Bewirtschaftung aus Eigentümerperspektive.

Wir sind selbst Stockwerkeigentümer und wissen aus eigener Erfahrung, was eine Gemeinschaft von ihrer Verwaltung erwarten darf. Statt nur zu verwalten, verbinden wir Betrieb, Unterhalt und Organisation mit Facility Management, Werterhaltplanung und Sicherheitsprüfung – über den gesamten Lebenszyklus der Liegenschaft.

Ein konkretes Beispiel: Viele Erneuerungsfonds sind zu wenig geäufnet – nicht weil die Eigentümer sparsam waren, sondern weil sich kaum jemand systematisch Gedanken macht, wann welche grossen Kostenposten im Lebenszyklus einer Liegenschaft anfallen. Wir plausibilisieren die Kosten über den gesamten Lebenszyklus: Welche Bauteile müssen wann erneuert werden, was kostet das, und wie viel muss die Gemeinschaft pro Jahr zurücklegen? Daraus leiten wir eine Fondsstrategie ab. Jede Eigentümerin und jeder Eigentümer weiss, was geplant ist – und was es sie persönlich erwartet. Keine Überraschungen aus dem Nichts.

Viele Verwaltungen rechnen nach dem klassischen Schema ab: ein Basishonorar, jede Zusatzleistung separat. Wir setzen auf transparente Preismodelle, die zum tatsächlichen Bedarf passen.

Konkret stehen drei Modelle zur Wahl:

• Pauschal — ein Betrag, alles erledigt: Festes Monatshonorar für den vollen Leistungsumfang. Ideal für volle Planbarkeit.
• Flex — fair abgerechnet, transparent geleistet: Reduzierte Grundpauschale für den laufenden Betrieb. Mehraufwand wird nach Aufwand verrechnet und mit Stundenrapport ausgewiesen — Sie sehen genau, wofür jeder Franken eingesetzt wird. Die Höhe der Grundpauschale ist wählbar: Je tiefer sie liegt, desto höher der Stundensatz für den Mehraufwand. Je höher die Grundpauschale, desto günstiger der Stundensatz. So finden wir gemeinsam die Balance, die zu Ihrer Liegenschaft passt.
• Individuell: rein nach tatsächlichem Aufwand, ohne Grundpauschale. Wer wenig braucht, zahlt wenig.

Welches Modell passt, zeigt sich im persönlichen Gespräch und nach einer Begehung vor Ort – abgestimmt auf die Erwartungen und Bedürfnisse der Gemeinschaft. Der Kalkulator weiter oben liefert Richtwerte für Pauschal und Flex. Für Individuell (nach Aufwand) erstellen wir ein persönliches Angebot – nehmen Sie Kontakt auf.

Drei Profile, drei Ausgangssituationen:

Basis – Das Pflichtprogramm: Die Gemeinschaft hat einen engagierten Ausschuss, der selbst koordiniert und entscheidet. Die Bewirtschaftung übernimmt die administrativen Pflichtaufgaben – Versammlung, Finanzen, Betrieb, Sicherheit. Geeignet für kleine oder junge Liegenschaften mit vorhandenem Know-how.

Modular – Nur was gebraucht wird: Die Gemeinschaft will professionelle Unterstützung, behält aber die Kontrolle über wichtige Entscheide. Die Module lassen sich gezielt wählen – je nachdem, wo die eigenen Fähigkeiten aufhören und professionelle Unterstützung beginnen soll.

Komplett – Das Sorglospaket: Die Eigentümerschaft will sich nicht mit operativen Fragen befassen. Alles läuft über die Bewirtschaftung – damit der Kopf frei bleibt für das, was wirklich zählt.

Aufgaben

Stockwerkeigentum funktioniert nur mit klarer Organisation. Die Eigentümerschaft sorgt dafür, dass Entscheide vorbereitet und getroffen werden, Zuständigkeiten geklärt sind und die Zusammenarbeit mit Ausschuss, Verwaltung und Dienstleistern strukturiert abläuft.

Typische Aufgaben sind die Vorbereitung und Durchführung der Versammlung, die saubere Dokumentation von Beschlüssen sowie die Festlegung, wer entscheidet und wer ausführt.

Risiken

Ohne klare Rollen und Entscheidwege entstehen Verzögerungen, Mehrfacharbeit und Streit. Häufige Folgen sind ungeplante Kosten, blockierte Projekte und mangelnde Transparenz.

Rechtsrahmen

Stockwerkeigentumsrecht im ZGB (Organisation, Beschlüsse, Verwaltung) sowie das Reglement/Hausordnung der Gemeinschaft.

Aufgaben

Werterhalt entsteht im Alltag: Mängel früh erkennen, Massnahmen priorisieren und konsequent nachführen. Die Eigentümerschaft stellt sicher, dass Unterhalt und Instandsetzung geplant, koordiniert und dokumentiert werden.

In der Praxis bedeutet das: Störungen und Schadenfälle geordnet abwickeln, wiederkehrende Probleme an der Ursache lösen und Entscheide so vorbereiten, dass sie über den Lebenszyklus des Gebäudes sinnvoll zusammenpassen.

Risiken

Werden Unterhalt und Instandsetzung zu spät oder unkoordiniert angegangen, steigen Folgekosten und Ausfälle. Typische Risiken sind Wasserschäden, Funktionsstörungen, ungeplante Notmassnahmen und ein schleichender Wertverlust.

