässt es sich nicht mehr angreifen.

Wer nichts unternimmt, muss damit rechnen, dass der falsch protokollierte Beschluss so gilt, wie er im Protokoll steht (BGer 5A_364/2011 E. 3.4). Praktisch: Berichtigung schriftlich bei der Verfasserin des Protokolls verlangen und spätestens bei der Genehmigung an der nächsten Versammlung die Vorbehalte protokollieren lassen. Bei blossen Wortmeldungen lohnt sich der Streit selten, das Protokoll muss nicht jede Nuance wiedergeben.

Ausblick auf die Gesetzesrevision: Geplant ist, dass Beschlüsse für ihre Gültigkeit ein datiertes und unterzeichnetes Protokoll voraussetzen, das allen Eigentümern mitzuteilen und geeignet aufzubewahren ist. Was heute bewährte Praxis ist, würde damit zur Gültigkeitsvoraussetzung. Die Revision ist noch nicht in Kraft.

Für den konkreten Fall: Der Quorum-Finder führt in wenigen Fragen zum nötigen Quorum, mit Rechtsgrundlage und Zahlenbeispiel; Streitfragen sind ausgewiesen und im Zweifel streng ausgelegt.

Beschlüsse der Stockwerkeigentümergemeinschaft brauchen je nach Tragweite unterschiedliche Mehrheiten. Das Gesetz kennt drei Stufen: das einfache Mehr für den Alltag, das qualifizierte Mehr für gewichtigere Geschäfte und die Einstimmigkeit für die einschneidendsten Entscheide. Wer die Hürden kennt, plant Traktanden richtig und vermeidet anfechtbare Beschlüsse.

Einfaches Mehr: die Mehrheit der Köpfe

Beschlossen wird mit der Mehrheit der Stimmen der anwesenden und vertretenen Eigentümer (über das Vereinsrecht, ZGB Art. 67 Abs. 2). Massgebend sind ausschliesslich die anwesenden und vertretenen Köpfe. Die Wertquoten spielen hier keine Rolle. Gezählt wird an den Anwesenden, eine Enthaltung wirkt deshalb faktisch wie eine Nein-Stimme. Wer verhindert ist, erteilt also besser eine Vollmacht. Ein Kopf ist dabei eine Person, nicht eine Wohnung: Wer mehrere Einheiten besitzt, hat trotzdem nur eine Stimme, und gehört eine Wohnung mehreren gemeinsam, etwa einer Erbengemeinschaft, haben sie zusammen eine Stimme und geben sie durch eine Vertreterin ab (ZGB Art. 67 Abs. 1 und Art. 712o Abs. 1). Das Reglement kann auf eine Stimme je Einheit umstellen, dafür braucht es aber die Zustimmung aller. Der Gesetzgeber setzt die Anforderungen bewusst tief an, um die Handlungsfähigkeit der Gemeinschaft zu erhalten. So werden einfache Verwaltungsaufgaben und der laufende Unterhalt (Werterhalt) erledigt.

Typische Beschlüsse mit einfachem Mehr:

• Einfache Verwaltungsaufgaben – z. B. Genehmigung von Jahresrechnung, Budget und Vorjahresprotokoll, Erstellung der Hausordnung, Eröffnung eines Erneuerungsfonds, Wahl des Bewirtschafters
• Unterhalt und Werterhalt – notwendige bauliche Massnahmen, die Wert und Gebrauchsfähigkeit der Liegenschaft erhalten, etwa Reparaturen oder die Erneuerung von Dach und Fassade in gleicher Qualität (ZGB Art. 647c); kommt eine Wärmedämmung dazu, ist das eine nützliche Massnahme mit qualifiziertem Mehr, siehe bauliche Massnahmen

Qualifiziertes Mehr: Köpfe und Wertquoten zusammen

Für gewichtigere Entscheide reicht die Kopfmehrheit allein nicht: Es braucht kumulativ die Mehrheit der anwesenden und vertretenen Köpfe und Eigentümer, die zugleich mehr als die Hälfte der gesamten Wertquoten vertreten, also z. B. mindestens 501/1000 (ZGB Art. 647b). Die Köpfe werden relativ (nach den Anwesenden), die Wertquoten absolut (am gesamten Wert) gemessen; beide Mehrheiten müssen gemeinsam erreicht sein. Dass nach den Anwesenden gezählt wird, obwohl der Gesetzeswortlaut von der «Mehrheit aller» spricht, erklärt der Kasten in der Karte bauliche Massnahmen.

Zahlenbeispiel aus der Praxis: Eine Gemeinschaft besteht aus 20 Eigentümern mit insgesamt 1000/1000 Wertquoten. An der Versammlung sind 15 Eigentümer mit 750 Wertquoten anwesend oder vertreten. Das qualifizierte Mehr beträgt somit 8 Kopfstimmen mit mindestens 501 Wertquoten.

Das qualifizierte Mehr gilt unter anderem für:

• Wichtigere Verwaltungshandlungen – etwa Mietverträge der Gemeinschaft über gemeinschaftliche Teile, teure Anschaffungen oder der Beschluss, der einer Bewirtschaftung Befugnisse über die gewöhnliche Verwaltung hinaus erteilt (ZGB Art. 647b Abs. 1; nicht übertragbar bleibt, was die Versammlung selbst mit besonderem Mehr beschliessen muss). Die Wahl selbst bleibt beim einfachen Mehr, auch wenn die Befugnisse schon erteilt sind (umstritten, siehe Verwaltung wechseln)
• Erweiterung der Befugnisse der Bewirtschaftung im Reglement (ZGB Art. 712g Abs. 3; beschneidet sie körperschaftliche Rechte der Eigentümer, braucht es sogar die Zustimmung aller)
• Wertsteigerung – nützliche bauliche Massnahmen, die den Wert oder die Gebrauchstauglichkeit verbessern (ZGB Art. 647d)
• Änderungen des Reglements

Einstimmigkeit: alle müssen zustimmen

Für die einschneidendsten Beschlüsse verlangt das Gesetz die Zustimmung sämtlicher im Grundbuch eingetragener Eigentümer, nicht nur der Anwesenden. Ein einziges Nein verhindert den Beschluss. Und weil die Einstimmigkeit die aktive Zustimmung aller verlangt, wirkt auch eine Enthaltung wie ein Nein, ebenso, wenn ein Eigentümer der Versammlung fernbleibt. Für die luxuriösen Massnahmen ist das umstritten, siehe unten.

Beschlüsse, die Einstimmigkeit erfordern:

• Abweichungen vom Gesetz bei den wichtigeren Verwaltungshandlungen und den baulichen Massnahmen, etwa ein anderes Mehr für Sanierungen (ZGB Art. 712g Abs. 2). Nicht darunter fällt, wer die kleinen Alltagsgeschäfte erledigt: Das lässt sich mit einfachem Mehr regeln (ZGB Art. 647a Abs. 2)
• Änderung der räumlichen Ausscheidung von gemeinschaftlichen Teilen und Teilen im Sonderrecht (ZGB Art. 712b Abs. 3)
• Begründung und Aufhebung gegenseitiger Vorkaufsrechte sowie des Einspracherechts (ZGB Art. 712c)
• Anordnung luxuriöser baulicher Massnahmen (ZGB Art. 647e Abs. 1; ob hier alle Eigentümer oder alle Anwesenden zustimmen müssen, ist umstritten, siehe bauliche Massnahmen)
• Verkauf, Belastung oder Änderung der Zweckbestimmung des gemeinschaftlichen Grundstücks (ZGB Art. 648 Abs. 2)
• Aufhebung des Stockwerkeigentums (ZGB Art. 712f Abs. 2). Ausnahme: Jeder einzelne Eigentümer kann die Aufhebung verlangen, wenn das Gebäude zu mehr als der Hälfte seines Wertes zerstört ist und der Wiederaufbau für ihn nur mit einer schwer tragbaren Belastung möglich wäre, oder wenn es seit über 50 Jahren aufgeteilt und baulich so schlecht ist, dass es sich nicht mehr bestimmungsgemäss nutzen lässt (Abs. 3).

Merksatz: Je weitreichender der Entscheid, desto höher die Hürde. Vom Alltagsgeschäft (einfaches Mehr) über gewichtige Massnahmen (qualifiziertes Mehr) bis zum Eingriff in die Grundordnung (Einstimmigkeit) steigen die Anforderungen Stufe um Stufe.

Blick ins Reglement: Massgebend ist nicht allein das Gesetz. Das Reglement kann für einzelne Geschäfte strengere Mehrheiten vorsehen, etwa für die Wahl der Bewirtschaftung, und es kann einen anderen Kostenverteilschlüssel festlegen. Prüfen Sie es deshalb, bevor Sie ein Geschäft traktandieren. Nicht erschweren lässt sich die Abberufung der Bewirtschaftung: Sie bleibt nach herrschender Lehre beim einfachen Mehr (ZGB Art. 712r Abs. 1).

Zwei Sonderfälle, die man bei der Einstimmigkeit vermutet

Wertquoten: Eine Veränderung der Wertquoten (ZGB Art. 712e Abs. 2) ist kein Einstimmigkeitsfall, sondern ein eigener Weg: Nötig sind die Zustimmung aller unmittelbar Betroffenen und die Genehmigung der Versammlung, die mit einfachem Mehr entscheidet. Sind alle Eigentümer betroffen, läuft es im Ergebnis auf Einstimmigkeit hinaus.

Ausschlussklage: Der Beschluss, gegen einen Eigentümer die Ausschlussklage zu erheben, braucht keine Einstimmigkeit. Es genügt das einfache Mehr, wobei die Stimme der betroffenen Person nicht mitzählt (ZGB Art. 649b Abs. 2). Ob dabei nur die Anwesenden oder alle Eigentümer zu zählen sind, ist in der Lehre umstritten. Bei zwei oder drei Eigentümern braucht es gar keinen Beschluss: Dort kann jede Eigentümerin direkt klagen. Der Ausschluss selbst wird nie von der Versammlung angeordnet, sondern nur vom Gericht. Praktischer Rat: Zählen Sie im Zweifel an allen Eigentümern, dann hält der Beschluss auch der strengeren Lesart stand.

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Interessant wird vor allem die Frage, mit welchem Mehr sie entscheidet: Ob Dachsanierung, Wärmepumpe oder neue Gemeinschaftssauna, für Bauarbeiten an gemeinschaftlichen Teilen hängt das nötige Mehr von der Kategorie der Massnahme ab. Die Einordnung ist darum oft die eigentliche Streitfrage, denn wird mit dem falschen Mehr beschlossen, ist der Beschluss anfechtbar.

Zuerst die Abgrenzung: Verwaltungshandlung oder bauliche Massnahme?

Nicht jede Arbeit an der Liegenschaft ist eine bauliche Massnahme. Bauliche Massnahmen verändern, erneuern oder erweitern die Bausubstanz der gemeinschaftlichen Liegenschaft: der Umbau der Eingangshalle, ein neuer Bodenbelag im Treppenhaus, ein Neubau auf dem gemeinschaftlichen Grundstück. Alles andere ist laufender Betrieb und folgt den Regeln über die Verwaltungshandlungen:

• Gewöhnliche Verwaltungshandlungen, etwa kleine Reparaturen ohne nennenswerte Kosten, erledigt die Bewirtschaftung im Alltag (ZGB Art. 647a).
• Wichtigere Verwaltungshandlungen, etwa die Umgestaltung der Umgebung, die Einleitung eines Prozesses, teure Anschaffungen oder Mietverträge der Gemeinschaft über gemeinschaftliche Teile (ein Parkplatz, ein Kellerraum), brauchen das qualifizierte Mehr (ZGB Art. 647b). Die eigene Wohnung vermietet jede Eigentümerin ohne Beschluss (vorbehalten bleibt ein Einspracherecht im Reglement, siehe Verkauf und Vermietung).

Für die baulichen Massnahmen selbst kennt das Gesetz drei Kategorien:

Notwendig: einfaches Mehr

Arbeiten, die Wert und Gebrauchsfähigkeit der Liegenschaft erhalten, sind notwendige bauliche Massnahmen (ZGB Art. 647c):

• Reparatur des undichten Dachs, Ersatz der defekten Heizung durch Gleichwertiges
• Sanierungen zur Erfüllung behördlicher Auflagen (z. B. Liftsicherheit)
• Stützmauer gegen den abrutschenden Hang

Es genügt das einfache Mehr der anwesenden und vertretenen Eigentümer (Einzelheiten zur Zählweise im Kasten unten).

Die Zählweise ist umstritten, massgebend ist die Rechtsprechung: Gezählt wird die Mehrheit der anwesenden und vertretenen Eigentümer; beim qualifizierten Mehr bleibt zusätzlich mehr als die Hälfte aller Wertquoten nötig. So hat es das Bundesgericht für die notwendigen Massnahmen entschieden (BGE 144 III 510 E. 2.2.4, zu Art. 647c), und die herrschende Lehre wendet dieselbe Zählweise auf die nützlichen Massnahmen an (Art. 647d). Der Wortlaut beider Artikel verlangt zwar die «Mehrheit aller Miteigentümer», gerechnet an der Gesamtzahl; in der Praxis gilt aber die Zählweise der Rechtsprechung.

Hinter der Rechtsprechung steht der Zweck des Gesetzes: Der Werterhalt soll nicht an Abwesenheiten scheitern. Deshalb ist die Zweitversammlung bereits mit einem Drittel der Eigentümer beschlussfähig (ZGB Art. 712p Abs. 2 und 3), und deshalb garantiert das Gesetz jedem einzelnen Eigentümer unentziehbar den Anspruch, die für Wert und Gebrauchsfähigkeit notwendigen Arbeiten durchzusetzen, notfalls über das Gericht (ZGB Art. 647 Abs. 2 Ziff. 1). Die laufende Revision des Stockwerkeigentumsrechts soll die Zählweise im Sinn der Rechtsprechung klären.

Bei unmittelbar drohendem Schaden handelt zuerst die Bewirtschaftung. Kann oder will sie nicht rechtzeitig handeln, darf jeder Eigentümer von sich aus das Nötige veranlassen (ZGB Art. 647 Abs. 2 Ziff. 2, ZGB Art. 712s Abs. 1).

Nützlich: qualifiziertes Mehr

Massnahmen, die den Wert steigern oder Wirtschaftlichkeit und Gebrauchsfähigkeit verbessern, sind nützlich (ZGB Art. 647d Abs. 1):

• Fassadenisolation und andere energetische Sanierungen
• Heizungsersatz mit Systemwechsel (z. B. Wärmepumpe), Photovoltaikanlage auf dem gemeinschaftlichen Dach
• Balkonverglasung für alle Einheiten

Nötig ist das qualifizierte Mehr: die Mehrheit der anwesenden und vertretenen Köpfe, die zugleich mehr als die Hälfte aller Wertquoten hält, wie bei den Mehrheiten beschrieben. Massstab für den Nutzen ist das Gesamtinteresse der Gemeinschaft, nicht das Interesse Einzelner. Schranken gelten auch bei erreichtem Mehr: Erschwert die Massnahme einem Eigentümer den bisherigen Gebrauch erheblich und dauernd oder beeinträchtigt sie die wirtschaftliche Nutzung, geht es nicht ohne seine Zustimmung (Abs. 2). Und sind die Kosten für einen Eigentümer unzumutbar, können die übrigen die Massnahme nur durchsetzen, wenn sie den unzumutbaren Teil übernehmen (Abs. 3).

Zur Zählweise: Auch Art. 647d spricht dem Wortlaut nach von der «Mehrheit aller Miteigentümer»; gezählt wird nach der Rechtsprechung aber gleich wie beim einfachen Mehr. Die Einzelheiten stehen im Kasten oben.

Luxuriös: Einstimmigkeit

Dient eine Massnahme nur der Verschönerung, der Ansehnlichkeit oder der Bequemlichkeit, ist sie luxuriös und braucht die Zustimmung aller Eigentümer (ZGB Art. 647e Abs. 1), etwa eine Gemeinschaftssauna, die marmorverkleidete Eingangshalle oder der Springbrunnen im Garten. Auch eine an sich praktische Massnahme gilt als luxuriös, wenn sie im Individualinteresse einzelner Eigentümer liegt: Das Bundesgericht stufte das durchgehende Verlegen von Platten auf einer Attika-Sondernutzungsfläche so ein, weil die Gemeinschaft selbst keinen Nutzen davon hat (BGE 141 III 357). Ob dafür wirklich alle Eigentümer zustimmen müssen oder die Zustimmung aller Anwesenden genügt, ist umstritten; der massgebende Kommentar lässt die Anwesenden genügen. Wer sicher gehen will, fasst den Beschluss auf dem Zirkulationsweg mit den Unterschriften aller.

