Bewirtschaftung aus Eigentümerperspektive.

Häufig ist der Auslöser, dass die bisherige Verwaltung nicht mehr zuverlässig reagiert oder die Eigentümer mit der Betreuung unzufrieden sind. Der Wechsel selbst ist einfacher, als viele denken, wir begleiten Sie in drei Schritten.

1. Vertrag prüfen

Der erste Blick gilt Ihrem bestehenden Verwaltungsvertrag. Er entscheidet nicht darüber, ob die Gemeinschaft wechseln darf, sondern darüber, was der Wechsel finanziell auslöst und wann der nächste ordentliche Kündigungstermin ist:

1. Rechtlich ist dieser Vertrag in aller Regel ein einfacher Auftrag (OR Art. 394 ff.).
2. Die Abberufung beendet beides, Amt und Vertrag. Eine vereinbarte Kündigungsfrist steht der jederzeitigen Abberufung nicht entgegen (ZGB Art. 712r Abs. 1), und eine zusätzliche Kündigung erübrigt sich nach dem massgebenden Kommentar, selbst wenn die vertraglichen Fristen damit nicht eingehalten werden. Ein Teil der Lehre, wohl die Mehrheit, verlangt daneben eine eigene Kündigung des Vertrags; der Kommentar hält das für ohne praktische Bedeutung, weil die Verwaltung ab der Mitteilung ohnehin nicht mehr handeln darf. Das Amt endet mit dem Beschluss, sobald er der Verwaltung mitgeteilt ist, oder an dem Tag, den der Beschluss dafür festlegt. Fassen Sie ihn deshalb präzise: Abberufung auf ein bestimmtes Datum, nicht Kündigung auf einen Termin. Die abberufene Verwaltung darf ab dann nicht mehr für die Gemeinschaft handeln; geleistete Arbeit, Spesen und Auslagen bis dahin sind zu bezahlen, und das Gesetz behält allfällige Entschädigungsansprüche vor.
3. Das Gesetz nennt es Kündigung «zur Unzeit» (OR Art. 404 Abs. 2): Löst die Gemeinschaft den Vertrag in einem für die Verwaltung ungünstigen Moment und ohne sachlichen Grund auf, etwa mitten in einer laufenden Sanierung oder kurz vor Abschluss der Jahresrechnung, muss sie den daraus entstehenden Schaden ersetzen. Ersetzt wird dabei der Vertrauensschaden, also Ausgaben im Vertrauen auf den Fortbestand des Mandats, nicht das entgangene Honorar für die Restlaufzeit. Hat die Verwaltung durch ihre Arbeit aber selbst Anlass zur Auflösung gegeben, entfällt dieser Anspruch. Der geordnete Weg über die vertragliche Frist, also die Abberufung auf den nächsten Kündigungstermin, ist deshalb meist der sinnvollste. Kurz: Abberufen dürfen Sie jederzeit. Drängt nichts, legen Sie das Datum auf den nächsten ordentlichen Kündigungstermin, dann stellt sich die Frage nach einer Entschädigung in aller Regel nicht. Hat die Verwaltung selbst Anlass gegeben, müssen Sie nicht warten.

2. Beschluss der Versammlung

Der Wechsel wird an der Eigentümerversammlung beschlossen, Abberufung und Wahl je mit dem einfachen Mehr der Anwesenden; das Reglement kann für die Wahl ein strengeres Mehr vorsehen. Das gilt nach dem massgebenden Kommentar auch, wenn das Reglement der Bewirtschaftung mehr Befugnisse gibt als das Gesetz (in der Lehre umstritten); wer sicher gehen will, lässt für die Wahl gleich das qualifizierte Mehr feststellen, das nimmt einer Anfechtung den Boden. Es gibt einen zweiten Weg: den Zirkularbeschluss. Dabei geht der fertig formulierte Antrag schriftlich an alle Eigentümerinnen und Eigentümer, und jede Person stimmt schriftlich zu. Ein solcher Beschluss zählt gleich viel wie einer an der Versammlung. Eine Ankündigung wie bei einem Versammlungsgeschäft ist dafür nicht vorgesehen: Der Antrag geht im Wortlaut an alle, und zustande kommt der Beschluss nur, wenn alle zustimmen. Ausdrücklich geregelt ist das nicht, wir leiten es aus dem Zweck der Ankündigungspflicht ab; praktisch fällt es kaum ins Gewicht, weil ein Beschluss, dem alle zugestimmt haben, niemanden überstimmt.

