Werkzeug aus dem Ratgeber
Welches Mehr braucht Ihr Beschluss?
Wählen Sie Ihr Vorhaben, beantworten Sie wenige Rückfragen und Sie sehen, welches Mehr die Versammlung braucht, mit Rechtsgrundlage, Zahlenbeispiel und dem Hinweis, was Ihr Reglement daran ändern darf.
Warum das richtige Quorum entscheidend ist
Ob ein Beschluss der Stockwerkeigentümerversammlung gültig zustande kommt, hängt am richtigen Mehr: Das Gesetz kennt je nach Geschäft das einfache Mehr, das qualifizierte Mehr nach Köpfen und Wertquoten oder die Einstimmigkeit. Wird zu schwach abgestimmt, ist der Beschluss anfechtbar, und die überstimmte Minderheit muss die Kosten unter Umständen nicht mittragen. Dazu kommt: Viele Reglemente weichen vom Gesetz ab, und wo das zulässig ist, geht das Reglement vor.
Der Quorum-Finder führt Sie deshalb nicht über Paragrafen, sondern über Ihr Vorhaben zum Ergebnis, und sagt bei jedem Resultat dazu, ob Ihr Reglement daran etwas ändern darf.
So funktioniert es
- 1
Vorhaben wählen
Nicht die juristische Kategorie, sondern was ansteht: bauen, Verwaltung wechseln, Reglement ändern, Geldgeschäfte.
- 2
Rückfragen beantworten
Eine bis vier einfache Fragen mit Hilfetexten; bei echten Grenzfällen sagt das Werkzeug das ehrlich, statt Sicherheit vorzutäuschen.
- 3
Quorum ablesen
Mit Rechtsgrundlage, Zahlenbeispiel, der Wirkung von Enthaltungen und dem Hinweis, was Ihr Reglement ändern darf.
Die drei gesetzlichen Quoren im Überblick
E1
Einfaches Mehr
Mehrheit der Stimmen der anwesenden und vertretenen Eigentümer (ZGB Art. 67 Abs. 2 i.V.m. Art. 712m Abs. 2).
Typisch für: Jahresrechnung und Budget, Wahl und Abberufung der Verwaltung, Hausordnung, notwendige Reparaturen.
E2
Qualifiziertes Mehr
Mehrheit der anwesenden und vertretenen Köpfe und zugleich mehr als die Hälfte aller Wertquoten (bei einem Nenner von 1000 also mindestens 501).
Typisch für: nützliche bauliche Massnahmen wie Fassadenisolation oder Photovoltaik, Reglementsänderungen, wichtigere Verwaltungshandlungen.
E3
Einstimmigkeit
Zustimmung sämtlicher im Grundbuch eingetragener Eigentümer, nicht nur der Anwesenden und Vertretenen.
Typisch für: luxuriöse Massnahmen, Verkauf gemeinschaftlicher Grundstücksteile, Änderung der Zweckbestimmung, Aufhebung des Stockwerkeigentums.
Daneben gibt es echte Grenzfälle, etwa zwischen nützlichen und luxuriösen Massnahmen. Dort nennt der Finder beide Möglichkeiten und empfiehlt, im Zweifel das strengere Quorum anzusetzen. Die Vertiefung mit allen Rechtsgrundlagen finden Sie im Ratgeber unter «Mehrheiten».
Finden Sie das Quorum für Ihren Beschluss
Steht das Quorum fest, folgt der Antrag. Fertige Antragsvorlagen für die Versammlung liegen als Word- und LibreOffice-Datei bereit, mit Platz für Begründung und Teilanträge.
Vorfrage: Ist Ihre Versammlung überhaupt beschlussfähig?
- Erste Versammlung: die Hälfte aller Eigentümer, die zugleich zur Hälfte anteilsberechtigt sind, mindestens aber zwei, anwesend oder vertreten (ZGB Art. 712p Abs. 1).
- Nicht erreicht? Zweite Versammlung frühestens 10 Tage später; dort genügt ein Drittel aller Eigentümer nach Köpfen, mindestens zwei (ZGB Art. 712p Abs. 2 und 3). Für ein Geschäft, das an der ersten nicht auf der Traktandenliste stand, ist das nicht geklärt; sicher ist dort die Beschlussfähigkeit einer ersten Versammlung.