Der Ausweg ohne Einstimmigkeit (ZGB Art. 647e Abs. 2): Das qualifizierte Mehr genügt, wenn der nicht zustimmende Eigentümer in seinem Nutzungs- und Gebrauchsrecht nicht dauernd beeinträchtigt wird und die übrigen ihm für die bloss vorübergehende Beeinträchtigung Ersatz leisten und seinen Kostenanteil übernehmen.

Grenzfälle: im Zweifel das strengere Quorum

Die Abgrenzung nützlich/luxuriös ist eine Würdigung des Einzelfalls. Als Faustregel gilt: Je kleiner die Wertsteigerung im Verhältnis zu den Kosten, desto eher luxuriös; die Anhebung eines Gartensitzplatzes auf Balkonniveau war noch nützlich (BGer 5C.110/2001). Im Zweifel empfiehlt sich deshalb das strengere Quorum, also die strengere Mehrheitsanforderung.

Achtung, verbreiteter Irrtum: Wird mit einem zu tiefen Mehr beschlossen, ist der Beschluss anfechtbar, aber nicht automatisch unwirksam. Ficht ihn niemand innert eines Monats an, wird er gültig und verbindlich, auch für die Überstimmten, und alle tragen die Kosten mit. Auch bei den luxuriösen Massnahmen müssen Sie handeln: Zwar dürfen sie gegen den Willen eines Eigentümers nur ausgeführt werden, wenn alle drei Bedingungen von ZGB Art. 647e Abs. 2 erfüllt sind (siehe Kasten oben), zu denen auch die Übernahme seines Kostenanteils gehört. Ob sie erfüllt sind, prüft aber niemand von selbst. Wollen Sie, dass die anderen Ihren Kostenanteil übernehmen, müssen Sie den Beschluss innert Monatsfrist anfechten; danach gilt er so, wie er gefasst wurde.

Zwei Dinge noch: Das Reglement kann für bauliche Massnahmen abweichende Quoren vorsehen, mit zwei Grenzen: Notwendige Arbeiten dürfen nie von der Zustimmung aller abhängen, und bei den luxuriösen lässt sich die Hürde nicht unter den Ausweg von ZGB Art. 647e Abs. 2 senken. Prüfen Sie es zuerst. Und die Finanzierung aus dem Erneuerungsfonds ist ein eigener Beschluss. Am Quorum der Baumassnahme ändert sie nichts, aber die Entnahme braucht eine Grundlage: Ohne anderslautende Regelung steht der Fonds nur für Arbeiten offen, die allen zugutekommen. Mit welchem Mehr entnommen wird, ist umstritten, deshalb gehört es ins Reglement.

Nicht jeder unliebsame Beschluss lässt sich kippen: Die Anfechtung setzt eine Rechtsverletzung voraus und ist an eine kurze Frist gebunden. Wer beides kennt, verliert sein Recht nicht durch Zuwarten.

Wer anfechten kann und wie lange

Anfechten kann jeder Eigentümer, der dem Beschluss nicht zugestimmt hat: wer Nein gestimmt hat, sich enthalten hat oder an der Versammlung gefehlt hat. Wer zugestimmt hat, direkt oder durch eine Vertretung, kann den Beschluss nicht mehr angreifen. Die Frist beträgt einen Monat seit Kenntnis des Beschlusses (ZGB Art. 75 in Verbindung mit Art. 712m Abs. 2): für Anwesende ab der Versammlung, für Abwesende in der Regel ab Zustellung des Protokolls.

Eine Reklamation bei der Verwaltung genügt nicht: Die Anfechtung müssen Sie innert Monatsfrist bei der zuständigen Stelle einreichen, in der Regel zuerst bei der Schlichtungsbehörde Ihres Kantons; bereits das Schlichtungsgesuch wahrt die Frist. Erkundigen Sie sich früh, welche Stelle zuständig ist (die Webseite der kantonalen Gerichte oder Ihre Gemeinde nennt sie), denn die Frist läuft weiter. Das gilt auch, wenn das Reglement zuerst eine Schlichtung vorsieht. Und Reglementsklauseln, welche die Monatsfrist verlängern oder verkürzen, sind ungültig.

Die Gründe: Gesetz oder Reglement verletzt

Erfolg hat eine Anfechtung nur, wenn der Beschluss oder das Vorgehen an der Versammlung gegen das Gesetz oder das Reglement verstösst; dass einem ein Beschluss nicht passt, genügt nicht. Typische Gründe:

• Falsches Quorum – beschlossen mit einfachem Mehr, wo das qualifizierte Mehr oder Einstimmigkeit nötig gewesen wäre, häufig bei baulichen Massnahmen
• Formfehler – mangelhafte Einberufung, Beschluss über ein nicht gehörig angekündigtes Traktandum (ZGB Art. 67 Abs. 3) oder fehlende Beschlussfähigkeit (ZGB Art. 712p)
• Kompetenzüberschreitung – die Versammlung entscheidet über etwas, das ihr nicht zusteht, etwa einen Eingriff ins Sonderrecht einzelner Eigentümer

Verfahrensfehler sofort rügen, nicht aufsparen

Wer einen Verfahrensmangel erkennt, muss ihn nach Treu und Glauben vor der Beschlussfassung beanstanden, damit er behoben werden kann; wer schweigt und den Mangel für eine spätere Klage aufspart, verwirkt das Anfechtungsrecht (BGE 136 III 174 E. 5.1). Dasselbe gilt in der Versammlung selbst: Wird ein Antrag ohne Abstimmung übergangen, muss der Betroffene an Ort und Stelle eine Abstimmung verlangen; wer stattdessen erst nachträglich klagt, handelt rechtsmissbräuchlich (BGer 5A_537/2011 E. 5.3.1). Praktisch heisst das: Einwand an der Versammlung anbringen und protokollieren lassen.

Nichtige Beschlüsse: die Ausnahme ohne Frist

Verstösst ein Beschluss gegen elementare Vorschriften, ist er nichtig, also von Anfang an unwirksam, ohne dass es einer Anfechtung braucht; die Nichtigkeit kann jederzeit geltend gemacht werden. Beispiele: Eine Eigentümerin wurde bewusst nicht eingeladen, die Versammlung entzieht einem Eigentümer dauerhaft das Stimmrecht, oder sie ändert eine Wertquote ohne Zustimmung der betroffenen Person. Wird jemand dagegen versehentlich übergangen, ist der Beschluss nur anfechtbar, nicht nichtig. Nicht hierher gehören die luxuriösen baulichen Massnahmen: Ein Luxusbeschluss ohne Zustimmung aller ist nicht nichtig, sondern nur anfechtbar, denn das Gesetz lässt den Weg über das qualifizierte Mehr ausdrücklich zu (ZGB Art. 647e Abs. 2). Die Abgrenzung zur blossen Anfechtbarkeit ist aber schwierig und die Nichtigkeit die Ausnahme: Im Zweifel den Beschluss trotzdem innert Monatsfrist anfechten.

Gut überlegt: Man klagt gegen die eigenen Nachbarn

Rechtlich richtet sich die Anfechtungsklage gegen die Stockwerkeigentümergemeinschaft, faktisch klagt man damit gegen alle übrigen Eigentümer. Und anders als bei einem gewöhnlichen Rechtsstreit geht man sich danach nicht aus dem Weg: Man bleibt Nachbarn und Miteigentümer und sieht sich an jeder Versammlung wieder. Die Folgen für das Klima im Haus sind unkalkulierbar und können lange nachwirken.

Umso wichtiger ist, was ohnehin rechtlich geboten ist: Anträge präzise und vollständig formulieren, Miteigentümer frühzeitig einbinden, Bedenken früh einbringen und die Sorgen der anderen ernst nehmen. Damit lässt sich schon von vornherein viel Konfliktpotenzial entschärfen. Eine gute Bewirtschaftung erkennt solche Fallstricke und handelt, bevor aus einem Antrag eine Klage wird.

Das Reglement ist kein Pflichtdokument, und das Gesetz schreibt seinen Inhalt nicht vor. Die Gemeinschaft entscheidet also grundsätzlich frei, ob sie ein knappes oder ein umfassendes Reglement will, und ebenso frei über den Aufbau. Zwei Grenzen bleiben: Rechtsmissbrauch, und der Fall, dass eine Eigentümerin den Erlass eines Reglements einklagt. Dann kann das Gericht verlangen, dass die Fragen geregelt werden, die objektiv geregelt gehören. Zu einem umfassenden Reglement können weitere Dokumente kommen, etwa eine Hausordnung oder ein eigenes Reglement für den Erneuerungsfonds.

Die Liste als Checkliste

Nehmen Sie Ihr Reglement daneben und haken Sie ab, was darin fehlt. Nichts davon ist Pflicht, aber alles davon ist in der Praxis üblich.

Liegenschaft und Aufteilung

• Bezeichnung und Adresse des Stockwerkeigentums, dazu die Beschreibung des Grundstücks, auf dem es steht (Grundstücksnummer, Gemeinde)
• Aufzählung der Stockwerkanteile mit ihren Wertquoten, also den Anteilen am Wert der ganzen Liegenschaft, zum Beispiel 150/1000. Ohne Namen der Eigentümer, denn die wechseln, das Reglement bleibt.
• Wie Wertquoten geändert und berichtigt werden
• Wozu das Gebäude da ist: Wohnen, Gewerbe, Industrie, bei Bedarf auch je Einheit festgelegt
• Beschreibung der einzelnen Einheiten (Räume, Lage, Nebenräume) und der Teile, die einer Einheit allein zustehen, dazu die Aufzählung der gemeinschaftlichen Teile

Nutzung und Unterhalt

• Was bei der Benutzung eingeschränkt ist, etwa die Haltung bestimmter Haustiere (ein Verbot aller Haustiere hält nicht, siehe Hausordnung)
• Wer einen gemeinschaftlichen Teil allein nutzen darf, etwa Gartensitzplatz oder Aussenparkplatz, und wie weit dieses Recht geht
• Nutzung der Einheiten durch Dritte, etwa Mieter, und die Verantwortung der Eigentümerin für deren Verhalten; ebenso Nutzungsrechte Dritter an gemeinschaftlichen Teilen
• Wie eine Hausordnung erlassen, geändert und aufgehoben wird
• Wer welchen Unterhalt trägt, und wie weit das Recht reicht, im Innern der eigenen Wohnung umzubauen
• Wann die Bewirtschaftung Zutritt bekommt, um den Bauzustand zu prüfen oder Arbeiten an gemeinschaftlichen Teilen auszuführen

Kosten, Versicherungen, Erneuerungsfonds

• Welche Kosten gemeinschaftlich sind, wie sie verteilt werden, wie hoch die Beiträge sind und wie sie eingezogen werden
• Gebäude- und Haftpflichtversicherung der Gemeinschaft, dazu die Versicherungen der einzelnen Eigentümer
• Wie über bauliche Massnahmen entschieden wird: Abgrenzung, Verfahren, Ausführung
• Bei Bedarf ein Erneuerungsfonds: Errichtung, Zweck, Beiträge und das Verfahren, wie das Geld verwendet wird

Organisation

• Versammlung: wer teilnimmt, wer einlädt, ab wann sie beschlussfähig ist, wie abgestimmt und protokolliert wird
• Verwalterin oder Verwalter: Vertragsverhältnis, Wahl, Zuständigkeit, Abberufung
• Bei Bedarf ein Ausschuss oder Delegierte, mit ihren Zuständigkeiten und ihrer Abberufung

Schlussbestimmungen

• Was bei Pflichtverletzungen gilt, bis hin zum Ausschluss einer Eigentümerin oder eines Dritten
• Was gilt, wenn das Stockwerkeigentum einmal aufgehoben wird. Steht das Haus auf fremdem Boden (Baurecht), zusätzlich: wie die Entschädigung verteilt wird, wenn der Boden an den Grundeigentümer zurückfällt
• Unter welchen Voraussetzungen das Reglement geändert oder aufgehoben wird
• Formalitäten zum Schluss: wohin Post an die Gemeinschaft geht, was die Eigentümer der Bewirtschaftung melden müssen, ob das Reglement im Grundbuch eingetragen wird, und das Datum, an dem es beschlossen wurde

Was in älteren Reglementen meist fehlt

Reglemente aus den Achtziger- und Neunzigerjahren kennen oft keinen Erneuerungsfonds mit klaren Verwendungsregeln, keine Ladestationen für Elektroautos, keine Regeln für eine Photovoltaikanlage und keine Versammlung per Videokonferenz. Ist Ihr Reglement älter als zwanzig Jahre, lohnt der erste Blick auf genau diese vier Punkte.

Wer das Reglement schreibt

Wenn das Stockwerkeigentum entsteht, schreibt es meist die Bauherrschaft und setzt es mit der Gründungsurkunde (dem Begründungsakt) in Kraft. Wird es später eingeführt, darf den Text auch jemand anderes schreiben, etwa eine Anwältin, ein Notar oder wir; das ist unbestritten zulässig. Beschliessen muss es aber immer die Versammlung. Diese Aufgabe kann sie nach der Lehre niemandem übertragen.

Formal genügt die Schriftform, öffentlich beurkundet werden muss das Reglement nicht. Zwei Einschränkungen: Liegt es der Gründungsurkunde als Bestandteil bei, kann sich deren Beurkundung mit darauf erstrecken; für eine spätere Änderung bleibt es trotzdem beim qualifizierten Mehr ohne Beurkundung. Und wer es im Grundbuch anmerken lassen will, braucht die Unterschriften aller Eigentümer oder einen beglaubigten Protokollauszug.

Zurückhaltung bei Bussen, Gerichtsstand und Schiedsgericht

Diese drei Klauseln sind möglich, aber voraussetzungsreich. Sanktionen ausser der blossen Verwarnung verlangen einen einstimmigen Beschluss und müssen den Tatbestand, das Verfahren und die Höhe der Busse im Reglement festlegen. Eine Gerichtsstandsklausel bindet nur, wer ihr schriftlich zugestimmt hat. Bei einer Schiedsklausel ist die Lage seit kurzem günstiger. Gehen Sie diese Fragen zurückhaltend an, damit die Klauseln nicht mehr Probleme schaffen, als sie lösen; im Zweifel lassen Sie sie weg.

Auch die Versammlung per Videokonferenz ist bisher gesetzlich nicht geregelt, und nur wenige Reglemente behandeln sie. Wer sie will, muss sie selbst sauber regeln.

Wenn Sie Ihr Reglement ändern wollen

Für die Änderung gilt in der Regel das qualifizierte Mehr, also die Mehrheit der anwesenden und vertretenen Köpfe und zugleich mehr als die Hälfte aller Wertquoten. Welche Änderungen Einstimmigkeit verlangen, steht unter Wie wird das Reglement geändert. Das Quorum für ein bestimmtes Traktandum zeigt der Quorum-Finder, und den Beschluss bringen Sie mit der Antragsvorlage formgerecht in die Versammlung. Was besser in die Hausordnung gehört als ins Reglement, steht unter Reglement oder Hausordnung.

Wir prüfen bestehende Reglemente, entwerfen Anpassungen und stimmen sie mit dem Notariat ab, wo zugleich die Gründungsurkunde ändert. Beschlossen wird von der Versammlung.

Warum ein Mustertext selten passt

Musterreglemente gibt es, sie sind aber kostenpflichtig, etwa jenes des Hauseigentümerverbands Schweiz oder die Musterurkunde Nr. 642 des Verbandes bernischer Notare. Für die Rechtssicherheit und als Checkliste gelten sie als nützlich. Sie sind aber selten auf den Einzelfall zugeschnitten, und ihre Anpassung ist heikel: Die Bestimmungen darin greifen ineinander. Wer eine einzelne herausnimmt oder umschreibt, bringt oft andere durcheinander und holt sich Widersprüche ins eigene Reglement. Dazu kommt, dass jedes Reglement auf der Gründungsurkunde der eigenen Gemeinschaft aufbaut.

Deshalb finden Sie hier die Themenliste statt eines Mustertextes. Vorlagen für Anträge gibt es bei uns, für Reglemente aus diesem Grund nicht. Eine allgemein verständliche Einordnung bietet auch der Überblick zum Reglement bei myky.