Über die Gültigkeit entscheiden zwei Dinge. Die Form: Jede und jeder unterschreibt, von Hand oder mit einer qualifizierten elektronischen Signatur. Das ist ein staatlich anerkanntes Verfahren, das die wenigsten privat haben; eine eingescannte Unterschrift, ein Unterschriftendienst ohne qualifizierte Signatur nach Schweizer Recht oder ein «Ja» in einer E-Mail genügen nicht. Rechnen Sie also mit Papier. Es muss aber nicht ein Blatt reihum gehen: Jede Person darf ihr eigenes, gleichlautendes Exemplar unterschreiben. Gefasst ist der Beschluss mit der letzten Unterschrift. Die Vollständigkeit: Der Antrag geht an alle, auch an die, von denen Sie ein Nein erwarten. Wer nicht antwortet, hat nicht zugestimmt, und ein einziges fehlendes Ja lässt den Beschluss scheitern. Unterschrieben wird nach Personen, nicht nach Einheiten: Gehört eine Einheit mehreren, etwa einer Erbengemeinschaft oder einem Ehepaar, unterschreiben alle im Grundbuch eingetragenen Eigentümerinnen und Eigentümer oder eine Person mit schriftlicher Vollmacht der übrigen. Ein Teil der Fachliteratur lässt bei gewöhnlichem Miteigentum an der Einheit einen Mehrheitsentscheid der Miteigentümer genügen. Verlassen Sie sich nicht darauf: Mit den Unterschriften aller genügt der Beschluss in diesem Punkt jeder Lesart. Anders als in der Versammlung genügt es nicht, dass eine Person ohne Vollmacht allein für die Einheit unterschreibt.

Eine Grössengrenze kennt das Gesetz nicht, die Einstimmigkeit setzt sie von selbst. Die Frage ist nicht, wie viele Sie sind, sondern ob Sie von jeder einzelnen Person eine Unterschrift zurückbekommen. Wer jemanden nicht erreicht oder von einer Person ein Nein erwartet, kommt über die Versammlung schneller ans Ziel. Und der Blick ins Reglement lohnt sich in beide Richtungen: Erlaubt sein muss der Zirkulationsweg dort nicht, er gilt von Gesetzes wegen; ausgeschlossen werden kann er dagegen sehr wohl.

Für den Weg über die Versammlung erhalten Sie von uns vorab alles, was die Gemeinschaft für den Entscheid braucht:

• eine transparente Offerte,
• eine übersichtliche Leistungsübersicht,
• eine fertig formulierte Antragsvorlage für die Traktandenliste.

Wie ein solcher Antrag aufgebaut ist, zeigt der Musterantrag für den Verwaltungswechsel.

3. Übergabe: das ist unsere Arbeit

Die Unterlagen gehören der Gemeinschaft: Die bisherige Verwaltung ist als Beauftragte verpflichtet, Rechenschaft abzulegen und alles herauszugeben, was sie für die Gemeinschaft erhalten oder geführt hat (OR Art. 400). Diese Pflicht besteht unabhängig davon, wie das Mandat endet.

Die Übernahme von der bisherigen Verwaltung organisieren wir:

• Unterlagen, Buchhaltung, Verträge und Schlüssel werden strukturiert übergeben und dokumentiert.
• Zum Stichtag läuft der Betrieb ohne Unterbruch weiter.
• Von Ihrer Gemeinschaft braucht es nur eine Ansprechperson (z. B. aus dem Ausschuss), die für Rückfragen erreichbar ist und Unterschriften koordiniert.

Den ganzen Ablauf kompakt, mit der Rollenverteilung zwischen Gemeinschaft und Bewirtschaftung und dem rechtlichen Rahmen, zeigt die Seite Verwaltung wechseln.

Wenn die Versammlung schon vor der Tür steht

Eine häufige Sorge: Die Versammlung ist in zwei Wochen, und es liegt noch keine Offerte vor. Das ist selten ein Problem, denn der Entscheid, zu wechseln, und die Wahl der neuen Verwaltung müssen nicht am selben Abend fallen. Die Versammlung kann zunächst nur das Grundsätzliche beschliessen: dass gewechselt wird und auf welchen Tag. Welche Verwaltung es wird, lässt sich später entscheiden, an einer weiteren Versammlung oder auf dem Zirkulationsweg. Bedenken Sie dabei: Ein Abberufungsbeschluss lässt sich nicht zurücknehmen. Legen Sie das Datum deshalb so, dass die Wahl der neuen Verwaltung sicher davor stattfinden kann, und setzen Sie den Termin dieser zweiten Versammlung gleich in den Beschluss.

Unter Zeitdruck steht die Gemeinschaft dabei nicht. Abberufen kann sie jederzeit (ZGB Art. 712r Abs. 1), eine vertragliche Kündigungsfrist hindert sie daran nicht, und ein Honorar für die restliche Vertragsdauer entsteht daraus nicht. Formulieren Sie den Beschluss deshalb als Abberufung auf ein Datum und nicht als Kündigung auf einen Termin: Das eine kann die Versammlung aus eigener Kraft, das andere lädt zur Diskussion über Fristen ein. Steht kein Datum im Beschluss, endet das Amt mit dem Beschluss, sobald er der Verwaltung mitgeteilt ist.