- Das Reglement darf die Beschlussfähigkeit erschweren, nicht erleichtern.
- Die Präsenz gilt pro Abstimmung. Die Beschlussfähigkeit muss bei jedem einzelnen Beschluss erfüllt sein, nicht nur zu Beginn; auch eine kurze Abwesenheit kann sie unterbrechen. Fehlt sie bei einem Beschluss, ist dieser anfechtbar; erheben Sie die Anwesenheit deshalb vor jeder Abstimmung neu.
- Mehrere Wohnungen, eine Stimme. Wem mehrere Einheiten gehören, der hat trotzdem nur eine Kopfstimme. Wer zusätzlich andere Eigentümer mit Vollmacht vertritt, gibt deren Stimmen dazu ab. Ein Reglement darf es anders regeln, etwa eine Stimme je Einheit, dafür braucht es aber die Zustimmung aller Eigentümer. Eine solche Regel gilt dann nur für die Abstimmung. Für die Beschlussfähigkeit zählt jede Person weiterhin einmal, sonst könnte eine einzige Person mit vielen Wohnungen die Versammlung im Alleingang beschlussfähig machen. Führen Sie die Präsenzliste deshalb nach Personen und zählen Sie erst bei der Abstimmung nach der Reglementsregel.
- Bei Einstimmigkeitsgeschäften nützt die Beschlussfähigkeit allein nichts: Nach überwiegender Meinung der Fachliteratur braucht es die Zustimmung aller Eigentümer, auch der Abwesenden. Bei luxuriösen baulichen Massnahmen, die nur der Verschönerung oder der Bequemlichkeit dienen, lässt der SVIT-Kommentar die Zustimmung aller Anwesenden und Vertretenen genügen (Art. 712m Rz. 197); der Finder rechnet vorsichtshalber über alle. Fehlen Stimmen, bleibt der Zirkularweg: Dann unterschreiben alle, auch wer an der Versammlung schon zugestimmt hat, denn der Zirkularbeschluss ist ein eigener Beschluss (ZGB Art. 66 Abs. 2 in Verbindung mit Art. 712m Abs. 2). Dafür gibt es eine Vorlage für den Zirkularbeschluss.
Haftungsausschluss
Der Quorum-Finder ist ein Richtungsweiser, keine Rechtsberatung. Er bildet die gesetzlichen Regelfälle nach bestem Wissen ab, erhebt aber keinen Anspruch auf Vollständigkeit: Gesetze ändern sich, und neue Gerichtsurteile können das Ergebnis im Einzelfall beeinflussen. Massgebend sind immer Gesetz, Begründungsakt, Ihr Reglement und die Rechtsprechung.
Den verbindlichen Entscheid, mit welchem Quorum ein Traktandum abgestimmt wird, fällt die zuständige Bewirtschaftung beziehungsweise die Versammlungsleitung im konkreten Fall. Der Finder arbeitet mit dem Regelwerksstand vom 2026-10-29; die juristische Gegenlesung dieser Fassung ist im Gang. Wo sich die juristischen Quellen widersprechen, ist das auf der Karte ausgewiesen. Meist geht die Karte von der strengeren Auslegung aus: Ein Beschluss, der sie erreicht, genügt auch der milderen. Wo der führende Kommentar die mildere ausdrücklich vertritt, geht sie von dieser aus und nennt den Weg, der nach beiden Seiten trägt. Finden Sie einen Fehler, freuen wir uns über eine kurze Meldung; jede Ergebniskarte trägt dafür einen eigenen Melde-Link, der Karte und Regelwerksstand gleich mitschickt. Die Nutzung erfolgt ohne Gewähr, eine Haftung ist im gesetzlich zulässigen Umfang ausgeschlossen. Es gelten die rechtlichen Hinweise dieser Website.
Das Regelwerk hinter diesem Werkzeug und die Texte der Ergebniskarten sind urheberrechtlich geschützt (© Stockwerkbewirtschaftung); die Übernahme in eigene Angebote ist auch wettbewerbsrechtlich unzulässig (UWG Art. 5). Zitate mit Quellenangabe und Verlinkung sind dagegen ausdrücklich willkommen.