Denken Sie an drei Stufen wie im Staat:

• Die Gründungsurkunde, die Verfassung. Auf ihrer Grundlage wird das Stockwerkeigentum ins Grundbuch eingetragen, und sie braucht die öffentliche Beurkundung. Errichten sie mehrere gemeinsam, müssen alle unterschreiben; wem das Haus allein gehört, der kann sie allein erklären.
• Das Reglement, das Gesetz. Es ordnet Verwaltung und Benutzung sowie die Rechte und Pflichten der Eigentümer. Für Erlass und Änderung gilt in der Regel das qualifizierte Mehr.
• Die Hausordnung, die Verordnung. Sie regelt den Alltag im Haus. Dafür genügt nach der Lehre das einfache Mehr, also die Mehrheit der Anwesenden.

Welches Mehr ein bestimmtes Traktandum braucht, ermittelt der Quorum-Finder; die drei Stufen im Einzelnen erklärt die Karte Welche Mehrheiten gelten bei Beschlüssen.

Auf der oberen Stufe steht neben der Gründungsurkunde noch eine vierte Möglichkeit: eine spätere Vereinbarung, der alle Eigentümer zustimmen.

Wie die Rangfolge wirkt

Die Rangfolge ist nicht bloss ein Bild, aber sie wirkt anders, als man vermuten würde. Sie wirkt inhaltlich: Die Hausordnung darf dem Reglement und der Gründungsurkunde nicht widersprechen, und eine Regel, die über den Alltag hinausgeht, braucht eine Grundlage auf der höheren Stufe. Die unterschiedlichen Mehrheiten sind der praktische Ausdruck davon, aber sie stehen nicht fest: Das Reglement darf das Mehr für seine eigene Änderung auf das einfache Mehr senken, dieser Schritt braucht aber selbst die Zustimmung aller, weil er den Schutz der Minderheit verringert. Umgekehrt darf es für die Hausordnung eine strengere Mehrheit vorschreiben; dafür genügt eine gewöhnliche Reglementsänderung.

Ebenso richtet sich die Stufe nach dem Inhalt und nicht nach dem Deckblatt. Stehen Reglementsbestimmungen in der Gründungsurkunde, lassen sie sich trotzdem mit dem qualifizierten Mehr ändern. Zwei Ausnahmen fallen ins Gewicht: Weichen sie vom Gesetz über die Verwaltung und die baulichen Massnahmen ab, bleibt es bei der Einstimmigkeit. Und sind sie in der Gründungsurkunde gar nicht als Reglementsbestimmungen gekennzeichnet, ist ungeklärt, welches Mehr gilt. Steht das Reglement als erkennbarer Teil in der Urkunde, genügt das qualifizierte Mehr, das sagt ZGB Art. 712g Abs. 3 ausdrücklich. Lässt sich dagegen nicht erkennen, welche Abschnitte Reglement sein sollen, holen Sie im Zweifel die Zustimmung aller ein. Daneben gibt es weitere Fälle, in denen es bei der Zustimmung aller bleibt; welches Mehr Ihr Traktandum braucht, zeigt der Quorum-Finder. Die Einzelheiten stehen unter Wie wird das Reglement geändert.

Vorgeschrieben ist keines der beiden Dokumente. Der Unterschied ist aber wichtig: Ein Reglement kann jede Eigentümerin verlangen und notfalls einklagen, eine Hausordnung nicht.

Was die Hausordnung ist

Die Hausordnung ist ein schriftliches Dokument, das die Gemeinschaft in der Regel selbst verfasst. Darin steht, wie das tägliche Zusammenleben abläuft und wie das Gebäude benutzt wird. Sie kann sich auf die Teile beziehen, die einer Wohnung allein zustehen, ebenso auf die gemeinschaftlichen.

Sie führt das Reglement aus, und zwar auf zwei Arten: Sie regelt im Detail, was das Reglement nur grob umschreibt, und sie nimmt Punkte auf, die im Reglement gar nicht vorkommen, für das Zusammenleben aber wichtig sind. Typische Themen:

• Beleuchtung und Reinigung der gemeinschaftlichen Teile
• Sicherheit und Türschliessung
• Benutzung von Waschküche, Aufzug und Lagerräumen
• die Pflicht, eine längere Abwesenheit zu melden
• Regeln für gemeinschaftliche Anlagen wie Spielplatz oder Grünflächen, damit sie nicht beschädigt werden
• Fahrverbote und Regeln für die Besucherparkplätze
• was bei Mängeln oder Schäden zu tun ist
• Unterhalt und Gestaltung eines gemeinschaftlichen Gartens
• Ruhezeiten, etwa fürs Musizieren, für den Rasenmäher oder für Bauarbeiten

Wo die Hausordnung an ihre Grenze stösst

Manche Bestimmungen übersteigen ihre Stufe. Das sind vor allem: das Verbot bestimmter Haustiere, das Verbot, Sauna oder Schwimmbad ausserhalb der Saison zu benutzen, das Verbot gewisser gewerblicher Nutzungen, die Pflicht, bauliche Massnahmen vorher anzumelden, und die Einräumung von Sondernutzungsrechten. Solche Regeln sind nur anwendbar, wenn sie zusätzlich mit dem dafür nötigen Mehr im Reglement, in der Gründungsurkunde oder in einer späteren Vereinbarung aller Eigentümer verankert sind. Schränkt eine Regel das Sonderrecht in der eigenen Wohnung erheblich ein, kann dafür die Zustimmung aller nötig sein. Ein Verbot bestimmter Haustiere, etwa wegen Lärm oder Geruch, gehört also auf die Stufe des Reglements; allein in der Hausordnung läuft es ins Leere. Ein Verbot aller Haustiere hält dagegen auch im Reglement nicht, weil Verbote nur so weit reichen, wie die Tierhaltung tatsächlich stört; eine Schildkröte oder ein Aquarium lässt sich nicht verbieten.

Der Grund: Die Mehrheitsregeln von Gründungsurkunde und Reglement lassen sich nicht dadurch umgehen, dass man eine Regel in die Hausordnung schreibt. Geht ihr Inhalt über den Alltag hinaus, richtet sich das nötige Mehr nach diesem Inhalt.

Der Unterschied, auf den es ankommt

• Zweck: Das Reglement ordnet Verwaltung, Benutzung sowie Rechte und Pflichten grundsätzlich. Die Hausordnung regelt den Alltag und darf dabei eigene Themen aufnehmen.
• Mehrheit: Das Reglement braucht in der Regel das qualifizierte Mehr, die Hausordnung nach der Lehre das einfache. Gründungsurkunde oder Reglement können für beides etwas anderes vorsehen.
• Delegation: Das Reglement muss die Versammlung selbst beschliessen. Die Hausordnung darf sie übertragen, etwa an den Ausschuss oder die Bewirtschaftung, bei mehreren Gebäuden auch an Untergemeinschaften, damit jedes Haus eigene Regeln bekommt. Der Beschluss sollte ausdrücklich sagen, ob auch Änderung und Aufhebung mitgehen; im Zweifel gilt er nur für den Erlass. Zurückholen kann die Versammlung die Zuständigkeit jederzeit.
• Bindung: Beide gelten nicht nur für die heutigen Eigentümer. Wer die Wohnung später kauft, ist ebenso gebunden, und ebenso, wer ein dingliches Recht daran erwirbt, etwa eine Nutzniessung. Das gilt für die Regeln zu Nutzung und Verwaltung, beim Reglement also auch für den Kostenverteilschlüssel; bei der Hausordnung für die Nutzungsregeln. Mieterinnen und Mieter bindet die Hausordnung dagegen nicht von selbst: Die Eigentümerin muss ihnen die Regeln im Mietvertrag überbinden.

Warum die Trennung praktisch zählt

Änderbarkeit. Das ist der Hauptgrund. Wer Ruhezeiten oder einen Waschplan ins Reglement schreibt, hebt sie auf das qualifizierte Mehr und braucht für jede kleine Anpassung eine Mehrheit nach Köpfen und Wertquoten. Solche Regeln gehören dorthin, wo das einfache Mehr genügt.

Wenn die Alltagsregeln schon im Reglement stehen. Das ist der häufigste Fall, und dort kommen Sie nur mit dem qualifizierten Mehr wieder heraus. Der Weg führt über ein einziges Traktandum: beantragen, die betreffenden Bestimmungen aus dem Reglement zu streichen und gleichzeitig in eine Hausordnung zu überführen. So brauchen Sie die hohe Hürde einmal statt bei jeder künftigen Anpassung. Das gilt allerdings nur für echte Alltagsregeln. Was zu den Bestimmungen oben gehört, die ihre Stufe übersteigen, muss im Reglement bleiben, sonst verliert es mit dem Umzug seine Wirkung.

Vorsicht bei der Verankerung. Ohne eine Regel im Reglement kann niemand den Erlass einer Hausordnung verlangen. Schreibt das Reglement dagegen vor, dass es eine geben muss, wird es heikel: Lehnt die Versammlung sie dann ab, ist unklar, ob eine Eigentümerin diesen Entscheid vor Gericht bringen kann. So vermeiden Sie das Problem: Regeln Sie im Reglement, wie eine Hausordnung erlassen, geändert und aufgehoben wird, und schreiben Sie keine Pflicht dazu hinein.

Hausordnungen aus Mietliegenschaften passen nicht. Sie sehen ähnlich aus, taugen aber nicht unbesehen, denn zwischen Stockwerkeigentum und Miete bestehen erhebliche Unterschiede. Wer eine als Ausgangspunkt nimmt, muss sie auf das eigene Haus zuschneiden.

Nicht alles muss geregelt sein

Eine Gemeinschaft lebt vom Austausch und von ungeschriebenen Konventionen, nicht vom Regelwerk. Regeln können helfen, sie können aber auch eine Hürde sein. Man muss nicht immer derselben Meinung sein; wer zuhört und die Interessen hinter den Positionen versteht, findet eher eine Lösung, mit der beide Seiten leben können, als wer auf einer Regel besteht. Das ist unangenehmer, als eine Bestimmung zu beschliessen, für das Zusammenleben aber nachhaltig gesünder: Es stärkt das Vertrauen, auf das die Gemeinschaft beim nächsten Streitpunkt wieder angewiesen ist.

Wer sich gestört fühlt, kommt deshalb meist weiter, wenn er das Gespräch sucht, statt eine Bestimmung zu verlangen, hinter der sich danach beide verstecken können. Ein Reglement ersetzt die Verständigung nicht, es hält fest, worauf man sich geeinigt hat. Wer stattdessen vor Gericht zieht, klagt am Ende gegen die eigenen Nachbarn und sitzt ihnen an der nächsten Versammlung wieder gegenüber.

Das Zwischenmenschliche bleibt bei den Eigentümern. Wir helfen zu unterscheiden, was wirklich in eine Regel gehört und was besser ohne bleibt; beschlossen wird von der Versammlung. Welche Themen ins Reglement gehören, steht unter Was gehört in ein Reglement.

Das Reglement ist die Grundordnung der Stockwerkeigentümergemeinschaft, im Bild ihr Gesetz: Die Verfassung ist der Begründungsakt, die Verordnung die Hausordnung (siehe Reglement oder Hausordnung). Das Reglement regelt Verwaltung und Benutzung der Liegenschaft sowie die Rechte und Pflichten der Eigentümer. Für seine Änderung gelten unterschiedliche Quoren, je nachdem, welche Bestimmungen betroffen sind.

Grundsatz: Qualifiziertes Mehr

Erlass und Änderung des Reglements erfordern das qualifizierte Mehr, die Mehrheit der anwesenden und vertretenen Köpfe und zugleich mehr als die Hälfte aller Wertquoten (z. B. mindestens 501/1000; bei acht Wohnungen mit je 125/1000 müssen also mindestens fünf zustimmen, auch wenn nur fünf anwesend sind; bei ungleichen Quoten zählen Sie die Quoten der Ja-Stimmen zusammen). Wie die Quoren im Einzelnen funktionieren, lesen Sie unter Welche Mehrheiten gelten bei Beschlüssen.

Ausnahme: Einstimmigkeit

Einstimmigkeit aller Stockwerkeigentümer ist zwingend, wenn geändert wird, wer über wichtigere Verwaltungshandlungen und bauliche Massnahmen entscheidet und mit welchem Mehr, also bei Regelungen, die von den gesetzlichen Quoren nach ZGB Art. 647b–647e abweichen. Anders beim laufenden Betrieb, etwa der Ausgabenlimite der Bewirtschaftung für den gewöhnlichen Unterhalt: Steht sie nur in einem Beschluss, genügt zur Anpassung das einfache Mehr (ZGB Art. 647a Abs. 2). Steht sie im Reglement, ändern Sie das Reglement, also qualifiziertes Mehr. Einstimmigkeit braucht es dafür nicht.

Anders liegt es, wenn das Reglement für seine eigene Änderung Einstimmigkeit vorschreibt. Ob eine solche Klausel gilt, ist nicht abschliessend geklärt: Das Gesetz erlaubt, das Änderungsmehr zu erleichtern (dieser Beschluss braucht selbst die Zustimmung aller), aber nach dem massgebenden Kommentar nicht, es zu erschweren; das Bundesgericht hat die Frage offengelassen. Sicher sind Sie nur, wenn Sie Einstimmigkeit erreichen. Ist das nicht möglich, lassen Sie sich vor der Versammlung beraten, statt auf die Klausel zu vertrauen.

Praxisbeispiel: Möchte eine Gemeinschaft für notwendige Unterhaltsarbeiten künftig eine Zweidrittelmehrheit statt des gesetzlichen einfachen Mehrs verlangen, bedarf diese Reglementsänderung der Einstimmigkeit (ZGB Art. 712g Abs. 2).

Wirkung und Bindung

• Eine Reglementsänderung gilt, ohne besondere Regelung, nur für Tatsachen, die nach ihrem Inkrafttreten eingetreten sind. Auf eine bereits bestehende Nutzung wirkt sie nicht automatisch zurück (BGer 5A_690/2011).
• Das Reglement ist auch ohne Grundbuchanmerkung für Rechtsnachfolger, Nutzniesser und Wohnberechtigte verbindlich.
• Die Anmerkung im Grundbuch ist dennoch empfehlenswert, da das Reglement und seine Änderungen dann beim Grundbuchamt eingesehen werden können.

Achtung beim Kauf: Da eine nicht im Grundbuch angemerkte Reglementsänderung trotzdem gültig ist, sollten Käufer beim Verkäufer ausdrücklich nach allfälligen Änderungen fragen und die Protokolle der letzten Stockwerkeigentümerversammlungen prüfen. Das aktuelle Reglements-Exemplar inkl. aller Nachträge ist beim Verwalter erhältlich.

Gemeinschaftliche Kosten und Lasten tragen die Stockwerkeigentümer grundsätzlich nach ihren Wertquoten. Das ist der gesetzliche Verteilschlüssel, solange Reglement oder Versammlung nichts anderes vorsehen (ZGB Art. 712h Abs. 1).

Merksatz: Wer eine grössere Wertquote hält, trägt einen entsprechend grösseren Anteil an den gemeinsamen Kosten, und hat zugleich mehr Gewicht bei Beschlüssen mit qualifiziertem Mehr.

Die Wertquote bestimmt also den Kostenanteil jeder Einheit.

Was zählt zu den gemeinschaftlichen Kosten?

Das Gesetz nennt vier Kategorien, die Aufzählung ist nicht abschliessend (ZGB Art. 712h Abs. 2):

• Unterhalt, Reparatur und Erneuerung der gemeinschaftlichen Bauteile und Anlagen
• Kosten der gemeinschaftlichen Verwaltung, einschliesslich Bewirtschaftungshonorar und Hauswartung
• gemeinschaftliche Steuern und öffentlich-rechtliche Abgaben
• Zins- und Amortisationszahlungen an Pfandgläubiger

Dazu kommen weitere gemeinschaftliche Kosten, die das Gesetz nicht ausdrücklich nennt: die Betriebskosten der gemeinschaftlichen Teile (Heizung, Wasser, Allgemeinstrom, Reinigung), die Versicherungsprämien und, bei einem Grundstück im Baurecht, der Baurechtszins. Die Beiträge an den Erneuerungsfonds sind keine Kostenposition, sondern eine besondere Form der Vorauszahlung; erhoben werden sie nach demselben Schlüssel.