Damit dabei keine Lücke entsteht, gehören drei Punkte in denselben Beschluss: bis zu welchem Tag die bisherige Verwaltung im Amt bleibt, wann die nächste Versammlung stattfindet, und wer sie einberuft und leitet. Und die Wahl der neuen Verwaltung braucht ihren eigenen Traktandenpunkt, «wir wechseln» ist noch keine Wahl. Ohne Verwaltung fehlt der Gemeinschaft sonst die Stelle, an die Dritte zustellen können, und der Zahlungsverkehr steht still; einberufen darf in dieser Zeit, sofern das Reglement nichts anderes bestimmt, jede Eigentümerin und jeder Eigentümer, und findet sich gar niemand, kann jede und jeder Einzelne beim Gericht eine Verwaltung einsetzen lassen (ZGB Art. 712q).

War die bisherige Verwaltung an der Versammlung anwesend, wirkt die Abberufung mit dem Beschluss und es braucht keinen weiteren Schritt. War sie es nicht, muss ihr der Beschluss mitgeteilt werden, und zwar nicht als Kündigung, sondern als Mitteilung: Sie ist an keine Form gebunden, es genügt die Übergabe des Protokolls. Bestimmen Sie im Beschluss, wer sie zustellt, und tun Sie es aus Beweisgründen eingeschrieben. Einen fertig gegliederten Antragstext finden Sie auf unserer Vorlagenseite.

Tipp: Für eine saubere Übergabe und eine klare Abgrenzung des Honorars lohnt es sich, einen Wechsel frühzeitig anzustossen, auch wenn der Start erst aufs neue Jahr geplant ist.

Wechsel-Paket für Ihre Versammlung: Offerte, Leistungsübersicht und Antragsvorlage erhalten Sie von uns kostenlos und unverbindlich, damit Ihre Gemeinschaft auf sicherer Grundlage entscheiden kann. Kostenlos ist die Entscheidungsgrundlage; für die spätere Übernahme des Mandats verrechnen wir eine einmalige Pauschale, bei einer normal grossen Gemeinschaft erfahrungsgemäss CHF 2'000 bis 6'000 je nach Grösse und Zustand der Unterlagen, ab mehr als 100 Wohnungen individuell; den genauen Betrag beziffern wir in der Offerte. Der erste Schritt: ein Kennenlerngespräch.

Viele Liegenschaftsverwaltungen rechnen nach dem klassischen Schema ab: ein Basishonorar, jede Zusatzleistung separat. Wir setzen auf Preismodelle, die zum tatsächlichen Bedarf passen.

Konkret stehen drei Modelle zur Wahl:

• Pauschal: ein fester Monatsbetrag für den vereinbarten Leistungsumfang, volle Planbarkeit.
• Flex: fair abgerechnet, transparent geleistet. Reduzierte Grundpauschale für den laufenden Betrieb, deren Höhe wählbar ist. Mehraufwand innerhalb der gewählten Module wird nach Stunden verrechnet und mit Stundenrapport ausgewiesen. Nach oben ist Ihr Risiko durch ein Kostendach begrenzt. Die Stundenansätze und die Höhe des Kostendachs finden Sie unter Verwaltungskosten.
• Individuell: rein nach tatsächlichem Aufwand, ohne Grundpauschale. Wer wenig braucht, zahlt wenig.

Welches Modell passt, zeigt sich im persönlichen Gespräch und nach einer Begehung vor Ort, abgestimmt auf die Erwartungen und Bedürfnisse der Gemeinschaft. Passt der Richtwert nicht ganz zu Ihrem Budget, stimmen wir Honorar und enthaltene Leistungen gemeinsam darauf ab. Für Individuell (nach Aufwand) erstellen wir ein persönliches Angebot: Nehmen Sie Kontakt auf.

Ansätze und Richtwert: Was die Bewirtschaftung pro Wohnung und Monat kostet, welche Zuschläge für Gebäude und Parkplätze gelten und welche Stundenansätze verrechnet werden, steht vollständig unter Verwaltungskosten. Dort berechnen Sie auch unverbindlich Ihre Richtwerte für Pauschal und Flex und stellen Ihr Pflichtenheft als PDF zusammen.

Für den konkreten Fall: Der Quorum-Finder führt in wenigen Fragen zum nötigen Quorum, mit Rechtsgrundlage und Zahlenbeispiel; Streitfragen sind ausgewiesen, meist streng ausgelegt, sonst mit dem Weg, der nach beiden Seiten trägt.

Beschlüsse der Stockwerkeigentümergemeinschaft brauchen je nach Tragweite unterschiedliche Mehrheiten. Das Gesetz kennt drei Stufen: das einfache Mehr für den Alltag, das qualifizierte Mehr für gewichtigere Geschäfte und die Einstimmigkeit für die einschneidendsten Entscheide. Wer die Hürden kennt, plant Traktanden richtig und vermeidet anfechtbare Beschlüsse.