Rechtsrahmen

OR Art. 58 (Werkeigentümerhaftung): Bei Schäden durch mangelhaften Zustand oder Unterhalt kann eine Haftung ausgelöst werden. Ergänzend gelten die Beschlüsse der Gemeinschaft sowie Regelungen im Reglement.

Aufgaben

Sicherheit ist in der Nutzungsphase vor allem Organisation: sicherheitsrelevante Bereiche im Alltag prüfen, Kontrollen nachverfolgen und Nachweise verlässlich führen.

Besonders wichtig sind zwei Themen: Brandschutz im Betrieb (Fluchtwege frei, Brandschutztüren funktionsfähig, Abschottungen intakt) und Absturzsicherung bei Dacharbeiten (Prüfstatus im Griff, Arbeiten nur mit gültigem Nachweis freigeben).

Risiken

Bei fehlender Kontrolle und Dokumentation bleiben Risiken unentdeckt. Das erhöht die Wahrscheinlichkeit von Personen- und Sachschäden sowie Haftungsfällen.

Rechtsrahmen

- OR Art. 58 (Werkeigentümerhaftung)
- VKF-Brandschutzvorschriften (Nutzungsphase, kantonal/objektabhängig)
- BauAV und SUVA (Arbeiten mit Absturzgefahr)

Was ist ein ZEV?

Ein Zusammenschluss zum Eigenverbrauch (ZEV) erlaubt es, den Strom einer gemeinsamen Photovoltaikanlage innerhalb der Liegenschaft direkt zu verteilen. Jede Einheit bezieht zuerst den günstigeren Solarstrom; der Überschuss wird ins Netz eingespeist.

Aufgaben

Wir übernehmen die gesamte ZEV-Abrechnung: Messdaten quartalsweise plausibilisieren, Akonto-Rechnungen erstellen, Jahresschlussabrechnung je Einheit und Solartarif jährlich neu kalkulieren. Mutationen bei Handänderungen und die Abstimmung mit dem Netzbetreiber gehören dazu.

Rechtsrahmen

EnG Art. 17a (Zusammenschluss zum Eigenverbrauch) sowie die Anschlussbedingungen des lokalen Netzbetreibers.

QSS 2 ist die Qualitätssicherungsstufe 2 der Vereinigung Kantonaler Feuerversicherungen (VKF). Sie wird durch die VKF-Vorschriften anhand objektiver Kriterien festgelegt – Geschosszahl, Nutzung und Komplexität. Typisch für mittelkomplexe Wohnbauten und kleinere Geschäftsbauten.

Eine im VKF-Register anerkannte Fachperson auf QSS 2 darf Brandschutzkonzepte für Bauten dieser Stufe erstellen und unterzeichnen. Die Anerkennung erfolgt durch Eintrag im Register bei Swiss Safety Center (VKF anerkannt).

Unsere Reg.-Nr.: CH/16/P-FD/054 – nachprüfbar im Verzeichnis des Swiss Safety Center.

Ob ein Brandschutzkonzept Pflicht ist, hängt von der Qualitätssicherungsstufe (QSS) ab. Diese ergibt sich aus den VKF-Vorschriften anhand objektiver Kriterien – Geschosszahl, Nutzung und Komplexität.

Bei einfachen Wohnbauten (typisch QSS 1) reicht die Einhaltung der VKF-Standardlösungen, ein eigenes Konzept ist nicht zwingend. Bei mittelkomplexen Bauten (QSS 2 – z. B. grössere Mehrfamilienhäuser) verlangt die kantonale Brandschutzbehörde im Rahmen der Baueingabe ein Brandschutzkonzept, das eine im VKF-Register anerkannte Fachperson erstellt und unterzeichnet.

Bei Bestandsbauten gilt grundsätzlich Bestandsschutz; ein Konzept wird sinnvoll oder Pflicht bei wesentlichen Sanierungen, Umnutzungen oder behördlichen Auflagen.

Unabhängig von der Konzeptpflicht trägt die Eigentümerschaft die Werkeigentümerhaftung nach OR Art. 58 – eine dokumentierte Bestandsaufnahme schafft Klarheit über den effektiven Zustand und unterstützt die Pflichten der Eigentümerschaft. Mehr dazu in der FAQ-Karte Sicherheitsprüfung im Betrieb.

Der konkrete Bedarf wird in der Erstabklärung geprüft.

Ja. Bestandsaufnahmen, Brandschutzkonzepte bis QSS 2 und Sanierungsbegleitung bieten wir auch eigenständig an – für Stockwerkeigentum, Einfamilien- und Doppeleinfamilienhäuser. Renditeliegenschaften decken wir nicht ab.

Bei laufender Bewirtschaftung ist die halbjährliche betriebliche Sichtkontrolle (Modul SEC 2) als Teil des Mandats wählbar.

Wir arbeiten mit einem eigenen Portal für Dokumente, Aufgaben und Kommunikation. Der Zugang erfolgt über ein zentrales Login – sicher, nachvollziehbar und ohne externe Cloud-Dienste. Wo immer möglich setzen wir auf Open-Source-Software: transparent, unabhängig und ohne versteckte Lizenzkosten. Die Server stehen in der Schweiz und in der EU.