Abweichungen vom Wertquoten-Schlüssel

Das Reglement kann einen anderen Verteilschlüssel vorsehen. Und dienen gemeinschaftliche Bauteile oder Anlagen einzelnen Einheiten gar nicht oder nur in ganz geringem Masse, muss dies bei der Kostenverteilung berücksichtigt werden (ZGB Art. 712h Abs. 3). Das ist keine blosse Möglichkeit der Gemeinschaft, sondern zwingendes Recht. Die Gerichte wenden es aber zurückhaltend an: Verlangt wird, dass der Bauteil für die Einheit objektiv ohne jeden Nutzen ist. Wer den Lift bloss selten benutzt, fällt nicht darunter.

Typische Abweichungen, die auf Reglement oder Beschluss beruhen. Einen anderen Schlüssel kann die Versammlung mit einfachem Mehr beschliessen, solange das Reglement schweigt; steht der Schlüssel im Reglement, braucht die Abweichung dasselbe Mehr wie eine Reglementsänderung:

• Heizung und Warmwasser häufig nach effektivem Verbrauch statt nach Wertquote
• Lift mit reduziertem Anteil für Einheiten im Erdgeschoss, wenn das Reglement oder ein Beschluss das so vorsieht. Die Gerichte entlasten praktisch nur, wenn der Lift für die Einheit objektiv ohne jeden Nutzen ist; eine blosse Reduktion wegen seltenen Gebrauchs anerkennen sie in der Regel nicht, obwohl das Gesetz auch den Fall «nur in ganz geringem Masse» nennt und der massgebende Kommentar die Praxis insoweit für zu eng hält. So hat die kantonale Rechtsprechung die Befreiung einer Erdgeschosseinheit mit Kellerabteil im Untergeschoss von der Liftsanierung abgelehnt.
• Sonderkosten können einer Einheit überbunden werden, wenn das Reglement oder ein Beschluss es vorsieht. Achtung: Löst die Gemeinschaft einen Eingriff ins Sonderrecht aus, etwa beim Aufreissen eines Bodens für eine Leitungssanierung, trägt sie die Kosten in der Regel selbst.

Praxisbeispiel: Verbraucht eine Familie nachweislich mehr Wasser als ein nur am Wochenende bewohntes Apartment, lässt sich der Wasserbezug verbrauchsabhängig abrechnen, wenn das Reglement oder ein Beschluss dies vorsieht.

Wir sorgen für eine nachvollziehbare, reglementskonforme Kostenverteilung und legen sie in der Jahresabrechnung transparent offen. Fragen zu Ihrem Verteilschlüssel? Kontaktieren Sie uns.

Die Beiträge an die gemeinschaftlichen Kosten sind eine gesetzliche Pflicht: Jeder Stockwerkeigentümer trägt sie nach Massgabe seiner Wertquote (siehe Wie die Kosten verteilt werden). Zahlt jemand nicht, steht die Gemeinschaft aber nicht mit leeren Händen da: Das Gesetz sichert sie gleich doppelt ab.

Gesetzliches Pfandrecht (ZGB Art. 712i)

• Die Gemeinschaft hat Anspruch auf ein Pfandrecht an der Stockwerkeinheit des säumigen Eigentümers, für die Beitragsforderungen der letzten drei abgeschlossenen Rechnungsjahre. Das laufende Jahr ist nicht gesichert, und massgebend ist das Rechnungsjahr der Gemeinschaft, nicht das Kalenderjahr. Wer zu lange wartet, verliert die Sicherung für die älteste Forderung; die Forderung selbst bleibt bestehen; sie verjährt nach einem Teil der Lehre und der Rechtsprechung in fünf Jahren (OR Art. 128 Ziff. 1), nach anderer Auffassung erst in zehn. Rechnen Sie im Zweifel mit fünf und handeln Sie vorher.
• Es wird im Grundbuch eingetragen und haftet direkt an der Einheit.

Retentionsrecht (ZGB Art. 712k)

• Für dieselben Beitragsforderungen hat die Gemeinschaft an den beweglichen Sachen in den Räumen des säumigen Eigentümers ein Retentionsrecht wie ein Vermieter, sofern die Sachen zur Einrichtung oder Benutzung gehören und pfändbar sind. Geltend gemacht wird es über das Betreibungsamt.
• In der Praxis ist es schwach: Bei einer vermieteten Wohnung greift es nach herrschender Lehre nicht, bei vermieteten Geschäftsräumen nur, wenn zusätzlich der Mietzins offen ist.

So läuft es in der Praxis ab

1. Zahlungserinnerung und Mahnung – meist ist die Sache hier erledigt.
2. Betreibung der offenen Beiträge, wenn die Mahnung erfolglos bleibt. Wehrt sich der Eigentümer mit einem Rechtsvorschlag, also einem formlosen Widerspruch beim Betreibungsamt, muss die Gemeinschaft klagen (siehe Kasten unten).
3. Pfandrecht eintragen – erkennt der Eigentümer die Forderung schriftlich an oder stimmt er der Eintragung zu, meldet die Bewirtschaftung (oder, ohne Bewirtschafter, ein von der Versammlung ermächtigter Eigentümer) das Gemeinschaftspfandrecht direkt beim Grundbuchamt an. Fehlt beides, führt der Weg über das Gericht, das zunächst eine vorläufige Eintragung anordnet.
4. Verwertung – zahlt der Eigentümer weiterhin nicht, kann die Einheit auf dem Betreibungsweg verwertet (versteigert) werden, um die Forderung zu decken.

Wenn der Eigentümer Rechtsvorschlag erhebt: Reglement und genehmigte Jahresrechnung genügen dem Gericht nicht als Schuldanerkennung, die Gemeinschaft muss klagen (BGE 139 III 297). Für diese Klage braucht die Bewirtschaftung eine Ermächtigung der Versammlung, ausser im summarischen Verfahren für klare Fälle; auch das Schlichtungsgesuch vor einem ordentlichen Verfahren ist von der gesetzlichen Vollmacht nicht gedeckt (ZGB Art. 712t Abs. 2, siehe Pflichtenheft). Nach dem massgebenden Kommentar braucht die Ermächtigung das qualifizierte Mehr (umstritten, vom Bundesgericht offengelassen). Ein protokollierter Beschluss genügt, er muss aber sagen, was eingeklagt wird, ob ein Vergleich erlaubt ist und ob Rechtsmittel ergriffen werden dürfen. In der Praxis bewährt sich, die Ermächtigung fürs Inkasso bis zu einem festen Betrag gleich an der ordentlichen Versammlung zu beschliessen; das ist eine Praxisempfehlung, keine Rechtsregel.

Wichtig: Das Pfandrecht erhält seinen Rang nach dem Eintragungsdatum (Alterspriorität), es geht bestehenden Hypotheken also nicht vor. Ist die Einheit bereits über ihren Wert belastet, bringt der Eintrag wenig. Das klären wir vorher ab, damit keine unnötigen Kosten entstehen.

In der Praxis bleiben die beiden Sicherungsrechte meist im Hintergrund: Als Ihr Bewirtschafter behalten wir offene Beiträge im Blick, mahnen rechtzeitig und leiten bei Bedarf die weiteren Schritte ein, damit die Gemeinschaftskasse nicht unter einzelnen Säumigen leidet. Zahlungserinnerung und Mahnung gehören zum Basisumfang; das rechtliche Inkasso danach, also Betreibungsbegehren, Rechtsöffnung oder Klage und Anmeldung des Pfandrechts, rechnen wir nach Aufwand ab. Fragen dazu? Sprechen Sie uns an.

Der Erneuerungsfonds, umgangssprachlich Renovationsfonds, ist das gemeinsame Sparkonto der Eigentümergemeinschaft für grössere Erneuerungen, zum Beispiel Dach, Fassade, Heizung oder Lift. Jede Eigentümerin und jeder Eigentümer zahlt regelmässig ein, in der Regel als feste Position im Jahresbudget. Über die Schaffung und die Höhe der Einlagen entscheidet die Versammlung.

Verwaltungsfonds oder Erneuerungsfonds?

Die gemeinschaftlichen Kosten laufen über zwei getrennte Töpfe:

• Verwaltungsfonds (das laufende Betriebskonto): laufende Kosten, Unterhalt und Instandhaltung, Versicherungen, Bewirtschaftungshonorar, Energie, Reinigung.
• Erneuerungsfonds: Instandsetzung und Erneuerung, also grössere Renovationen und Sanierungen.

Instandhaltung ist die laufende Pflege und die kleine Reparatur (Service der Heizung, ein tropfender Hahn im Waschraum), Instandsetzung und Erneuerung der grosse Eingriff oder Ersatz (neue Heizung, neues Dach). In der Praxis bewährt sich, die Instandhaltung über das Budget zu finanzieren und den Fonds für die grossen, seltenen Erneuerungen zu reservieren. Was genau aus dem Fonds bezahlt werden darf, legt der Beschluss über seine Errichtung fest.

Wer darf Geld herausnehmen? Auch das gehört in den Errichtungsbeschluss: wer über eine Entnahme entscheidet und mit welchem Mehr. Fehlt eine Regel, steht der Fonds nur für Arbeiten offen, die allen zugutekommen, und das nötige Mehr ist umstritten (siehe bauliche Massnahmen). Prüfen Sie das, bevor die erste grosse Rechnung kommt.

Wie hoch sollten die Einlagen sein?

Das Gesetz macht dazu keine Vorgaben, die Gemeinschaft entscheidet frei. Berechnet wird die Einlage üblicherweise in Prozenten des Gebäudeversicherungswerts, den die kantonale Gebäudeversicherung periodisch schätzt. Unser Erfahrungswert aus der Bewirtschaftung (eine gesetzliche oder behördliche Zahl gibt es nicht):

• 0.6 bis 1.2 % des Gebäudeversicherungswerts pro Jahr.
• Ältere Liegenschaften tendenziell am oberen Rand oder darüber, weil mehr Bauteile dem Ende ihrer Lebensdauer entgegengehen.

Statt eines pauschalen Prozentsatzes lohnt sich ein Investitionsplan: Wann werden welche Mittel gebraucht? Daraus leitet sich die jährliche Speisung des Fonds sauber ab.

Achtung Sonderumlage: In der Praxis ist der Erneuerungsfonds meist zu wenig geäufnet (angespart). Steht dann eine dringende Sanierung an, reicht das Angesparte nicht, und die Eigentümer müssen kurzfristig eine Sonderumlage leisten. Genau das wollen wir vermeiden.

Steuer-Hinweis: Ihr Anteil am Erneuerungsfonds gilt steuerlich in der Regel als Vermögenswert und ist in der Steuererklärung zu deklarieren; berechnet wird er nach den Wertquoten. Ihre Einlagen können Sie in der Regel im Jahr der Einzahlung als Unterhaltskosten vom Einkommen abziehen, sofern die Mittel nur für den Unterhalt der gemeinschaftlichen Teile verwendet werden (halten Sie das im Errichtungsbeschluss fest); werden daraus auch wertvermehrende Arbeiten bezahlt, entfällt der Abzug. Massgebend ist die Praxis Ihres Kantons.

Unsere Strategie: Wir planen den Fonds vorausschauend über den gesamten Lebenszyklus der Liegenschaft, damit jede grosse Erneuerung rechtzeitig finanziert ist, ohne böse Überraschungen. Was das für Ihre Liegenschaft bedeutet, klären wir im persönlichen Gespräch; welche Höhe wir als Richtwert nehmen, lesen Sie unter Wie hoch muss der Erneuerungsfonds sein?.

Warum Fonds zu tief geäufnet sind

Selten aus Sparsamkeit. Häufiger aus drei anderen Gründen:

• Zu spät begonnen. Wer erst nach Jahren ernsthaft einzahlt, muss den Rückstand später aufholen, meist über eine ausserordentliche Einlage.
• Der Zustand ist unbekannt. Ohne Begehung weiss niemand, ob das Dach noch zehn Jahre hält oder drei.
• Die Einlage passt nicht zum Gebäude. Eine hinterlüftete Fassade hält deutlich länger als eine Kompaktfassade. Derselbe Prozentsatz führt bei der einen Konstruktion zu einem Polster, bei der anderen zu einer Lücke.

Die Einlage muss der verbauten Realität entsprechen, nicht einem Durchschnitt.

Als grobe Probe rechnen Sie einmal selbst nach: Gebäudeversicherungswert laut Police, zum Beispiel 4 Millionen Franken, mal unseren Erfahrungswert von 0.6 bis 1.2 Prozent ergibt 24'000 bis 48'000 Franken pro Jahr; bei acht Wohnungen sind das im Durchschnitt 3'000 bis 6'000 Franken je Wohnung, verteilt nach Wertquote. Liegt die jährliche Einlage Ihrer Gemeinschaft deutlich darunter, ist das ein erstes Zeichen, dass der Fonds zu tief geäufnet ist; dann lohnt sich eine Zustandsaufnahme, bevor die nächste grosse Sanierung fällig wird. Ihr eigener Anteil steht in der Jahresrechnung.

Wie wir das rechnen

Wir erfassen die Bauteile Ihrer Liegenschaft einzeln und verfolgen sie über die Jahre. Wo der Zustand erkennbar ist, halten wir ihn fest und schreiben ihn fort. Daraus ergibt sich, wann welcher Kostenblock anfällt und wie viel die Gemeinschaft jährlich zurücklegen muss, damit das Geld dann bereitsteht.

Der zweite Effekt ist wichtiger als die Zahl: Kritische Bauteile lassen sich präventiv ersetzen, bevor sie ausfallen. Ein geplanter Ersatz kostet weniger als ein Notfall, und die Gemeinschaft entscheidet zum passenden Zeitpunkt statt unter Druck.

Zustandsaufnahme, Mittelfristplanung über fünf Jahre und Langfristplanung über zwanzig Jahre sind eigene Lebenszyklus-Module (LCM1 bis LCM3), die aufeinander aufbauen.

Wir machen mehr als Verwaltung, wir kommen aus einer anderen Ecke. Eine klassische Verwaltung kümmert sich vor allem um Post, Abrechnung und Versammlung. Wir schauen auf Ihre Liegenschaft durch mehrere Fachbrillen, die wir selbst tragen:

• als Eigentümer – wir sind selbst Stockwerkeigentümer und wissen aus eigener Erfahrung, was eine Gemeinschaft erwarten darf.
• als Facility-Management-Spezialist – Betrieb, Unterhalt und Werterhalt über den ganzen Lebenszyklus, nicht nur fürs laufende Jahr.
• als Brandschutzfachmann – der Brandschutz im Betrieb, den viele Verwaltungen an Dritte weiterreichen. Die Werkeigentümerverantwortung bleibt bei der Gemeinschaft, wir sorgen dafür, dass sie belegbar wahrgenommen wird.
• als Juristin – klare Anträge, korrekt gewählte Mehrheiten, Konflikte früh entschärft statt teuer ausgetragen.
• als Ökonomin – betriebswirtschaftliche Weitsicht und effiziente, digitale Abläufe.

Der entscheidende Unterschied: Wir schreiben nicht nur darüber, wir bringen die Leistung selbst ein, statt sie nur zu beauftragen und weiterzureichen.

Ein konkretes Beispiel: Viele Erneuerungsfonds sind zu wenig geäufnet (angespart), nicht weil die Eigentümer sparsam waren, sondern weil sich kaum jemand systematisch durchrechnet, wann welche grossen Kostenposten im Lebenszyklus einer Liegenschaft anfallen. Genau das tun wir und leiten daraus eine Fondsstrategie ab: Welche Bauteile müssen wann erneuert werden, was kostet das, und wie viel muss die Gemeinschaft pro Jahr zurücklegen? Alle Eigentümerinnen und Eigentümer wissen, was geplant ist und was auf sie zukommt. Keine Überraschungen aus dem Nichts.

Viele Liegenschaftsverwaltungen rechnen nach dem klassischen Schema ab: ein Basishonorar, jede Zusatzleistung separat. Wir setzen auf Preismodelle, die zum tatsächlichen Bedarf passen.

Konkret stehen drei Modelle zur Wahl:

• Pauschal – ein Betrag, alles erledigt: Festes Monatshonorar für den vereinbarten Leistungsumfang. Ideal für volle Planbarkeit.
• Flex – fair abgerechnet, transparent geleistet: Reduzierte Grundpauschale für den laufenden Betrieb, deren Höhe wählbar ist. Mehraufwand innerhalb der gewählten Module wird nach Stunden verrechnet und mit Stundenrapport ausgewiesen. Nach oben ist Ihr Risiko durch ein Kostendach begrenzt. Den Stundenansatz und die Höhe des Kostendachs finden Sie unter Verwaltungskosten.
• Individuell: rein nach tatsächlichem Aufwand, ohne Grundpauschale. Wer wenig braucht, zahlt wenig.