Einfaches Mehr: die Mehrheit der Köpfe

Beschlossen wird mit der Mehrheit der Stimmen der anwesenden und vertretenen Eigentümer (über das Vereinsrecht, ZGB Art. 67 Abs. 2). Massgebend sind ausschliesslich die anwesenden und vertretenen Köpfe. Die Wertquoten spielen hier keine Rolle. Gezählt wird an den Anwesenden, eine Enthaltung wirkt deshalb faktisch wie eine Nein-Stimme. Wer verhindert ist, erteilt also besser eine Vollmacht. Ein Kopf ist dabei eine Person, nicht eine Wohnung: Wer mehrere Einheiten besitzt, hat trotzdem nur eine Stimme, und gehört eine Wohnung mehreren gemeinsam, etwa einer Erbengemeinschaft, haben sie zusammen eine Stimme und geben sie durch eine Vertreterin ab (ZGB Art. 712m Abs. 2 in Verbindung mit Art. 67 Abs. 1; für die gemeinsame Wohnung ZGB Art. 712o Abs. 1). Das Reglement kann auf eine Stimme je Einheit umstellen, dafür braucht es aber die Zustimmung aller. Der Gesetzgeber setzt die Anforderungen bewusst tief an, um die Handlungsfähigkeit der Gemeinschaft zu erhalten. So werden einfache Verwaltungsaufgaben und der laufende Unterhalt (Werterhalt) erledigt.

Typische Beschlüsse mit einfachem Mehr:

• Einfache Verwaltungsaufgaben: z. B. Genehmigung von Jahresrechnung, Budget und Vorjahresprotokoll, Erstellung der Hausordnung, Eröffnung eines Erneuerungsfonds, Wahl des Bewirtschafters
• Unterhalt und Werterhalt: notwendige bauliche Massnahmen, die Wert und Gebrauchsfähigkeit der Liegenschaft erhalten, etwa Reparaturen oder die Erneuerung von Dach und Fassade in gleicher Qualität (ZGB Art. 647c); kommt eine Wärmedämmung dazu, ist das eine nützliche Massnahme mit qualifiziertem Mehr, siehe bauliche Massnahmen

Qualifiziertes Mehr: Köpfe und Wertquoten zusammen

Für gewichtigere Entscheide reicht die Kopfmehrheit allein nicht: Es braucht kumulativ die Mehrheit der anwesenden und vertretenen Köpfe und Eigentümer, die zugleich mehr als die Hälfte der gesamten Wertquoten vertreten, also z. B. mindestens 501/1000 (ZGB Art. 647b). Die Köpfe werden relativ (nach den Anwesenden), die Wertquoten absolut (am gesamten Wert) gemessen; beide Mehrheiten müssen gemeinsam erreicht sein. Dass nach den Anwesenden gezählt wird, obwohl der Gesetzeswortlaut von der «Mehrheit aller» spricht, erklärt der Kasten in der Karte bauliche Massnahmen.

Zahlenbeispiel aus der Praxis: Eine Gemeinschaft besteht aus 20 Eigentümern mit insgesamt 1000/1000 Wertquoten. An der Versammlung sind 15 Eigentümer mit 750 Wertquoten anwesend oder vertreten. Das qualifizierte Mehr beträgt somit 8 Kopfstimmen mit mindestens 501 Wertquoten.

Das qualifizierte Mehr gilt unter anderem für:

• Wichtigere Verwaltungshandlungen: etwa Mietverträge der Gemeinschaft über gemeinschaftliche Teile, teure Anschaffungen oder der Beschluss, der einer Bewirtschaftung Befugnisse über die gewöhnliche Verwaltung hinaus erteilt (ZGB Art. 647b Abs. 1; soll sie statt der Versammlung entscheiden, etwa Budget oder Fondseinlagen festlegen statt nur vorschlagen, braucht es Einstimmigkeit). Die Wahl selbst bleibt beim einfachen Mehr, auch wenn die Befugnisse schon erteilt sind (umstritten, siehe Verwaltung wechseln)
• Erweiterung der Befugnisse der Bewirtschaftung im Reglement (ZGB Art. 712g Abs. 3; soll sie statt der Versammlung entscheiden, braucht es die Zustimmung aller)
• Wertsteigerung: nützliche bauliche Massnahmen, die den Wert oder die Gebrauchstauglichkeit verbessern (ZGB Art. 647d)
• Änderungen des Reglements

Einstimmigkeit: alle müssen zustimmen

Für die einschneidendsten Beschlüsse verlangt das Gesetz die Zustimmung sämtlicher im Grundbuch eingetragener Eigentümer, nicht nur der Anwesenden. Ein einziges Nein verhindert den Beschluss. Und weil die Einstimmigkeit die aktive Zustimmung aller verlangt, wirkt auch eine Enthaltung wie ein Nein, ebenso, wenn ein Eigentümer der Versammlung fernbleibt. Für die luxuriösen Massnahmen ist das umstritten, siehe unten.

