Was kostet die Verwaltung von Stockwerkeigentum?

Das Honorar richtet sich nach der Grösse der Gemeinschaft und dem gewählten Leistungsumfang. Als Richtwert im Basis-Paket: Kleine Liegenschaften starten bei rund CHF 300 bis 500 pro Monat, mittlere liegen um CHF 750; pro Wohnung sind das je nach Grösse CHF 31.65 bis 83.50. Bei Gemeinschaften bis 3 Wohnungen liegt der Betrag wegen des Mindesthonorars höher, mit Zusatzmodulen ebenfalls. Auf unser Honorar fällt zurzeit keine Mehrwertsteuer an. Honorar und enthaltene Leistungen vereinbaren wir nach einer Begehung gemeinsam mit Ihnen; den Richtwert für Ihre Liegenschaft rechnen Sie im Rechner auf dieser Seite.

Ob man sie Hausverwaltung, Liegenschaftsverwaltung oder Stockwerkverwaltung nennt: Gemeint ist dieselbe Aufgabe. Wir bewirtschaften die Gemeinschaft als Ganzes, also gemeinschaftliche Teile, Versammlung, Abrechnung und Unterhalt, und rechnen pro Eigentumswohnung und Monat, als Richtwert im Basis-Paket CHF 31.65 bis 83.50, dazu Parkplätze und gewählte Module. Die Vermietung einzelner Wohnungen mit Mietersuche, Mietzinsinkasso und Wohnungsabnahmen (Mietverwaltung) bieten wir nicht an.

Aus einem Basishonorar pro Wohnung, das mit der Grösse der Gemeinschaft sinkt; ab dem dritten Gebäude kommt ein Zuschlag je weiteres Gebäude dazu; CHF 5 pro Parkplatz und Monat; und den gewählten Zusatzmodulen. Nicht zum Honorar gehören Arbeiten ausserhalb des gewählten Pakets; ein Teil davon wird nach Aufwand verrechnet, anderes sind Drittkosten oder Leistungen, die wir nicht anbieten. Bei Gemeinschaften bis 3 Wohnungen greift zusätzlich ein Mindesthonorar von CHF 300 pro Monat für die Grundleistungen. Einmalig kommt die Mandatsübernahme dazu: bei einer normal grossen Gemeinschaft erfahrungsgemäss CHF 2'000 bis 6'000 je nach Grösse und Zustand der Unterlagen, ab mehr als 100 Wohnungen individuell.

Der Ansatz pro Wohnung sinkt mit der Grösse der Gemeinschaft: von CHF 83.50 bei kleinen Liegenschaften auf CHF 31.65 bei sehr grossen. Der Grund ist der Aufwand, der nicht im gleichen Mass mitwächst: Versammlung, Jahresrechnung und Buchhaltung fallen an, ob die Gemeinschaft vier oder vierzig Wohnungen zählt. Bei zwei bis drei Wohnungen greift das Mindesthonorar von CHF 300 pro Monat, also CHF 150 beziehungsweise CHF 100 pro Wohnung. Knapp über einzelnen Klassengrenzen bleibt das Basishonorar auf dem Betrag der tieferen Klasse stehen, damit mehr Wohnungen nie weniger kosten; bei 16 Wohnungen sind es deshalb CHF 50.56 statt CHF 49.75. Zusatzmodule und Parkplätze kommen dazu.

Parkplätze sind eine eigene Position im Honorar, zusätzlich zum Betrag pro Wohnung: CHF 5 pro Parkplatz und Monat. Das Eigentümerportal verrechnen wir als eigene Position, der Betrag steht in der Offerte. Lizenzen Dritter, etwa für die ZEV-Abrechnung, gehen direkt an die Gemeinschaft. Ordentliche Auslagen (Porto, Druck, Fahrten zur Liegenschaft) sind bis CHF 500 pro Jahr im Honorar inbegriffen; was darüber hinausgeht, verrechnen wir separat.