Welches Modell passt, zeigt sich im persönlichen Gespräch und nach einer Begehung vor Ort, abgestimmt auf die Erwartungen und Bedürfnisse der Gemeinschaft. Für Individuell (nach Aufwand) erstellen wir ein persönliches Angebot: Nehmen Sie Kontakt auf.

Ansätze und Richtwert: Was die Bewirtschaftung pro Wohnung und Monat kostet, welche Zuschläge für Gebäude und Parkplätze gelten und welche Stundenansätze verrechnet werden, steht vollständig unter Verwaltungskosten. Dort berechnen Sie auch unverbindlich Ihre Richtwerte für Pauschal und Flex und stellen Ihr Pflichtenheft als PDF zusammen.

Wer eine Eigentumswohnung besitzt, ist automatisch Teil einer Stockwerkeigentümergemeinschaft (STWEG). Das Mandat für die Bewirtschaftung erteilt deshalb nicht die einzelne Eigentümerin oder der einzelne Eigentümer, sondern die Versammlung der Gemeinschaft. Verwaltet werden die gemeinschaftlichen Aufgaben: Buchhaltung und Jahresrechnung, Versammlungen, Unterhalt der gemeinschaftlichen Bauteile, Versicherungen und die Kostenverteilung.

Die Kosten trägt die Gemeinschaft, verteilt nach Wertquote oder gemäss Reglement. Als Richtwert gilt im Basis-Paket ab 4 Wohnungen ein Ansatz von CHF 33.50 bis 87.50 pro Wohnung und Monat, abhängig von der Grösse der Gemeinschaft. Die vollständigen Ansätze, die Zuschläge für Gebäude und Parkplätze und den Rechner finden Sie unter Verwaltungskosten.

Nicht Teil des Angebots ist die Mietverwaltung, also die Vermietung und Betreuung einzelner Wohnungen im Auftrag einzelner Eigentümer. Wer die eigene Wohnung vermietet, braucht dafür eine separate Mietverwaltung; die Bewirtschaftung der Gemeinschaft bleibt davon unberührt.

Drei Profile, drei Ausgangssituationen:

• Basis – Das Pflichtprogramm: Die Gemeinschaft hat einen engagierten Ausschuss, der selbst koordiniert und entscheidet. Die Bewirtschaftung übernimmt die administrativen Pflichtaufgaben: Versammlung, Finanzen, Betrieb, Sicherheit. Geeignet für kleine oder junge Liegenschaften mit vorhandenem Know-how.
• Modular – Nur was gebraucht wird: Die Gemeinschaft will professionelle Unterstützung, behält aber die Kontrolle über wichtige Entscheide. Die Module lassen sich gezielt wählen, je nachdem, wo die eigenen Fähigkeiten aufhören und professionelle Unterstützung beginnen soll.
• Komplett – Das Sorglospaket: Die Eigentümerschaft will sich nicht mit operativen Fragen befassen. Das operative Geschäft läuft über die Bewirtschaftung, damit der Kopf frei bleibt für das, was wirklich zählt. Auch hier bleiben einzelne Leistungen aussen vor, etwa Rechtsvertretung, Fachgutachten und Bauleitung; was ein Modul nicht enthält, ist bei jedem Modul aufgeführt.

Ein Pflichtenheft hält fest, welche Leistungen Ihre Gemeinschaft von der Bewirtschaftung erwartet. Es ist die Grundlage für vergleichbare Offerten, gerade bei einem Wechsel. Orientierung geben das Gesetz, das Reglement, die Beschlüsse der Versammlung und der Bewirtschaftungsvertrag. Das Gesetz beschreibt die Aufgaben (ZGB Art. 712s und 712t) und gibt der Bewirtschaftung von sich aus einzelne Befugnisse, etwa die, dringliche Massnahmen zur Schadenabwehr anzuordnen. Einen zwingenden Leistungskatalog gibt es aber nicht: Die Gemeinschaft kann den Umfang erweitern oder einschränken. Diese vier Bereiche haben sich bewährt und sollten in keinem Pflichtenheft fehlen. Sie entsprechen unserem Basis-Paket:

1. Administration & Versammlung

Ordentliche Versammlung vorbereiten und durchführen (Traktanden, Protokoll, Beschlüsse umsetzen), Reglement anwenden, Änderungen vorbereiten und der Versammlung zum Beschluss vorlegen, Antragsprüfung, laufende Eigentümerkommunikation sowie Vertretung der Gemeinschaft nach aussen. Soll die Bewirtschaftung für die Gemeinschaft klagen, braucht sie dafür meist einen ausdrücklichen Beschluss der Versammlung, sonst kann die Klage scheitern: Von Gesetzes wegen darf sie nur im summarischen Verfahren prozessieren, nicht im vereinfachten oder ordentlichen (ZGB Art. 712t Abs. 2).

2. Finanzen & Jahresbudget

Jahresbudget, Jahresrechnung und Erneuerungsfonds führen und ausweisen; Zahlungsverkehr und Rechnungsfreigabe gemäss Kompetenzordnung, also nach den Betragsgrenzen, bis zu denen die Bewirtschaftung ohne Rückfrage zahlen darf; Beitragsläufe, Mahnwesen, Versicherungspolicen verwalten (über den Abschluss entscheidet die Versammlung), Schäden melden sowie Vermögens- und Steuerausweis erstellen.

3. Betrieb & Unterhalt

Unterhalt und Handwerker koordinieren, Störungs- und Schadenfälle abwickeln, dringliche Sofortmassnahmen zur Schadenabwehr, Service- und Providerverträge, Schlüssel- und Zutrittsverwaltung, Hausordnung (Einstellhalle/Tiefgarage inbegriffen, sofern vorhanden).

4. Sicherheit & Gefahrenorganisation

Sichtkontrollen in Gemeinschaftsbereichen, Gebäudekontrollbuch (das Journal der Vorschriften für Kontrollen, Wartung und Instandsetzung der Brandschutzeinrichtungen; wir führen darin auch die übrigen Mängel und ihre Behebung), Wartungs- und Kontrollfristen nachverfolgen, Nachweise verlässlich führen, damit die Werkeigentümerverantwortung der Gemeinschaft (Haftung für Schäden, die vom Gebäude ausgehen) nachweisbar bleibt.

Optional: Umgebung

Falls vorhanden: Pflege von Aussenflächen, saisonale Themen wie Winterdienst, Dienstleistertermine und Abnahmen.

Ein gutes Pflichtenheft hört hier aber nicht auf. Diese vier Bereiche sichern den laufenden Betrieb, Ihr Vermögen sichern sie noch nicht. Genau deshalb schauen wir über den gesamten Lebenszyklus, mit Zustandsaufnahme, Mittel- und Langfristplanung und vorausschauender Fondsstrategie, alles als eigene Module wählbar (mehr unter Werterhalt und Erneuerungsfonds).

Abberufung: Erfüllt ein Bewirtschafter das vereinbarte Pflichtenheft nicht, kann ihn die Versammlung unter Vorbehalt allfälliger Entschädigungsansprüche jederzeit abberufen (ZGB Art. 712r Abs. 1). Wurde die Verwaltung vom Gericht eingesetzt, braucht es dafür die Bewilligung des Gerichts (Abs. 3).

Pflichtenheft als PDF, frei verfügbar: Stellen Sie Ihr Pflichtenheft im Honorar-Rechner nach Ihren Bedürfnissen zusammen und laden Sie es kostenlos als PDF herunter, ohne Anmeldung und ohne Kontaktdaten. Ideal, um es in der Gemeinschaft zu besprechen oder Offerten vergleichbar einzuholen.

Den Rest klären wir im Kennenlerngespräch.

Eine passive oder schwer erreichbare Verwaltung ist einer der häufigsten Gründe für Ärger in der Gemeinschaft: Anfragen bleiben unbeantwortet, Mängel werden nicht behoben, die Abrechnung kommt zu spät. Die gute Nachricht: Als Eigentümergemeinschaft sind Sie nicht ausgeliefert, das Gesetz gibt Ihnen mehrere Hebel.

Ihre Möglichkeiten: Schritt für Schritt

1. Schriftlich Frist setzen – Halten Sie die offenen Punkte fest und fordern Sie die Verwaltung schriftlich und mit Frist zur Erledigung auf. Das schafft Klarheit und dient später als Beleg.
2. Traktandierung und Versammlung verlangen – Dass die Abberufung auf die Traktandenliste kommt, kann jede einzelne Eigentümerin verlangen: vor der Einladung, innerhalb der Frist, die Ihr Reglement für Anträge nennt, am besten eingeschrieben und mit dem ausformulierten Antrag. Die Verwaltung muss ihn aufnehmen, sonst verletzt sie ihre Pflichten; nimmt sie ihn trotzdem nicht auf, lässt sich die Einberufung notfalls gerichtlich durchsetzen (siehe Wie läuft die Eigentümerversammlung ab). Eine ausserordentliche Versammlung einberufen lassen kann ein Fünftel der Eigentümer, bei acht Eigentümern also zwei. Hat die Gemeinschaft gar keine Verwaltung mehr, kann jede Eigentümerin selbst einberufen, sofern das Reglement nichts anderes bestimmt.
3. Abberufung beschliessen – Die Versammlung kann den Verwalter jederzeit abberufen (ZGB Art. 712r Abs. 1), und zwar mit einfachem Mehr. Weder eine vertragliche Kündigungsfrist noch eine strengere Regel im Reglement stehen dem nach herrschender Lehre entgegen.
4. Notfalls über das Gericht – Lehnt die Versammlung eine sachlich gebotene Abberufung trotz wichtiger Gründe ab, kann jeder einzelne Eigentümer binnen eines Monats die gerichtliche Abberufung verlangen (ZGB Art. 712r Abs. 2), gerechnet ab dem Tag der Versammlung, die den Antrag abgelehnt hat. Warten Sie nicht auf das Protokoll; anders als bei der Anfechtung eines Beschlusses läuft die Frist hier ab der Versammlung. Das Bundesgericht bejaht wichtige Gründe, wenn Pflichtverletzungen das Vertrauensverhältnis zerstört haben und die Fortsetzung nach Treu und Glauben unzumutbar ist; dabei können auch viele einzeln geringfügige Verstösse in der Gesamtwürdigung genügen (BGer 5A_521/2016 E. 2.4).

Wichtig, wann das Amt endet: Mit dem Beschluss oder an dem Tag, den der Beschluss festlegt; ist die Verwaltung nicht anwesend, wirkt die Abberufung erst, wenn ihr der Beschluss mitgeteilt ist. Teilen Sie ihn deshalb sofort und eingeschrieben mit, und informieren Sie Bank und Hauswart. Abberufen werden kann jederzeit, «unter Vorbehalt allfälliger Entschädigungsansprüche» (ZGB Art. 712r Abs. 1).

Was Sie noch schulden. Nach dem massgebenden Kommentar endet mit der Abberufung auch der Vertrag; die wohl herrschende Lehre sieht das anders, praktisch aber ohne Folge, weil die Verwaltung nach der Mitteilung ohnehin nicht mehr handeln darf. Geschuldet bleibt, was sie bis dahin geleistet hat (Arbeit, Spesen, Auslagen), dazu allenfalls Auslagen, die sie im Vertrauen auf das Mandat schon gemacht hat (OR Art. 404 Abs. 2); hat sie selbst durch Pflichtverletzungen Anlass zur Auflösung gegeben, kann umgekehrt die Gemeinschaft Schadenersatz verlangen. Ein Honorar bis zum vertraglichen Kündigungstermin ist beim üblichen Auftragsverhältnis von Gesetzes wegen nicht geschuldet; anders nur, wenn die Verwaltung bei der Gemeinschaft angestellt ist, dann bleibt der Lohn bis zum Kündigungstermin geschuldet, dazu allenfalls eine Entschädigung.

Was Sie tun. Fassen Sie den Beschluss als Abberufung auf ein Datum, nicht als Kündigung auf einen Termin: Das eine kann die Versammlung aus eigener Kraft, das andere lädt zur Diskussion über Fristen ein; eine zusätzliche Kündigung braucht es nach dem Kommentar nicht. Dauerhaft an eine untätige Verwaltung gebunden ist eine Gemeinschaft nie.

Und dann?

Genau hier kommen wir ins Spiel: Wie der Wechsel konkret abläuft, vom Beschluss bis zur Übergabe, lesen Sie unter Wie wechseln wir von unserer bisherigen Verwaltung.

Unser Ansatz: Erreichbarkeit ist kein Extra, sondern Grundleistung. Sie haben eine feste Ansprechperson, erhalten an Werktagen innert eines Arbeitstages Antwort und sehen im Portal jederzeit, was läuft. Bei einem akuten Schaden handelt zuerst, wer vor Ort ist, damit der Schaden nicht wächst; wie das abläuft und wer die Kosten trägt, steht unter Wasserschaden am Wochenende.

Nahtlose Übernahme: Wir übernehmen die Bewirtschaftung kurzfristig, auch wenn Ihre Gemeinschaft gerade ganz ohne Verwaltung dasteht. Schildern Sie uns Ihre Situation unverbindlich im Kennenlerngespräch.

Häufig ist der Auslöser, dass die bisherige Verwaltung nicht mehr zuverlässig reagiert oder die Eigentümer mit der Betreuung unzufrieden sind. Der Wechsel selbst ist einfacher, als viele denken, wir begleiten Sie in drei Schritten.

1. Vertrag und Kündigungsfrist prüfen

Der erste Blick gilt Ihrem bestehenden Verwaltungsvertrag. Er entscheidet nicht darüber, ob die Gemeinschaft wechseln darf, sondern darüber, was der Wechsel finanziell auslöst:

1. Rechtlich ist dieser Vertrag ein einfacher Auftrag (OR Art. 394 ff.).
2. Die Abberufung beendet beides, Amt und Vertrag. Eine vereinbarte Kündigungsfrist steht der jederzeitigen Abberufung nicht entgegen (ZGB Art. 712r Abs. 1), und eine zusätzliche Kündigung erübrigt sich nach dem massgebenden Kommentar, selbst wenn die vertraglichen Fristen damit nicht eingehalten werden. Ein Teil der Lehre, wohl die Mehrheit, verlangt daneben eine eigene Kündigung des Vertrags; der Kommentar hält das für ohne praktische Bedeutung, weil die Verwaltung ab der Mitteilung ohnehin nicht mehr handeln darf. Das Amt endet mit dem Beschluss, sobald er der Verwaltung mitgeteilt ist, oder an dem Tag, den der Beschluss dafür festlegt. Fassen Sie ihn deshalb präzise: Abberufung auf ein bestimmtes Datum, nicht Kündigung auf einen Termin. Die abberufene Verwaltung darf ab dann nicht mehr für die Gemeinschaft handeln; geleistete Arbeit, Spesen und Auslagen bis dahin sind zu bezahlen, und das Gesetz behält allfällige Entschädigungsansprüche vor.
3. Das Gesetz nennt es Kündigung «zur Unzeit» (OR Art. 404 Abs. 2): Löst die Gemeinschaft den Vertrag in einem für die Verwaltung ungünstigen Moment und ohne sachlichen Grund auf, etwa mitten in einer laufenden Sanierung oder kurz vor Abschluss der Jahresrechnung, muss sie den daraus entstehenden Schaden ersetzen. Ersetzt wird dabei der Vertrauensschaden, also Ausgaben im Vertrauen auf den Fortbestand des Mandats, nicht das entgangene Honorar für die Restlaufzeit. Hat die Verwaltung durch ihre Arbeit aber selbst Anlass zur Auflösung gegeben, entfällt dieser Anspruch. Der geordnete Weg über die vertragliche Frist, also die Abberufung auf den nächsten Kündigungstermin, ist deshalb meist der sinnvollste. Kurz: Abberufen dürfen Sie jederzeit. Drängt nichts, legen Sie das Datum auf den nächsten ordentlichen Kündigungstermin, dann stellt sich die Frage nach einer Entschädigung nicht. Hat die Verwaltung selbst Anlass gegeben, müssen Sie nicht warten.