Beschlüsse, die Einstimmigkeit erfordern:

• Abweichungen vom Gesetz bei den wichtigeren Verwaltungshandlungen und den baulichen Massnahmen, etwa ein anderes Mehr für Sanierungen (ZGB Art. 712g Abs. 2). Nicht darunter fällt, wer die kleinen Alltagsgeschäfte erledigt: Das lässt sich nach dem SVIT-Kommentar mit einfachem Mehr regeln (ZGB Art. 647a Abs. 2; Rz. 34 ad Art. 712g). An einer Stelle verlangt derselbe Kommentar dafür das qualifizierte Mehr (Rz. 109 ad Art. 712a); sicher ist deshalb ein Beschluss, der auch dieses erreicht
• Änderung der räumlichen Ausscheidung von gemeinschaftlichen Teilen und Teilen im Sonderrecht (ZGB Art. 712b Abs. 3)
• Begründung und Aufhebung gegenseitiger Vorkaufsrechte sowie des Einspracherechts (ZGB Art. 712c)
• Anordnung luxuriöser baulicher Massnahmen (ZGB Art. 647e Abs. 1; ob hier alle Eigentümer oder alle anwesenden und vertretenen zustimmen müssen, ist umstritten, siehe bauliche Massnahmen)
• Verkauf, Belastung oder Änderung der Zweckbestimmung des gemeinschaftlichen Grundstücks (ZGB Art. 648 Abs. 2)
• Aufhebung des Stockwerkeigentums (ZGB Art. 712f Abs. 2). Ausnahme: Jeder einzelne Eigentümer kann die Aufhebung verlangen, wenn das Gebäude zu mehr als der Hälfte seines Wertes zerstört ist und der Wiederaufbau für ihn nur mit einer schwer tragbaren Belastung möglich wäre, oder wenn es seit über 50 Jahren aufgeteilt und baulich so schlecht ist, dass es sich nicht mehr bestimmungsgemäss nutzen lässt (Abs. 3).

Merksatz: Je weitreichender der Entscheid, desto höher die Hürde. Vom Alltagsgeschäft (einfaches Mehr) über gewichtige Massnahmen (qualifiziertes Mehr) bis zum Eingriff in die Grundordnung (Einstimmigkeit) steigen die Anforderungen Stufe um Stufe.

Blick ins Reglement: Massgebend ist nicht allein das Gesetz. Das Reglement kann für einzelne Geschäfte strengere Mehrheiten vorsehen, etwa für die Wahl der Bewirtschaftung, und es kann einen anderen Kostenverteilschlüssel festlegen. Prüfen Sie es deshalb, bevor Sie ein Geschäft traktandieren. Nicht erschweren lässt sich die Abberufung der Bewirtschaftung: Sie bleibt nach herrschender Lehre beim einfachen Mehr (ZGB Art. 712r Abs. 1).

Zwei Sonderfälle, die man bei der Einstimmigkeit vermutet

Wertquoten: Eine Veränderung der Wertquoten (ZGB Art. 712e Abs. 2) ist kein Einstimmigkeitsfall, sondern ein eigener Weg: Nötig sind die Zustimmung aller unmittelbar Betroffenen und die Genehmigung der Versammlung, die mit einfachem Mehr entscheidet. Sind alle Eigentümer betroffen, läuft es im Ergebnis auf Einstimmigkeit hinaus.

Ausschlussklage: wer abstimmt. Der Beschluss, gegen einen Eigentümer die Ausschlussklage zu erheben, braucht keine Einstimmigkeit; es genügt das einfache Mehr (ZGB Art. 649b Abs. 2). Die betroffene Person stimmt nicht mit, weder für sich noch als Vertretung anderer. Einladen müssen Sie sie trotzdem, und sie erhält vor der Abstimmung das Wort; an der weiteren Beratung nimmt sie nicht teil. Fehlt ihre Einladung, auch aus Versehen, fassen Sie den Beschluss an einer neuen Versammlung; wer sie absichtlich übergeht, riskiert einen nichtigen Beschluss (BGer 5A_198/2014 E. 5.3.2 bis 5.4; SVIT-Kommentar 2023, Art. 712n Rz. 67 und 68). Dahinter steht die Regel, dass niemand über seine eigene Sache mitstimmt. Das Bundesgericht wendet sie an der Versammlung auch auf den Ehegatten und auf die Stimmabgabe als Vertreter an (ZGB Art. 68; BGE 134 III 481 E. 3.4 und 3.8), beim Ausschlussbeschluss sinngemäss (BGer 5A_198/2014 E. 5.3.4 und 5.4). Deshalb stimmen auch Ehegatte, Eltern, Grosseltern, Kinder und Enkel der betroffenen Person nicht mit, wenn sie selbst Eigentümer sind: weder für eine eigene Wohnung noch als Vertretung anderer. Die Wohnung der betroffenen Person stimmt nie mit, auch wenn sie ihr mit anderen gehört. Ausdrücklich für die Ausschlussklage entschieden ist das nicht; lassen Sie diese Angehörigen deshalb sicherheitshalber nicht mitstimmen. Geschwister, Schwiegereltern und Lebenspartner ohne Ehe stimmen normal mit. Wer der betroffenen Person oder einer dieser Angehörigen, die selbst Eigentümer sind, eine Vollmacht gibt, zählt bei dieser Abstimmung wie ein Abwesender; weisen Sie deshalb schon in der Einladung darauf hin.