Für Leistungen ausserhalb des gewählten Pakets gelten diese Ansätze: Bewirtschafter CHF 130, Mandatsleiter / Geschäftsführung CHF 150, Juristischer Support CHF 220, jeweils pro Stunde. Sie stehen unter Ziffer 2 im Pflichtenheft. Im Flex-Modell wird der Mehraufwand innerhalb der gewählten Module zum Ansatz plus CHF 10 verrechnet, also Bewirtschafter CHF 140 und Mandatsleiter / Geschäftsführung CHF 160 pro Stunde. Der Zuschlag deckt den Aufwand der Stundenkontrolle: Damit Mehraufwand und Kostendach nachweisbar sind, erfassen wir alle Stunden von Beginn des Mandats an. Der Stundenrapport weist je Eintrag die Rolle aus. Juristischer Support (CHF 220 pro Stunde) gilt nicht als Flex-Aufwand: Er wird zum normalen Ansatz verrechnet und zählt nicht zum Kostendach.

Statt eines festen Monatsbetrags zahlen Sie eine Grundpauschale von 60 bis 80 Prozent des Honorars für Einheiten, Zusatzmodule und Gebäudezuschlag; die Parkplätze werden nicht reduziert, und das Mindesthonorar reduziert sich mit dem Fixanteil. Mehraufwand innerhalb der gewählten Module verrechnen wir zum Stundenansatz plus CHF 10 (Bewirtschafter CHF 140 und Mandatsleiter / Geschäftsführung CHF 160), mit Stundenrapport. Nach oben begrenzt das Kostendach Ihr Risiko: je nach Vereinbarung 10 bis 20 Prozent über dem Pauschalhonorar. Die Parkplätze sind im Kostendach zum vollen Betrag enthalten, der Aufschlag gilt nicht auf sie. Mehr als das Kostendach zahlen Sie für die gewählten Module auch in einem aufwändigen Jahr nicht. Ausserhalb des Kostendachs bleiben Zusatzleistungen ausserhalb des Pakets sowie Juristischer Support (CHF 220 pro Stunde). Die verbindliche Höhe halten wir in der Offerte fest.

Zwei Offerten mit demselben Monatsbetrag können unterschiedlich viel enthalten. Klären Sie deshalb für jede Offerte fünf Punkte: Wie viele ordentliche Versammlungen sind enthalten, und was kostet eine ausserordentliche? Sind Parkplätze und zusätzliche Gebäude im Betrag enthalten oder kommen sie dazu? Welcher Stundenansatz gilt für Arbeiten ausserhalb der Pauschale, und ab wann greift er? Gibt es bei Abrechnung nach Aufwand ein Kostendach, und was fällt nicht darunter? Und welche Drittkosten fallen an, etwa Serverkosten, Lizenzen oder Auslagen? Der Betrag ist dabei nur die eine Hälfte; die andere ist, wer die Arbeit tatsächlich leistet.

Nicht am Monatsbetrag, sondern am Leistungsbeschrieb. Verlangen Sie ihn schriftlich und vergleichen Sie, was für den Betrag tatsächlich geleistet wird: Wie viele Versammlungen sind enthalten, welche Berichte und Kontrollen, wird die Liegenschaft begangen, wird über das laufende Jahr hinaus geplant? Ebenso wichtig: Was steht ausdrücklich nicht drin? Wer seine Ausschlüsse offenlegt, hat nichts zu verbergen. Und fragen Sie, wer die Arbeit leistet: Was erledigt die Verwaltung selbst, was kauft sie zu? Zugekauftes steht selten in der Offerte, es erscheint später als Drittkosten. Wer prüft Anträge vor der Versammlung, und wer ist Ihre feste Ansprechperson? Was wir mitbringen, steht im Ratgeber unter «Was unterscheidet uns von einer klassischen Verwaltung?».

Unser Verwaltungsvertrag ist beidseitig mit einer Frist von drei Monaten kündbar. Unabhängig davon kann die Versammlung die Bewirtschaftung jederzeit abberufen (ZGB Art. 712r Abs. 1); das Gesetz knüpft daran keine Bedingungen. Auch einschränken lässt sich dieses Recht nach herrschender Lehre nicht, weder im Reglement noch im Vertrag. Es gilt für uns wie für jede andere Verwaltung.