2. Beschluss der Versammlung

Der Wechsel wird an der Eigentümerversammlung beschlossen, Abberufung und Wahl je mit dem einfachen Mehr der Anwesenden; das Reglement kann für die Wahl ein strengeres Mehr vorsehen. Das gilt nach dem massgebenden Kommentar auch, wenn das Reglement der Bewirtschaftung mehr Befugnisse gibt als das Gesetz (in der Lehre umstritten); wer sicher gehen will, lässt für die Wahl gleich das qualifizierte Mehr feststellen, das nimmt einer Anfechtung den Boden. Es gibt einen zweiten Weg: den Zirkulationsbeschluss. Dabei geht der fertig formulierte Antrag schriftlich an alle Eigentümerinnen und Eigentümer, und jede Person stimmt schriftlich zu. Ein solcher Beschluss zählt gleich viel wie einer an der Versammlung, und er muss nicht wie ein Versammlungsgeschäft vorher angekündigt werden, denn der Antrag geht im Wortlaut an alle und überstimmt werden kann niemand.

Über die Gültigkeit entscheiden zwei Dinge. Die Form: Jede und jeder unterschreibt, von Hand oder mit einer qualifizierten elektronischen Signatur. Das ist ein staatlich anerkanntes Verfahren, das die wenigsten privat haben; eine eingescannte Unterschrift, ein Unterschriftendienst ohne qualifizierte Signatur nach Schweizer Recht oder ein «Ja» in einer E-Mail genügen nicht. Rechnen Sie also mit Papier. Es muss aber nicht ein Blatt reihum gehen: Jede Person darf ihr eigenes, gleichlautendes Exemplar unterschreiben. Gefasst ist der Beschluss mit der letzten Unterschrift. Die Vollständigkeit: Der Antrag geht an alle, auch an die, von denen Sie ein Nein erwarten. Wer nicht antwortet, hat nicht zugestimmt, und ein einziges fehlendes Ja lässt den Beschluss scheitern. Unterschrieben wird nach Personen, nicht nach Einheiten: Gehört eine Einheit mehreren zu gesamter Hand, etwa einer Erbengemeinschaft, unterschreiben alle im Grundbuch eingetragenen Eigentümerinnen und Eigentümer. Bei gewöhnlichem Miteigentum an der Einheit entscheidet zuerst die Miteigentümerversammlung mit dem Mehr nach ZGB Art. 647a ff., und die Unterschrift folgt diesem Beschluss. Die Regel, wonach ein Vertreter für sie stimmt, gilt nur in der Versammlung.

Eine Grössengrenze kennt das Gesetz nicht, die Einstimmigkeit setzt sie von selbst. Die Frage ist nicht, wie viele Sie sind, sondern ob Sie von jeder einzelnen Person eine Unterschrift zurückbekommen. Wer jemanden nicht erreicht oder von einer Person ein Nein erwartet, kommt über die Versammlung schneller ans Ziel. Und der Blick ins Reglement lohnt sich in beide Richtungen: Erlaubt sein muss der Zirkulationsweg dort nicht, er gilt von Gesetzes wegen; ausgeschlossen werden kann er dagegen sehr wohl.

Für den Weg über die Versammlung erhalten Sie von uns vorab alles, was die Gemeinschaft für den Entscheid braucht:

• eine transparente Offerte,
• eine übersichtliche Leistungsübersicht,
• eine fertig formulierte Antragsvorlage für die Traktandenliste.

Wie ein solcher Antrag aufgebaut ist, zeigt der Musterantrag für den Verwaltungswechsel.

3. Übergabe: das ist unsere Arbeit

Die Unterlagen gehören der Gemeinschaft: Die bisherige Verwaltung ist als Beauftragte verpflichtet, Rechenschaft abzulegen und alles herauszugeben, was sie für die Gemeinschaft erhalten oder geführt hat (OR Art. 400). Diese Pflicht besteht unabhängig davon, wie das Mandat endet.

Die Übernahme von der bisherigen Verwaltung organisieren wir:

• Unterlagen, Buchhaltung, Verträge und Schlüssel werden strukturiert übergeben und dokumentiert.
• Zum Stichtag läuft der Betrieb nahtlos weiter, ohne Lücke.
• Von Ihrer Gemeinschaft braucht es nur eine Ansprechperson (z. B. aus dem Ausschuss), die für Rückfragen erreichbar ist und Unterschriften koordiniert.

Den ganzen Ablauf kompakt, mit der Rollenverteilung zwischen Gemeinschaft und Bewirtschaftung und dem rechtlichen Rahmen, zeigt die Seite Verwaltung wechseln.

Wenn die Versammlung schon vor der Tür steht

Eine häufige Sorge: Die Versammlung ist in zwei Wochen, und es liegt noch keine Offerte vor. Das ist selten ein Problem, denn der Entscheid, zu wechseln, und die Wahl der neuen Verwaltung müssen nicht am selben Abend fallen. Die Versammlung kann zunächst nur das Grundsätzliche beschliessen: dass gewechselt wird und auf welchen Tag. Welche Verwaltung es wird, lässt sich später entscheiden, an einer weiteren Versammlung oder auf dem Zirkulationsweg. Bedenken Sie dabei: Ein Abberufungsbeschluss lässt sich nicht zurücknehmen. Legen Sie das Datum deshalb so, dass die Wahl der neuen Verwaltung sicher davor stattfinden kann, und setzen Sie den Termin dieser zweiten Versammlung gleich in den Beschluss.

Unter Zeitdruck steht die Gemeinschaft dabei nicht. Abberufen kann sie jederzeit (ZGB Art. 712r Abs. 1), eine vertragliche Kündigungsfrist hindert sie daran nicht, und ein Honorar für die restliche Vertragsdauer entsteht daraus nicht. Formulieren Sie den Beschluss deshalb als Abberufung auf ein Datum und nicht als Kündigung auf einen Termin: Das eine kann die Versammlung aus eigener Kraft, das andere lädt zur Diskussion über Fristen ein. Steht kein Datum im Beschluss, endet das Amt mit dem Beschluss, sobald er der Verwaltung mitgeteilt ist.

Damit dabei keine Lücke entsteht, gehören drei Punkte in denselben Beschluss: bis zu welchem Tag die bisherige Verwaltung im Amt bleibt, wann die nächste Versammlung stattfindet, und wer sie einberuft und leitet. Und die Wahl der neuen Verwaltung braucht ihren eigenen Traktandenpunkt, «wir wechseln» ist noch keine Wahl. Ohne Verwaltung fehlt der Gemeinschaft sonst die Stelle, an die Dritte zustellen können, und der Zahlungsverkehr steht still; einberufen darf in dieser Zeit, sofern das Reglement nichts anderes bestimmt, jede Eigentümerin und jeder Eigentümer, und findet sich gar niemand, kann jede und jeder Einzelne beim Gericht eine Verwaltung einsetzen lassen (ZGB Art. 712q).

War die bisherige Verwaltung an der Versammlung anwesend, wirkt die Abberufung mit dem Beschluss und es braucht keinen weiteren Schritt. War sie es nicht, muss ihr der Beschluss mitgeteilt werden, und zwar nicht als Kündigung, sondern als Mitteilung: Sie ist an keine Form gebunden, es genügt die Übergabe des Protokolls. Bestimmen Sie im Beschluss, wer sie zustellt, und tun Sie es aus Beweisgründen eingeschrieben. Einen fertig gegliederten Antragstext finden Sie auf unserer Vorlagenseite.

Tipp: Für eine saubere Übergabe und eine klare Abgrenzung des Honorars lohnt es sich, einen Wechsel frühzeitig anzustossen, auch wenn der Start erst aufs neue Jahr geplant ist.

Wechsel-Paket für Ihre Versammlung: Offerte, Leistungsübersicht und Antragsvorlage erhalten Sie von uns kostenlos und unverbindlich, damit Ihre Gemeinschaft auf sicherer Grundlage entscheiden kann. Kostenlos ist die Entscheidungsgrundlage; für die spätere Übernahme des Mandats verrechnen wir eine einmalige Pauschale, bei einer normal grossen Gemeinschaft erfahrungsgemäss CHF 2'000 bis 6'000 je nach Grösse und Zustand der Unterlagen, ab mehr als 100 Wohnungen individuell; den genauen Betrag beziffern wir in der Offerte. Der erste Schritt: ein Kennenlerngespräch.

Der Wechsel wird an der Eigentümerversammlung beschlossen. Damit der Beschluss gültig zustande kommt, muss das Geschäft in der Einladung gehörig angekündigt sein (ZGB Art. 67 Abs. 3): mit klarer Antragsformulierung und der Offerte der neuen Bewirtschaftung als Beilage. Die folgende Vorlage können Sie übernehmen und anpassen; eckige Klammern sind Platzhalter.

Ausgangslage (für die Einladung)

Vorab: Vorsitz für diese Traktanden

Leitet die bisherige Verwaltung die Versammlung, soll sie den Vorsitz für die Traktanden zum Wechsel abgeben. Die Versammlung kann das mit einfachem Mehr beschliessen, auch wenn der Antrag nicht in der Einladung stand; sicherer ist, ihn trotzdem anzukündigen. Weigert sich die Verwaltung, lassen Sie eine Eigentümerin die Weigerung mitschreiben und stimmen Sie trotzdem ab. Der Abberufungsbeschluss kann dann für ungültig erklärt werden; die Weigerung ist aber der Pflichtverstoss der Verwaltung, nicht Ihrer, und sie wiegt in einem späteren Verfahren gegen sie.

Teilantrag 1: Beendigung des bisherigen Verwaltungsmandats

Der Antrag nennt ausdrücklich ein Datum, denn ohne Angabe endet das Amt mit dem Beschluss, sobald er der Verwaltung mitgeteilt ist. Nach dem massgebenden Kommentar endet mit der Abberufung auch der Vertrag, selbst wenn dessen Fristen nicht eingehalten werden; die wohl herrschende Lehre sieht das anders, praktisch ohne Folge, weil die Verwaltung nach der Mitteilung nicht mehr handeln darf. Eine zusätzliche Kündigung braucht es deshalb nicht; fassen Sie den Beschluss als Abberufung auf ein Datum, nicht als Kündigung auf einen Termin.

Teilantrag 2: Wahl der neuen Verwaltung

Teilantrag 3: Ermächtigung zum Vertragsschluss

Rechtlicher Rahmen für die Beschlussfassung

Massgebend ist zuerst Ihr Reglement: Für die Wahl kann es strengere Mehrheiten vorsehen. Die Abberufung dagegen ist zwingendes Recht: Die Versammlung kann die Verwaltung jederzeit mit einfachem Mehr abberufen (ZGB Art. 712r Abs. 1); reglementarische Erschwerungen sind nach herrschender Lehre unwirksam.

Von Gesetzes wegen gilt: Beschlussfähig ist die Versammlung, wenn die Hälfte aller Eigentümer (mindestens zwei), die zusammen mindestens die Hälfte der Wertquoten vertreten, anwesend oder vertreten ist (ZGB Art. 712p Abs. 1). Eine zweite Versammlung (frühestens nach Ablauf von zehn Tagen seit der ersten) ist bereits mit einem Drittel aller Eigentümer, mindestens aber zwei, beschlussfähig. Gewählt und abberufen wird mit dem einfachen Mehr der anwesenden und vertretenen Stimmen (ZGB Art. 712m Abs. 2 in Verbindung mit Art. 67 Abs. 2); Enthaltungen wirken dabei von Gesetzes wegen faktisch wie Nein-Stimmen, weil das Mehr an den Anwesenden gemessen wird, nicht an den abgegebenen Stimmen; viele Reglemente zählen anders, prüfen Sie Ihres: Bei acht Anwesenden mit drei Ja, zwei Nein und drei Enthaltungen ist der Antrag abgelehnt, weil mindestens fünf Ja nötig wären. Es lohnt sich also, Vollmachten zu organisieren und Unentschlossene vorher zu überzeugen.

Räumt der neue Verwaltungsvertrag Befugnisse ein, die über gewöhnliche Verwaltungshandlungen hinausgehen, ist umstritten, ob für die Wahl das qualifizierte Mehr nötig ist; sicher braucht die Erweiterung selbst einen eigenen Beschluss der Versammlung, mit dem Mehr, das ihrer Tragweite entspricht. Nötig sind solche Befugnisse in der Regel nicht: Entscheide fällt die Versammlung, und dringliche Massnahmen zur Schadenabwehr deckt das Gesetz ohnehin (ZGB Art. 712s Abs. 1). Sieht eine Offerte dennoch weitergehende Kompetenzen vor, lohnt sich die Frage, wofür sie nötig sind.

Lehnt die Versammlung eine Abberufung trotz wichtiger Gründe ab, kann jeder Eigentümer binnen eines Monats ab dem Tag dieser Versammlung die gerichtliche Abberufung verlangen (ZGB Art. 712r Abs. 2); die Frist läuft ab der Versammlung, nicht ab dem Protokoll.

Variante: Mehrhaus-Überbauung mit gemeinsamer Verwaltung

Werden mehrere Gemeinschaften (STWEG und z. B. eine Miteigentümergemeinschaft Einstellhalle) von derselben Verwaltung betreut, wird der Antrag in jeder Gemeinschaft separat zur Abstimmung gebracht. Für das Ergebnis gibt es zwei Wege:

• Variante A, alle oder keine, in zwei Schritten: Weder die Abberufung noch die Wahl darf davon abhängig gemacht werden, wie die anderen Gemeinschaften entscheiden; ein solcher Beschluss ist ungültig. Nach unserer Einschätzung vertretbar ist der Umweg über die Offerte, weil dabei jeder Beschluss unbedingt bleibt: Die neue Verwaltung offeriert nur für die ganze Überbauung und hält fest, dass die Offerte dahinfällt, wenn nicht alle Gemeinschaften sie wählen. Erster Schritt: In jeder Gemeinschaft wird die neue Verwaltung ohne Bedingung per [Datum] gewählt; die bisherige bleibt im Amt. Zweiter Schritt, erst wenn alle gewählt haben und die neue Verwaltung angenommen hat: In jeder Gemeinschaft wird die bisherige Verwaltung ohne Bedingung per [Datum] abberufen. Scheitert die Wahl in einer Gemeinschaft, fällt die Offerte dahin, nirgends wurde abberufen, überall bleibt es beim Alten. Das kostet eine zweite Versammlungsrunde mit Einladungsfrist und Beschlussfähigkeit; legen Sie das Datum so, dass sie Platz hat.
• Variante B, unabhängig: Jede Gemeinschaft entscheidet für sich; der Wechsel erfolgt für die zustimmenden Gemeinschaften. Keine Blockade, dafür können unterschiedliche Verwaltungen nebeneinander entstehen; für gemeinsame Anlagen braucht es dann eine bewusste Regelung.

Zu beachten: Für eine gewöhnliche Miteigentümergemeinschaft (z. B. Einstellhalle) gelten die Versammlungsregeln des Stockwerkeigentums nicht automatisch. Massgebend sind Art. 647 ff. ZGB bzw. die Nutzungs- und Verwaltungsordnung; die Bestellung einer Verwaltung mit erweiterten Befugnissen braucht dort die Mehrheit aller Miteigentümer, die zugleich den grösseren Teil der Sache vertritt (Art. 647b Abs. 1 ZGB).

Tipp: Holen Sie vor dem ersten Schritt die Stimmung in allen Gemeinschaften unverbindlich ab; das zeigt, ob sich die zwei Runden lohnen, bindet aber niemanden. Eine Gemeinschaft, die im zweiten Schritt nicht abberuft, hat dann vorübergehend zwei Verwaltungen mit demselben Mandat und muss eine davon abberufen; die Offertenbedingung sichert den ersten Schritt, nicht den zweiten.

Massgeschneidert statt Muster: Im Rahmen unseres Wechsel-Pakets passen wir die Antragsvorlage kostenlos auf Ihre Gemeinschaft an, abgestimmt auf Offerte, Leistungsübersicht und Ihre Fristen. Der erste Schritt: ein Kennenlerngespräch.

Die Erfahrung vieler kleiner Stockwerkeigentümergemeinschaften: Auf Anfragen kommen Absagen oder gar keine Antwort. Viele Verwaltungen richten ihr Angebot an grossen Mandaten aus; unter zwanzig oder dreissig Einheiten gilt ein Mandat schnell als zu aufwendig für den Ertrag. Mit Ihrer Gemeinschaft hat das nichts zu tun, mit dem Geschäftsmodell der Anbieter viel.