Ausschlussklage: wie viele Ja es braucht. Zählen Sie im Zweifel alle Eigentümer ausser der betroffenen Person. Ihre Angehörigen zählen dabei mit, obwohl sie nicht abstimmen dürfen. Gehört die Wohnung der betroffenen Person mehreren, zählen Sie diese Wohnung im Zweifel als einen Kopf mit; wer nur an ihr beteiligt ist, zählt nicht noch einmal. Richtet sich die Klage gegen alle ihre Eigentümer, etwa bei einer Erbengemeinschaft, zählt die Wohnung nicht. Nötig ist mehr als die Hälfte der so gezählten Eigentümer. Beispiel: Bei elf Eigentümern, darunter die betroffene Person und ihre Ehefrau mit eigener Wohnung, zählen Sie zehn; nötig sind sechs Ja. So hält der Beschluss beiden Lesarten stand, denn ob die Mehrheit an den anwesenden und vertretenen oder an allen Eigentümern zu messen ist, ist in der Lehre umstritten (SVIT-Kommentar 2023, Art. 712a Rz. 214). Bei zwei Eigentümern braucht es keinen Beschluss: Dort kann jede Eigentümerin direkt klagen (ZGB Art. 649b Abs. 2). Bei drei Eigentümern kann nach dem SVIT-Kommentar ebenfalls jede direkt klagen (Art. 712a Rz. 214); nach dem Wortlaut braucht es dort die Zustimmung der beiden Eigentümer ausser der betroffenen Person. Sicher ist also, wenn beide zustimmen. Darf eine der beiden nicht mitstimmen, etwa als Ehegatte der betroffenen Person mit eigener Wohnung, ist diese Zustimmung nicht zu erreichen. Dann bleibt die direkte Klage nach dem Kommentar. Lassen Sie vor der Klage trotzdem abstimmen, auch wenn dann nur eine Person stimmen darf, und halten Sie im Protokoll fest, wer zugestimmt hat und wer im Ausstand war. Sieht Ihr Reglement eine andere Mehrheit vor, ist umstritten, ob sie gilt; sicher ist der Beschluss nur, wenn er das Mehr nach Gesetz und nach Reglement erreicht (SVIT-Kommentar 2023, Art. 712g Rz. 55). Den Ausschluss selbst ordnet nie die Versammlung an, sondern nur das Gericht.

Beschliessen ohne Versammlung: der Zirkularbeschluss

Ein Beschluss lässt sich auch auf dem schriftlichen Weg fassen. Dann müssen aber alle Eigentümerinnen und Eigentümer dem Antrag schriftlich zustimmen, auch wenn an der Versammlung das einfache Mehr genügen würde (ZGB Art. 66 Abs. 2 in Verbindung mit Art. 712m Abs. 2). Unterschreiben muss jede im Grundbuch als Eigentümerin oder Eigentümer eingetragene Person: Gehört eine Wohnung einem Ehepaar oder einer Erbengemeinschaft, unterschreiben alle oder eine Person mit schriftlicher Vollmacht der anderen. Fehlt eine einzige Zustimmung, kommt der Beschluss nicht zustande. Das Geschäft kann dann neu gestellt oder an einer Versammlung behandelt werden.

Eine Zustimmung per E-Mail genügt nicht. Es braucht das von Hand unterschriebene Original oder eine qualifizierte elektronische Signatur, also eine anerkannte digitale Unterschrift. Weil ein einziges Nein genügt, eignet sich der Zirkularweg für unbestrittene Geschäfte, die nicht bis zur nächsten Versammlung warten sollen.

Ihr Reglement kann den Zirkularbeschluss ausschliessen. Sieht es umgekehrt eine schriftliche Abstimmung mit blosser Mehrheit vor, ist unter Juristen umstritten, ob das gilt; holen Sie deshalb in jedem Fall die Zustimmung aller ein. Eine Vorlage für den Zirkularbeschluss mit Unterschriftenliste finden Sie auf unserer Vorlagenseite.

Wir bereiten Traktanden so vor, dass das richtige Quorum von Anfang an klar ist, und sorgen für rechtssichere Protokolle. Fragen zu einem konkreten Beschluss? Kontaktieren Sie uns.

Der Erneuerungsfonds, umgangssprachlich Renovationsfonds, ist das gemeinsame Sparkonto der Eigentümergemeinschaft für grössere Erneuerungen, zum Beispiel Dach, Fassade, Heizung oder Lift. Jede Eigentümerin und jeder Eigentümer zahlt regelmässig ein, in der Regel als feste Position im Jahresbudget. Über die Schaffung und die Höhe der Einlagen entscheidet die Versammlung.

Verwaltungsfonds oder Erneuerungsfonds?

Die gemeinschaftlichen Kosten laufen über zwei getrennte Töpfe:

• Verwaltungsfonds (das laufende Betriebskonto): laufende Kosten, Unterhalt und Instandhaltung, Versicherungen, Bewirtschaftungshonorar, Energie, Reinigung.
• Erneuerungsfonds: Instandsetzung und Erneuerung, also grössere Renovationen und Sanierungen.

Instandhaltung ist die laufende Pflege und die kleine Reparatur (Service der Heizung, ein tropfender Hahn im Waschraum), Instandsetzung und Erneuerung der grosse Eingriff oder Ersatz (neue Heizung, neues Dach). In der Praxis bewährt sich, die Instandhaltung über das Budget zu finanzieren und den Fonds für die grossen, seltenen Erneuerungen zu reservieren. Was genau aus dem Fonds bezahlt werden darf, legt der Beschluss über seine Errichtung fest.

Wer darf Geld herausnehmen? Auch das gehört in den Errichtungsbeschluss: wer über eine Entnahme entscheidet und mit welchem Mehr. Fehlt eine Regel, steht der Fonds nur für Arbeiten offen, die allen zugutekommen, und das nötige Mehr ist umstritten (siehe bauliche Massnahmen). Prüfen Sie das, bevor die erste grosse Rechnung kommt.

Wie hoch sollten die Einlagen sein?

Das Gesetz macht dazu keine Vorgaben, die Gemeinschaft entscheidet frei. Berechnet wird die Einlage üblicherweise in Prozenten des Gebäudeversicherungswerts, den die kantonale Gebäudeversicherung periodisch schätzt. Unser Erfahrungswert aus der Bewirtschaftung (eine gesetzliche oder behördliche Zahl gibt es nicht):

• 0.6 bis 1.2 % des Gebäudeversicherungswerts pro Jahr.
• Ältere Liegenschaften tendenziell am oberen Rand oder darüber, weil mehr Bauteile dem Ende ihrer Lebensdauer entgegengehen.

Statt eines pauschalen Prozentsatzes lohnt sich ein Investitionsplan: Wann werden welche Mittel gebraucht? Daraus leitet sich die jährliche Speisung des Fonds sauber ab.

Achtung Sonderumlage: In der Praxis ist der Erneuerungsfonds meist zu wenig geäufnet (angespart). Steht dann eine dringende Sanierung an, reicht das Angesparte nicht, und die Eigentümer müssen kurzfristig eine Sonderumlage leisten. Genau das wollen wir vermeiden.

Steuer-Hinweis: Ihr Anteil am Erneuerungsfonds gilt steuerlich in der Regel als Vermögenswert und ist in der Steuererklärung zu deklarieren; berechnet wird er nach den Wertquoten. Ihre Einlagen können Sie in der Regel im Jahr der Einzahlung als Unterhaltskosten vom Einkommen abziehen, sofern die Mittel nur für den Unterhalt der gemeinschaftlichen Teile verwendet werden (halten Sie das im Errichtungsbeschluss fest); werden daraus auch wertvermehrende Arbeiten bezahlt, entfällt der Abzug. Massgebend ist die Praxis Ihres Kantons.

Unsere Strategie: Wir planen den Fonds vorausschauend über den gesamten Lebenszyklus der Liegenschaft, damit grosse Erneuerungen rechtzeitig absehbar sind und finanziert werden können. Was das für Ihre Liegenschaft bedeutet, klären wir im persönlichen Gespräch; wie wir die Höhe herleiten, lesen Sie unter Wie hoch muss der Erneuerungsfonds sein?.

Eine passive oder schwer erreichbare Verwaltung ist einer der häufigsten Gründe für Ärger in der Gemeinschaft: Anfragen bleiben unbeantwortet, Mängel werden nicht behoben, die Abrechnung kommt zu spät. Die gute Nachricht: Als Eigentümergemeinschaft sind Sie nicht ausgeliefert, das Gesetz gibt Ihnen mehrere Hebel.