Ärgerlich ist es trotzdem, denn die Pflichten bleiben dieselben: Versammlung, Jahresrechnung, Unterhalt und die Verantwortung als Werkeigentümerin bestehen unabhängig davon, ob die Liegenschaft sechs oder sechzig Einheiten zählt.

Unser Ansatz: Gemeinschaften mit überschaubarer Grösse sind bei uns keine Ausnahme, sondern der Normalfall. Als regionale Bewirtschaftung mit schlanken Strukturen betreuen wir auch kleine Liegenschaften wirtschaftlich, mit denselben Leistungen, die grosse Gemeinschaften erhalten.

Passt das für Ihre Liegenschaft? Den Richtwert für Ihre Grösse liefert der Honorar-Rechner. Ab vier Wohnungen wird pro Wohnung und Monat gerechnet; bei zwei bis drei Wohnungen greift stattdessen ein Mindesthonorar von CHF 300 pro Monat für die Grundleistungen. Ob es menschlich passt, klären wir im Kennenlerngespräch.

In drei Schritten

Am besten klären Sie vorher, wo der Haupthahn ist, wer den Schlüssel zum Technikraum hat und welcher Sanitär das Haus kennt; ein Zettel im Keller reicht.

1. Lage einschätzen – Was ist passiert, wie gross ist der Schaden, besteht Gefahr für Personen?
2. Sofortmassnahmen umsetzen – Wasser abdrehen, Strom ausschalten, bei Bedarf Handwerker oder Rettungsdienst aufbieten; bewahren Sie die Rechnung auf: Ging der Schaden von gemeinschaftlichen Teilen aus, erstattet die Gemeinschaft, was zur Schadenbegrenzung nötig war (wer sonst zahlt, steht unten). Machen Sie Fotos, bevor aufgeräumt wird; die Versicherung braucht sie später.
3. Meldung an Ihre Bewirtschaftung – bei uns per E-Mail, über das Portal oder telefonisch am nächsten Werktag; ab dort übernehmen wir. Ist Ihre Bewirtschaftung nicht erreichbar, gilt: Notmassnahme selbst veranlassen, Belege sammeln, am ersten Werktag melden.

Sie dürfen handeln, ohne zu fragen. Jede Eigentümerin darf Massnahmen ergreifen, die sofort nötig sind, um die Sache vor drohendem oder wachsendem Schaden zu bewahren, und zwar auf Kosten aller Miteigentümer (ZGB Art. 647 Abs. 2 Ziff. 2). Warten Sie also nicht auf eine Freigabe, wenn Wasser läuft. Gedeckt ist, was sofort nötig ist, um den Schaden zu stoppen: Wasser abstellen, Leck abdichten, Wasser aufnehmen. Nicht gedeckt ist die Reparatur danach: Die neue Leitung oder den neuen Bodenbelag bestellt die Bewirtschaftung nach Absprache, sonst bleiben Sie auf einem Teil der Kosten sitzen.

Wer die Kosten trägt

Wer zahlt, hängt davon ab, woher der Schaden kam, nicht wo er ankam: Platzt eine gemeinschaftliche Leitung und beschädigt Ihr Parkett, ist das in der Regel Sache der Gemeinschaft und ihrer Versicherung; die Kosten werden nach Wertquoten verteilt, wenn Ihr Reglement keinen anderen Schlüssel vorsieht (ZGB Art. 647 Abs. 2 Ziff. 2, ZGB Art. 712h Abs. 1). Läuft Ihre eigene Waschmaschine aus, haften Sie, wenn Sie den Schaden verschuldet haben, etwa durch einen alten Schlauch oder eine unbeaufsichtigte Maschine; dann springt Ihre Privathaftpflicht ein, auch für die Schäden am Gebäude. Schäden am Gebäude meldet die Bewirtschaftung zuerst der Versicherung der Gemeinschaft. Im Zweifel gilt: zuerst den Schaden begrenzen, die Zuordnung klären wir danach.

Was wir danach übernehmen

Handwerker koordinieren, Schadenmeldung an die Versicherung, Dokumentation, Abrechnung und die Information der übrigen Eigentümer. Die gesetzliche Aufgabe der Bewirtschaftung, Schäden abzuwehren und zu beseitigen, besteht unabhängig von der Tageszeit (ZGB Art. 712s Abs. 1); begrenzt ist nur unsere Erreichbarkeit, an Werktagen antworten wir innert eines Arbeitstages.

Werterhalt entsteht nicht durch einzelne Sanierungen, sondern durch konsequente Planung über den ganzen Lebenszyklus des Gebäudes. Wer Bauteile rechtzeitig im Blick hat, vermeidet teure Notmassnahmen, Folgeschäden und schleichenden Wertverlust, und weiss, was finanziell auf die Gemeinschaft zukommt.

In der Praxis steuern wir den Werterhalt in klaren Schritten:

• Zustandsaufnahme & Mängelliste – den baulichen Zustand systematisch erfassen, Mängel festhalten und nach Dringlichkeit priorisieren.
• Mittelfristplanung (rund 5 Jahre) – das kommende Jahresbudget und die vier Folgejahre: anstehende Instandsetzungen terminieren, damit Massnahmen nicht überraschend zusammenfallen.
• Langfristplanung (rund 20 Jahre) – die zu erwartende Nutzungsdauer der Bauteile als Basis der Erneuerungsfonds-Strategie: welches Bauteil wann erneuert wird, was es kostet und wie viel die Gemeinschaft jährlich zurücklegen sollte.
• Arbeiten bündeln – zusammengehörende Massnahmen koordiniert vergeben, statt sie einzeln auszulösen; das senkt die Kosten spürbar.
• Störungen & Schäden geordnet abwickeln – schnell reagieren, dokumentieren und wiederkehrende Probleme an der Ursache lösen statt nur das Symptom.

Die regelmässigen Kontrollbesuche sowie das Aufnehmen und Abwickeln von Störungen und Schäden gehören zum Basisumfang. Die dokumentierte Zustandsaufnahme mit priorisierter Massnahmenliste, die Mittelfristplanung und die Langfristplanung sind eigene Lebenszyklus-Module, die aufeinander aufbauen: LCM1, LCM2 und LCM3 im Honorar-Rechner.

Aus dieser Langfristplanung ergibt sich direkt die nötige Höhe des Erneuerungsfonds. Wie er funktioniert und was er kosten sollte, lesen Sie unter Erneuerungsfonds.

Werkeigentümerhaftung (OR Art. 58): Entsteht durch einen Mangel am Gebäude ein Schaden, etwa weil ein Ziegel vom Dach fällt und eine Passantin verletzt, haftet die Gemeinschaft auch ohne eigenes Verschulden (Kausalhaftung). Die einzelnen Eigentümer werden dafür nicht persönlich belangt, die Kosten tragen sie aber über die gemeinschaftlichen Lasten mit. Deshalb gehören zwei Dinge zusammen: eine ausreichende Haftpflichtdeckung und dokumentierter Unterhalt mit nachweislichen Kontrollen, damit sich jederzeit belegen lässt, was geprüft, gewartet und behoben wurde. Eine Ausnahme: Hat ein Eigentümer den Unterhalt eines Teils über eine Dienstbarkeit, also ein im Grundbuch eingetragenes Sondernutzungsrecht, übernommen, haftet er dafür selbst.

Unser Ansatz: Den Werterhalt über den ganzen Lebenszyklus zu planen, statt nur Mängel abzuarbeiten, ist unsere Kernkompetenz als Facility-Management-Spezialist. Wir nehmen den Zustand auf, priorisieren Massnahmen und führen sie in einer Mittel- und Langfristplanung zusammen, damit Entscheide über die Jahre stimmig bleiben und der Erneuerungsfonds zur tatsächlichen Substanz passt.

Worum es geht

Sicherheit in der Nutzungsphase, also im bewohnten Haus zwischen zwei Bauprojekten, ist vor allem eine Frage der Organisation: sicherheitsrelevante Bereiche regelmässig prüfen, Befunde dokumentieren und Kontroll- sowie Wartungsfristen zuverlässig nachverfolgen.

Zwei Schwerpunkte stehen dabei im Vordergrund:

• Brandschutz im Betrieb: Fluchtwege frei halten, Brandschutztüren auf Funktion prüfen (Selbstschliesser, keine Keile), Abschottungen, also die Abdichtungen von Leitungsdurchbrüchen zwischen Brandabschnitten, auf Intaktheit kontrollieren, dazu, sofern vorhanden, Rauchabzugsklappe im Treppenhaus, Feuerlöscher und Notbeleuchtung warten lassen. Befunde laufend im Gebäudekontrollbuch festhalten, so heisst das Journal in den Vorschriften, und die Behebung nachverfolgen.
• Absturzsicherung bei Dacharbeiten: Prüfstatus der Anschlagpunkte und Sicherungen im Blick behalten und Arbeiten auf dem Dach nur mit gültigem Nachweis freigeben.

Die Verantwortung bleibt in jedem Fall bei der Gemeinschaft, ob sie die Kontrolle überträgt oder selbst wahrnimmt: beim Brandschutz aus den Brandschutzvorschriften der Vereinigung Kantonaler Feuerversicherungen (VKF), die in allen Kantonen verbindlich sind und auch im laufenden Betrieb gelten, bei der Absturzsicherung aus der Werkeigentümerhaftung.

Kontrolliert wird das von der Brandschutzbehörde, im Kanton Bern der Gebäudeversicherung Bern (GVB), die im Baubewilligungsverfahren den Fachbericht Brandschutz mit den Auflagen erstellt. Die Behörde kann das Haus prüfen und verhältnismässige Anpassungen anordnen, auch ohne Bauprojekt, wenn die Gefahr für Personen besonders gross ist. In der Praxis kommt sie bei Wohnhäusern meist erst bei einem Bauvorhaben, nach einem Ereignis oder auf Anzeige.

Fehlt die regelmässige Kontrolle oder deren Dokumentation, bleiben Mängel unentdeckt: Das erhöht das Risiko von Personen- und Sachschäden und damit auch das Haftungsrisiko der Gemeinschaft. Sie haftet für Schäden aus Mängeln an gemeinschaftlichen Teilen auch ohne eigenes Verschulden (Kausalhaftung); die einzelnen Eigentümer werden nicht persönlich belangt, tragen die Kosten aber über die gemeinschaftlichen Lasten mit.

Unser Ansatz: Ob Ihre Bewirtschaftung Sichtkontrollen, Gebäudekontrollbuch und Fristenverfolgung leistet, steht in ihrem Pflichtenheft; bei uns gehören sie zum Basisumfang. Die betriebliche Brandschutzkontrolle und die Prüfung der Absturzsicherungen sind eigene Sicherheitsmodule (SEC2 «Brandschutz, betriebliche Kontrolle» und SEC3 «Absturzsicherung» im Honorar-Rechner). Den Brandschutz im Betrieb prüfen wir mit eigener Fachkompetenz, als Brandschutzfachmann. So bleibt die Kontrolle nachweisbar in einer Hand, statt an Dritte delegiert. Die Werkeigentümerverantwortung selbst bleibt bei der Gemeinschaft; wir sorgen dafür, dass sie belegbar wahrgenommen wird.

Was ist ein ZEV?

Ein Zusammenschluss zum Eigenverbrauch (ZEV) erlaubt es, den Strom einer gemeinsamen Photovoltaikanlage innerhalb der Liegenschaft direkt zu verteilen. Jede Einheit bezieht zuerst den günstigeren Solarstrom; der Überschuss wird ins Netz eingespeist.

Gegenüber dem Verteilnetzbetreiber tritt die Gemeinschaft als Einheit auf, mit nur noch einem Zähler und Anschlusspunkt. Der interne Verbrauch jeder Einheit wird separat gemessen (Submetering) und ist die Basis für die Abrechnung.

Seit 2025 kommen erweiterte Modelle dazu. Beim virtuellen Zusammenschluss (vZEV) dürfen seit dem 1. Januar 2025 die bestehende Anschlussleitung und die Infrastruktur beim Netzanschlusspunkt mitgenutzt werden (EnV Art. 14 Abs. 3). Mehrere Gebäude am selben Anschlusspunkt lassen sich so ohne eigene Leitung zusammenschliessen; wer wie viel Solarstrom bezieht, wird über die Stromzähler rechnerisch zugeteilt. Die Lokale Elektrizitätsgemeinschaft (LEG) geht seit dem 1. Januar 2026 einen Schritt weiter: Sie erlaubt es, selbst erzeugten Strom über das öffentliche Netz an andere zu verkaufen, höchstens innerhalb der Gemeinde und auf derselben Netzebene, also der Spannungsstufe, an der die Gebäude angeschlossen sind (StromVG Art. 17d). Dafür ist die Netznutzung vergünstigt: aktuell um 40 Prozent, bzw. um 20 Prozent, wenn der Strom über den Transformator fliesst (StromVV Art. 19h); das Gesetz erlaubt bis zu 60 Prozent (StromVG Art. 17e Abs. 3). Welches Modell zu Ihrer Liegenschaft passt, klären wir mit Ihnen.

Was wir für Sie übernehmen

Wir führen die komplette ZEV-Abrechnung:

• Messdaten quartalsweise prüfen – auf Stimmigkeit und Vollständigkeit
• Akonto-Rechnungen (Vorauszahlungen) je Einheit erstellen
• Jahresschlussabrechnung pro Einheit, transparent und nachvollziehbar
• Solartarif jährlich neu kalkulieren – fair für Bezüger und Anlage
• Mutationen bei Handänderungen sauber nachführen
• Abstimmung mit dem Netzbetreiber und Anschlussbedingungen

Transparente Kosten

Die ZEV-Abrechnung ist ein eigenes Modul (FUA5 im Honorar-Rechner). Separat laufen die Softwarelizenz des Abrechnungstools als Drittkosten sowie Installation und Wartung der Messgeräte; die technische Beratung zur Photovoltaikanlage gehört nicht zum Modul. Alles offen ausgewiesen, nicht versteckt im Honorar. So sehen Sie genau, wofür Sie zahlen.

Ein gut bewirtschafteter ZEV senkt die Energiekosten der Bewohner und steigert den Wert der Liegenschaft. Die Einführung selbst ist ein Beschluss der Eigentümerversammlung. Eine Photovoltaikanlage gilt in der Regel als nützliche bauliche Massnahme, dafür braucht es das qualifizierte Mehr nach Köpfen und Wertquoten. Sind die Kosten für einen Eigentümer unzumutbar, können die übrigen die Anlage nur realisieren, wenn sie den unzumutbaren Teil übernehmen. Wir bereiten den Beschluss vor und begleiten Sie. Reden wir über Ihre Anlage: Kontakt.

Wofür die Einstufung überhaupt gilt

Nach der Brandschutzrichtlinie 11-15 der Vereinigung Kantonaler Feuerversicherungen (VKF) werden Neubauten sowie bauliche oder nutzungsbezogene Änderungen eingestuft. Eine Gemeinschaft ohne Bauprojekt hat also keine QSS-Stufe. Die Frage stellt sich, sobald saniert, umgebaut oder umgenutzt wird, und dann legt die Brandschutzbehörde die Stufe fest.

Die drei Höhenklassen

Die Einstufung hängt an der Gesamthöhe des Gebäudes, nicht an der Zahl der Geschosse:

• Gebäude geringer Höhe: bis 11 m
• Gebäude mittlerer Höhe: bis 30 m
• Hochhäuser: mehr als 30 m

Gemessen wird die Gesamthöhe vom höchsten Punkt der Dachkonstruktion (beim Giebeldach der First, beim Flachdach der Dachrand; Lift-, Lüftungs- und Solaraufbauten zählen nicht) bis zum lotrecht darunter liegenden massgebenden Terrain, an der ungünstigsten Stelle (VKF-Brandschutzrichtlinie 10-15). Das Mass steht in den Bauplänen zur Baubewilligung; im Zweifel sagt Ihnen die Brandschutzbehörde, wie Ihr Haus eingestuft ist. Häuser mit vier Wohngeschossen liegen oft in der Nähe der 11-Meter-Grenze; ob darunter oder darüber, entscheidet das Mass, nicht die Geschosszahl.