Ihre Möglichkeiten: Schritt für Schritt

1. Schriftlich Frist setzen: Halten Sie die offenen Punkte fest und fordern Sie die Verwaltung schriftlich und mit Frist zur Erledigung auf. Das schafft Klarheit und dient später als Beleg.
2. Traktandierung und Versammlung verlangen. Dass die Abberufung auf die Traktandenliste kommt, kann jede einzelne Eigentümerin verlangen: vor der Einladung, innerhalb der Frist, die Ihr Reglement für Anträge nennt, am besten eingeschrieben und mit dem ausformulierten Antrag. Die Verwaltung muss ihn aufnehmen, sonst verletzt sie ihre Pflichten; nimmt sie ihn trotzdem nicht auf, lässt sich die Einberufung notfalls gerichtlich durchsetzen (siehe Wie läuft die Eigentümerversammlung ab). Eine ausserordentliche Versammlung einberufen lassen kann ein Fünftel der Eigentümer, bei acht Eigentümern also zwei. Hat die Gemeinschaft gar keine Verwaltung mehr, kann jede Eigentümerin selbst einberufen, sofern das Reglement nichts anderes bestimmt.
3. Abberufung beschliessen: Die Versammlung kann den Verwalter jederzeit abberufen (ZGB Art. 712r Abs. 1); dass dafür das einfache Mehr genügt, sagt die herrschende Lehre. Weder eine vertragliche Kündigungsfrist noch eine strengere Regel im Reglement stehen dem nach herrschender Lehre entgegen.
4. Notfalls über das Gericht: Lehnt die Versammlung eine sachlich gebotene Abberufung trotz wichtiger Gründe ab, kann jeder einzelne Eigentümer binnen eines Monats die gerichtliche Abberufung verlangen (ZGB Art. 712r Abs. 2); massgebend ist nach dem SVIT-Kommentar der Tag der Versammlung, die den Antrag abgelehnt hat (Art. 712r Rz. 54). Warten Sie nicht auf das Protokoll; anders als bei der Anfechtung eines Beschlusses läuft die Frist hier ab der Versammlung. Das Bundesgericht bejaht wichtige Gründe, wenn Pflichtverletzungen das Vertrauensverhältnis zerstört haben und die Fortsetzung nach Treu und Glauben unzumutbar ist; dabei können auch viele einzeln geringfügige Verstösse in der Gesamtwürdigung genügen (BGer 5A_521/2016 E. 2.4).

Wichtig, wann das Amt endet: Mit dem Beschluss oder an dem Tag, den der Beschluss festlegt; ist die Verwaltung nicht anwesend, wirkt die Abberufung erst, wenn ihr der Beschluss mitgeteilt ist. Teilen Sie ihn deshalb sofort und eingeschrieben mit, und informieren Sie Bank und Hauswart. Abberufen werden kann jederzeit, «unter Vorbehalt allfälliger Entschädigungsansprüche» (ZGB Art. 712r Abs. 1).

Was Sie noch schulden. Nach dem massgebenden Kommentar endet mit der Abberufung auch der Vertrag; die wohl herrschende Lehre sieht das anders, praktisch aber ohne Folge, weil die Verwaltung nach der Mitteilung ohnehin nicht mehr handeln darf. Geschuldet bleibt, was sie bis dahin geleistet hat (Arbeit, Spesen, Auslagen), dazu allenfalls Auslagen, die sie im Vertrauen auf das Mandat schon gemacht hat (OR Art. 404 Abs. 2); hat sie selbst durch Pflichtverletzungen Anlass zur Auflösung gegeben, kann umgekehrt die Gemeinschaft Schadenersatz verlangen. Ein Honorar bis zum vertraglichen Kündigungstermin ist beim üblichen Auftragsverhältnis von Gesetzes wegen nicht geschuldet; anders nur, wenn die Verwaltung bei der Gemeinschaft angestellt ist, dann bleibt der Lohn bis zum Kündigungstermin geschuldet, dazu allenfalls eine Entschädigung.

Was Sie tun. Fassen Sie den Beschluss als Abberufung auf ein Datum, nicht als Kündigung auf einen Termin: Das eine kann die Versammlung aus eigener Kraft, das andere lädt zur Diskussion über Fristen ein; eine zusätzliche Kündigung braucht es nach dem Kommentar nicht. Dauerhaft an eine untätige Verwaltung gebunden ist eine Gemeinschaft nie.

Und dann?

Genau hier kommen wir ins Spiel: Wie der Wechsel konkret abläuft, vom Beschluss bis zur Übergabe, lesen Sie unter Wie wechseln wir von unserer bisherigen Verwaltung.

Unser Ansatz: Erreichbarkeit ist kein Extra, sondern Grundleistung. Sie haben eine feste Ansprechperson, erhalten von Montag bis Freitag innert eines Arbeitstages Antwort und sehen im Portal jederzeit, was läuft. Bei einem akuten Schaden handelt zuerst, wer vor Ort ist, damit der Schaden nicht wächst; wie das abläuft und wer die Kosten trägt, steht unter Wasserschaden am Wochenende.

Übernahme ohne Unterbruch: Wir übernehmen die Bewirtschaftung kurzfristig, auch wenn Ihre Gemeinschaft gerade ganz ohne Verwaltung dasteht. Schildern Sie uns Ihre Situation unverbindlich im Kennenlerngespräch.