Einstufung nach Nutzung

• Wohnen, Büro, Schule, Parking über Terrain sowie im 1. und 2. Untergeschoss: QSS 1 bei geringer und bei mittlerer Höhe, QSS 2 im Hochhaus.
• Verkaufsgeschäfte (im Sinn der Vorschriften erst ab mehr als 1'200 m² Verkaufsfläche in einem Brandabschnitt; ein Quartierladen im Erdgeschoss zählt nicht dazu), Räume mit über 300 Personen, Parking ab dem 3. Untergeschoss: QSS 2 bei geringer und bei mittlerer Höhe, QSS 3 im Hochhaus.

Ein gewöhnliches Wohn-Stockwerkeigentum liegt in den meisten Fällen in QSS 1; der in der Praxis häufigste Auslöser für QSS 2 ist die energetische Fassadensanierung mit brennbarem Dämmstoff an einem Haus über 11 m, siehe Brandschutzkonzept.

Was die Stufe anhebt

• Aussenwandbekleidung oder Wärmedämmung mit brennbaren Bauprodukten: bleibt QSS 1 bei geringer Höhe, wird QSS 2 bei mittlerer Höhe.
• Tragwerke oder brandabschnittsbildende Bauteile mit brennbaren Bauprodukten: ebenso.
• Atrium, Doppelfassade oder Brandabschnitt über 7'200 m²: QSS 2, bei geringer wie bei mittlerer Höhe.

Treffen mehrere Einstufungen zu, gilt für die ganze Baute die höhere. Bei klar abgegrenzten Gebäudeteilen sind mehrere Stufen möglich. Die Brandschutzbehörde kann bei gravierenden Gründen abweichen und im Holzbau zusätzliche Massnahmen verlangen.

Wer die Qualitätssicherung übernehmen darf

Für QSS 1 verlangt die Richtlinie keine formale Anerkennung, sondern gute Kenntnisse der Brandschutzvorschriften und der behördlichen Abläufe; üblicherweise übernimmt die Gesamtleitung diese Rolle. Ab QSS 2 ist die verantwortliche Person als Brandschutzfachmann VKF anerkannt oder weist eine gleichwertige Ausbildung nach, ab QSS 3 als Brandschutzexperte VKF. Eine höhere Anerkennung schliesst die tieferen ein.

QSS 2 ist die Qualitätssicherungsstufe 2 der Vereinigung Kantonaler Feuerversicherungen (VKF). Die Einstufung erfolgt nach Nutzung, Gebäudegeometrie (Gebäudehöhe, Ausdehnung), Bauweise und besonderen Brandrisiken. Bei Wohnnutzung greift QSS 2 im Hochhaus oder wenn ein besonderes Brandrisiko die Stufe anhebt, etwa eine Holzfassade bei mittlerer Gebäudehöhe. Welche Stufe für ein Bauprojekt gilt, zeigt die Übersicht der QSS-Stufen.

Eine auf QSS 2 anerkannte Fachperson darf Brandschutzkonzepte für Bauten dieser Stufe erstellen und unterzeichnen; die Richtlinie lässt daneben eine gleichwertige Ausbildung zu. Rechnerische Nachweise, etwa zur Entrauchung, braucht es in QSS 2 nur ausnahmsweise; dafür ist ein Brandschutzexperte VKF beizuziehen. Die Anerkennung erfolgt durch Eintrag im Register des Swiss Safety Center (Swissi).

Unsere Reg.-Nr.: CH/16/P-FD/054, nachprüfbar im Verzeichnis des Swiss Safety Center. Was das für Ihre Liegenschaft bedeutet, zeigt unsere Übersicht zu Brandschutzkonzepten bis QSS 2.

Ob ein Brandschutzkonzept zwingend ist, hängt von der Qualitätssicherungsstufe (QSS) ab. Die Brandschutzbehörde legt sie bei einem Bauprojekt fest, nach Nutzung, Gebäudehöhe, Bauweise und besonderen Brandrisiken. Welche Stufe gilt, zeigt die Übersicht der QSS-Stufen.

So unterscheiden sich die Stufen

• QSS 1 (Wohnbauten bis 30 m ohne besondere Brandrisiken): Die Einhaltung der VKF-Standardlösungen genügt, ein eigenes Brandschutzkonzept ist nicht zwingend. Einfache Brandschutzpläne gehören trotzdem dazu.
• QSS 2 (Hochhäuser oder besondere Brandrisiken): Der häufigste Fall im Stockwerkeigentum ist die energetische Fassadensanierung mit brennbarem Dämmstoff wie EPS an einem Haus über 11 m; sie führt zu QSS 2, auch wenn sonst nichts am Haus verändert wird. Es braucht Brandschutzpläne. Ein eigenes Brandschutzkonzept wird verlangt, sobald vom Standardkonzept der Brandschutzvorschriften abgewichen wird; erstellt und unterzeichnet es eine anerkannte Fachperson.

Und ohne Bauprojekt? Dann gilt grundsätzlich Bestandsschutz: Das Haus muss dem Stand entsprechen, mit dem es bewilligt wurde, nicht den heutigen Neubauregeln, und eine QSS-Stufe wird gar nicht erst festgelegt. Zwei Ausnahmen: bei wesentlichen Umbauten, Sanierungen oder Umnutzungen, und wenn die Gefahr für Personen besonders gross ist, etwa bei offenen Kellerabteilen direkt am Treppenhaus; dann kann die Brandschutzbehörde auch ohne Baugesuch verhältnismässige Anpassungen verlangen. Bestandsschutz schützt die Bauweise des Hauses, nicht das Verhalten darin: Was im Treppenhaus stehen darf, gilt auch für ein Haus von 1985 (siehe Was darf im Treppenhaus stehen).

Unabhängig von der Konzeptpflicht trägt die Gemeinschaft die Werkeigentümerhaftung nach OR Art. 58: Bei Schäden infolge eines Mangels am Gebäude haftet sie ohne Verschuldensnachweis (Kausalhaftung). Die einzelnen Eigentümer werden dafür nicht persönlich belangt, die Kosten tragen sie aber über die gemeinschaftlichen Lasten mit.

Unser Angebot: Eine dokumentierte Bestandsaufnahme schafft Klarheit über den effektiven Zustand und unterstützt die Pflichten der Gemeinschaft.

Mehr zur laufenden Verantwortung in der FAQ-Karte Sicherheitsprüfung im Betrieb; wie wir von der Bestandsaufnahme zum Konzept kommen, beschreibt die Seite Brandschutz für Stockwerkeigentum.

Ob Ihr Haus eine Bestandsaufnahme braucht, klären wir in einem ersten Gespräch.

Das Treppenhaus ist das Fluchttreppenhaus Ihrer Liegenschaft: Im Ereignisfall müssen alle Bewohner sicher hinaus- und die Rettungskräfte ungehindert hineinkommen. Deshalb gelten dort erhöhte Anforderungen: Brandlasten, also alles Brennbare, und Hindernisse gehören nicht in den Fluchtweg.

Die wichtigsten Regeln fürs Fluchttreppenhaus

• Mindestens die vorgeschriebene Durchgangsbreite frei halten (Masse im nächsten Punkt). Ist Ihr Treppenhaus schmaler und so bewilligt, gilt Bestandsschutz: Dann muss die bewilligte Breite frei bleiben, verbreitern müssen Sie nicht.
• Vorgeschrieben sind mindestens 1.20 m für Korridore und gerade Treppen samt Podesten, 1.50 m für gewendelte Treppen (Stufen um eine Spindel); bei Wohnhäusern bis 11 m genügen auch gewendelt 1.20 m (VKF-Brandschutzrichtlinie 16-15, Ziffer 2.4.5 und 3.2.2).
• Keine Kinderwagen, Velos oder Trottinette abstellen, auch nicht, wenn der Weg daneben frei bliebe: Der Fluchtweg darf keinem anderen Zweck dienen, und Kinderwagen sind zudem brennbar. Dafür braucht es einen Veloraum oder das Kellerabteil
• Kein Papier, keine Abfalleimer, kein Brennholz oder andere brennbare Materialien lagern
• Kein Mobiliar aus brennbaren Materialien aufstellen
• E-Bikes und E-Trottinetts weder abstellen noch aufladen
• Keine Druckgasbehälter oder Gasflaschen lagern
• Alle Türen zum Treppenhaus geschlossen halten; jede geschlossene Tür bremst Rauch. Türen zu Keller, Heizung oder Einstellhalle sind meist Brandschutztüren mit Selbstschliesser: nie mit Keilen offen halten, der Schliesser muss funktionieren.
• Wohnungstüren: Nach den geltenden Vorschriften müssen sie dem Feuer mindestens 30 Minuten standhalten (Fachbegriff EI 30: E heisst, die Tür hält 30 Minuten Flammen und Rauch zurück; I heisst, sie lässt so wenig Hitze durch, dass auf der geschützten Seite weder Personen zu Schaden kommen noch etwas Feuer fängt), weil jede Wohnung brandschutztechnisch für sich abgeschlossen sein muss (VKF-Brandschutzrichtlinie 15-15). Für Häuser, die vor dieser Anforderung bewilligt wurden, gilt Bestandsschutz: Die Pflicht entsteht erst, wenn ein Element angefasst wird (Umbau, Erweiterung, Umnutzung), oder wenn die Behörde wegen besonderer Personengefahr eingreift (siehe Brandschutzkonzept). Ob die Türen dort 30 Minuten halten, ist meist nicht belegt, es fehlt der Nachweis dieser Eigenschaft. Das ist für sich kein Mangel, sondern eine offene Frage, die in die Zustandsaufnahme gehört.
• Der Kellergang und der Vorplatz vor den Wohnungstüren sind ebenfalls Fluchtwege: Dort gilt dasselbe

Toleriert wird nicht von den Vorschriften, sondern von der Brandschutzbehörde: Ist Ihr Treppenhaus breiter als vorgeschrieben, beurteilt sie den Überschuss im Einzelfall; viele tolerieren dort pro Wohnung einen geschlossenen, fest montierten Schuhschrank aus Metall, wenn die vorgeschriebene Breite und die Sicht frei bleiben und nichts Brennbares offen liegt. Fragen Sie vorher die Brandschutzbehörde oder uns. Im Stockwerkeigentum ist das Treppenhaus gemeinschaftlich; das Reglement oder die Hausordnung kann strengere Regeln vorsehen, aber keine lockereren: Die Brandschutzvorschriften gelten zwingend, eine Hausordnung, die Velos im Treppenhaus erlaubt, ändert daran nichts. Und praktisch? In den meisten Häusern genügt ein Aushang mit einer Frist von einigen Wochen, der sagt, warum es sein muss. Bleibt etwas stehen, gehört es als Traktandum an die nächste Versammlung, samt der Frage, wo Velos und Kinderwagen stattdessen hinkommen; genügt dafür ein bestehender Raum, entscheidet die Versammlung darüber als Verwaltungshandlung; braucht es einen Umbau, ist es eine bauliche Massnahme, und das Mehr richtet sich nach deren Kategorie (siehe bauliche Massnahmen). Die Brandschutzbehörde einzuschalten ist der letzte Schritt, nicht der erste.

Brandschutztüren nicht verändern: Rahmen und Türblatt sind als Einheit geprüft und zertifiziert. Nachträgliche Änderungen können die Zulassung aufheben; Anpassungen sind mit dem Hersteller abzustimmen.

Warum das alle angeht

Die Brandschutzvorschriften der VKF sind schweizweit verbindlich und gelten nicht nur beim Bauen, sondern auch im laufenden Betrieb. Unabhängig davon haftet die Gemeinschaft als Werkeigentümerin nach OR Art. 58 ohne Verschulden für Schäden aus Mängeln am Gebäude (mehr zur Haftung); ein verstelltes Treppenhaus oder eine verkeilte Brandschutztür kann ein solcher Mangel sein. Freie Fluchtwege und geschlossene Brandschutztüren sind darum die beiden wichtigsten Punkte, für welche die Gemeinschaft gemeinsam sorgt. Wer kontrolliert und was passiert, wenn nichts passiert, steht unter Sicherheitsprüfung im Betrieb.

Vertiefung: Brandschutz in den Fluchtwegen (BFB), Sicherheit im Treppenhaus (hausinfo), VKF-Brandschutzvorschriften

Ja. Bestandsaufnahmen, Brandschutzkonzepte bis QSS 2 und Sanierungsbegleitung bieten wir auch eigenständig an, für Stockwerkeigentum, Einfamilien- und Doppeleinfamilienhäuser. Renditeliegenschaften decken wir nicht ab. Leistungen und Ablauf im Detail: Brandschutz als eigenständige Leistung.

Bei laufender Bewirtschaftung ist die halbjährliche betriebliche Sichtkontrolle als Teil des Mandats wählbar (im Honorar-Rechner als Modul SEC2).

Wir arbeiten mit Open-Source-Programmen für Dokumente, Aufgaben und Kommunikation. Entscheidend ist aber nicht die Technik, sondern was sie Ihnen als Eigentümer bringt:

• Alles jederzeit einsehbar – Protokolle, Reglement, Jahresrechnungen und Verträge liegen im Portal bereit. Kein Nachfragen, kein Warten auf Bürozeiten.
• Anliegen mit Status statt verlorener E-Mails – Eine Schadenmeldung oder Frage wird zum nachvollziehbaren Vorgang: Sie sehen, wer daran arbeitet und wo er steht.
• Ein sicherer Zugang – zentrales Login, ohne externe Cloud-Dienste, mit Servern in der Schweiz und in der EU.
• Open Source, wo immer möglich – transparent, unabhängig und ohne Lizenzkosten, die am Ende die Gemeinschaft trägt.

Ihre Daten gehören Ihrer Gemeinschaft. Sollte sich Ihre Gemeinschaft eines Tages anders entscheiden, geben wir sämtliche Unterlagen und Daten vollständig und geordnet heraus. Wir wissen aus Erfahrung, wie mühsam Aktenübergaben sein können. Bei uns sind sie es nicht.

Die meisten Konflikte im Stockwerkeigentum entstehen nicht aus bösem Willen, sondern aus Formfehlern: unklare Anträge, das falsche Quorum, ein spät verschicktes Protokoll. Unsere Arbeitsweise setzt genau dort an.

• Anträge geprüft, bevor sie traktandiert werden – Anträge stellen die Eigentümer selbst; eine bewährte Gliederung bietet unsere Antragsvorlage. Wir prüfen die Anträge vor dem Versand auf Klarheit und Vollständigkeit; braucht es Korrekturen oder Präzisierungen, nehmen wir mit dem Antragsteller Kontakt auf. So wird jedes Geschäft gehörig traktandiert, und die Versammlung kann gültig darüber beschliessen.
• Das richtige Quorum je Geschäft – wir prüfen vor jeder Versammlung, ob einfaches Mehr, qualifiziertes Mehr oder Einstimmigkeit gilt, gerade bei baulichen Massnahmen, wo die Abgrenzung am häufigsten schiefgeht.
• Fristen und Formalitäten im Griff – Einberufung, Traktandenliste, Beschlussfähigkeit, Stimmrechte und Vollmachten laufen nach klaren Abläufen; nichts hängt davon ab, dass jemand zufällig an eine Frist denkt.
• Das Protokoll nach Checkliste, zügig zugestellt – mit Präsenz, Wertquoten, Anträgen und Abstimmungsergebnissen (siehe Checkliste), verschickt innert zwei Wochen, damit für alle Klarheit herrscht und Fristen sauber laufen.

Und das Zwischenmenschliche? Das bleibt bewusst bei den Eigentümern: Wer einen Antrag stellt, tut gut daran, vor der Versammlung das Gespräch mit den Miteigentümern zu suchen. Wir sorgen dafür, dass die Form stimmt. So entstehen die typischen Fallstricke gar nicht erst, die später zu einer Anfechtung führen.

Gute Unterlagen gehören für uns zur transparenten Arbeitsweise. Was sich in der Praxis bewährt, stellen wir deshalb allen zur Verfügung: Eigentümern, Gemeinschaften und auch denen, die (noch) kein Mandat bei uns haben. Sie dürfen die Vorlagen innerhalb Ihrer Eigentümergemeinschaft frei verwenden und weitergeben.

Bereit stehen Vorlagen für die Eigentümerversammlung und für den Verwaltungswechsel, je als Word- und LibreOffice-Datei zum Ausfüllen, dazu ein Pflichtenheft, das der Honorarrechner auf Ihre Gemeinschaft zugeschnitten als PDF erstellt. Ergänzend verlinken wir die wichtigsten externen Grundlagen, etwa die Brandschutzvorschriften der VKF. Die Sammlung wächst laufend.